现在，哪里的房子还值得买？

什么样的投资，拥有能成为养老核心资产的稀缺性呢？

我抛砖引玉，举了几例——

黄金？

地壳中蕴含的黄金可能远比我们想象得多，只是开采有难度。

随着技术进步，人类开采的黄金越来越多，最近10多年开采的就超过过去几千年的总和。

黄金真的稀缺吗？

钻石？

钻石本质就是碳元素，只不过blingbling很漂亮，还被商家刻意附加了文化属性（钻石恒久远，一颗永流传）。

可现在都有人工钻石了，钻石真的稀缺吗？

比特币？

理论上说，比特币总量固定，但这货看不见摸不着，几乎没有使用价值，支撑其价格的是信徒的共识，信徒越多，需求越大，价格越高，但也有全球政府的打压，价格波动极为剧烈。

这种稀缺性，可能就差点意思，赌徒和信徒可以信仰，但作为养老资产，目前看还不太稳妥。

股票？

不说垃圾股，就说公认的白马蓝筹，真的稀缺吗？

好公司当然稀缺，赤水河两岸有很多白酒作坊，但中国找不到第二家能和茅台媲美的酱香酒品牌。

问题是，股价波动剧烈，且流动性很强。

高波动性易让人失去理智，反复犯错，高流动性易让人心活手痒，上当受骗，两者都是长期养老投资的天敌。

这就是养老保险既拒绝高波动性，也拒绝高流动性的原因所在。

可见，好的股票确有稀缺性，但对投资者能力和心性的要求，也很高。

相对难度较低的，是基金定投。

基金买了几十甚至上百个股票，分散了个股炸雷风险，平滑了整体波动，加上基金经理操盘，可以做甩手掌柜。

平时越少关注，越不容易犯浑瞎操作，主观上的流动性也会降低。

再加上自动定投操作，就进一步平滑了波动，即使第一笔投资看走眼了，高位站岗也不怕，投资体验更佳。

而养老主题基金，则进一步考虑到投资者生命周期，年轻时，搞股票仓位，承受高风险，博取高回报。

年纪越大，股票仓位越低，债券仓位越高，让基金波动性下降。

退休后，就变成一只比较稳健的准固收基金，可随时提取养老金。

其实吧，梵高的真迹，最适合做养老投资。

全球只此一件，从物理属性上看，供给端的稀缺性无穷大。

再过500年，这画依然是人类文明的精华，写在教科书中，教育一代又一代后人，所以有极高的知名度和价值共识，需求也几乎无穷大。

这就决定了，投资梵高的向日葵，能远远跑赢全球通胀。

同时，这些世界名画也很少有价格剧烈波动，每次拍卖，价格都是一个劲蹭蹭蹭。

但因为极度稀缺，很少有机会上市流转，流动性也很弱。

对跨越30-40年的养老投资来说，却是不容易中途出幺蛾子的优点。

问题是，这类艺术品投资门槛太高，大众可望不可即。

所以兜兜转转，大家最关心的，似乎还是那两个字——

房子。

放在10年前，对大多数国人来说，房子是非常优质的养老资产，这还用说吗？

房子是实物，一个房子就占一块地，这块地所有权有排他性，这就是稀缺性的体现。

房子还能出租，获得稳稳的租金回报。

且房价和房租还能抗通胀，不比茅台香吗？

这几年被楼市痛打后，很多人不再这么看了。

你看文末点赞对比，80%+已不再看好房子。

供给端，各地还在盖房子，需求端，人口却开始萎缩，这就决定了，绝大多数房子，未来不稀缺，不值钱。

但房子所代表的土地，以及以这片土地为中心，周围一切优质公共设施和配套服务的使用便捷性，却依然有稀缺性。

也就是说，最重要的不是有个房子住，而是以我家为圆心，一出门就能方便get一切想要的稀缺资源——

优质的教育和医疗资源，

便捷的交通资源，

绿色宜人的生态资源，

发达完善的商业资源，

这些都是美好生活必不可少的配套资源。

这些资源，需要政府和社会力量的长期投资，形成集聚效应和品牌效应，才会产生持续的人口吸引力，不断虹吸全国各地的年轻韭菜。

更重要的是，你这附近得有更多更好的工作机会，我出门步行就能上班，省时省力拿高薪。

政府砸钱通一条地铁，弄一条高架，再造一大块湿地公园，这都不是什么难事。

财政不够，套个马甲发点城投债就行了（友情提示：当心今年大面积爆雷）

真正难的，是吸引大批能产生几十万个中高收入岗位的企业，聚集在此！

重庆西安和杭州苏州最大的差距，就在这里，高收入岗位太少了！

能赚大钱，新韭菜才能买得起不断上涨的房价。

新韭菜老了，也才能把手里的房子，再高价甩给满怀梦想的新韭菜。

在此基础上，再加点这座城市本就稀缺的资源，比如有江景湖景海景资源，或者正对高楼林立，霓虹闪烁的城市CBD，以及在黄金地段被撑爆的老破小中，难得出现一个高大新的好小区、好物业、好房型、好楼层……就是进一步的加分项。

从各大世界级都会历史上多次房价下跌的经验看，市中心稀缺豪宅，最抗跌。

房子能不能作为养老的核心资产，结论很明显了——

首先，要挑城市，最有吸引力的城市，房子最稀缺。

其次，要挑城市里好地段的好房子，这是稀缺中的稀缺。

假如中国现在能公开上市交易的存量二手房有5亿套，50年后依然能保值升值，能帮你养老的比较靠谱的房子，充其量不超过500万套。

严苛点说，不超过100万套。

过去这些年，我做过多次城市房产投资价值排名，每次略有变动，但头部的北上广深，从未改变。

说句掏心窝子的话，你让我现在这时点，再花个几百上千万，买个能放心养老的房子，我可能只敢买上海外环内（普陀、宝山、新静安、虹口为中环内）的新房和10年内的次新房。

北京、深圳、广州，就算我有房票，也不太想买，觉得安全系数不如上海。

年初，易居中国发布了一组数据，2022年，总价1000万以上的新房，上海成交14973套，北京8391套，深圳6463套，杭州4652套，广州2942套，南京1981，后面都在1000套以内，忽略不计。

北京+深圳，还不如上海多。

二手房数据更真实，更有参考性（你以后要变现，房子都是二手）。

上海5076套，深圳+广州+北京合计4863套。

要注意，这还是上海去年封城冻结两个半月，楼市几乎零成交的前提下达成的。

但在北上深，1000万在市区根本算不上什么豪宅，刚改罢了。

再看3000万以上豪宅数据。

上海新房成交741套，深圳487套，北京448套，广州193套，杭州168套……

二手房数据，再次显示上海定于一尊的地位——460套。

北广深杭宁等其他全加起来，还不到上海一半。

到5000万以上的二手房，上海还有113套，北京21套，广州13套，南京3套，深圳2套，杭州1套。

这级别的真·豪宅市场，国内真正还有流动性的，只有上海。

某种程度上，上海的真·豪宅，也具备了类似梵高真迹的收藏属性。

虽然在熊市中，豪宅也会跌，甚至大跌（参见香港豪宅）。

但跨越N个牛熊周期后看，豪宅还是最顶的。

当然，这些数据和咱老百姓没啥关系，咱都买不起……

去年这么一折腾，很多人信心都被震没了。

有富人动了抛房润钱的脑筋，有中产不再敢放杠杆背30年巨债，有入门级新兴中产收入下降，甚至被裁，更不敢动买房的脑筋。

所以即使潜在需求最旺盛的上海楼市，最近几月，也受冲击，市区二手房也降价明显。

现在很多人，都在犹豫观望，对未来充满迷茫。

但我还是决定，今年要想方设法，硬着头皮，继续在上海上车！

我最近刚把我妈旧房子卖了，还是外环内的全新装修，坚持了2个月，最后还是比2021年巅峰成交价降了12%，才成交的。

然后，我准备趁现在的市场低迷期，小换大，全力打新。

你可以不相信临港，不相信金山，更不相信崇明，但还是要敢于相信，10年、20年、30年、50年后上海市中心的好房子，依然具有稀缺性和升值空间。

看看过去几十年甚至上百年纽约、伦敦、巴黎、香港的房价，不管经历多少次挫折和熊市，哪怕经历过大萧条、二战、70年代滞涨、亚洲金融危机和08次贷危机，最后房价也都能再创新高。

世界级大都会中，唯一例外的是东京，现在房价距离1989年创造的地产泡沫巅峰，还有很长的路要走。

但至少最近十多年，哪怕已陷入深度老龄化，东京房价也还是在慢慢上涨（也有中国投资客的功劳）。

往下看，北京和深圳，在二梯队。

广州和杭州，在三梯队。

北上广深杭之外的二三线呢？

如果实在钱多纯投资，我建议现在一律别碰了！

自住兼投资，相对能比较安心的，还有南京、成都、苏州、武汉。

再次一级，还有长沙、重庆、西安、青岛、厦门、天津、郑州、合肥、宁波、东莞、佛山、福州、济南。

再往下，你还想买，就别老想着作为投资，放平心态，自己住了舒服就行哈。

无锡、沈阳、昆明、南昌、南宁、贵阳、珠海、石家庄、太原、大连、泉州、海口。

再往下，还有这些比较有名的：

温州、嘉兴、常州、惠州、南通、中山、烟台、哈尔滨、长春、三亚、保定/雄安、徐州、乌鲁木齐、台州、洛阳、兰州、银川、汕头、金华/义乌，廊坊、潍坊、呼和浩特、绍兴、扬州、唐山、江门、威海。

还有些辖区总人口（潜在韭菜）很多，是城市真不怎么样的，比如临沂、南阳、邯郸、赣州，我也勉强写出来吧。

假如你手里的房子（非自住），在这个超级大名单里还没出现，你还把房子当宝贝一样，紧紧捏在手上舍不得卖，我只能赞上一句：

真勇士啊！

我这排名，综合考虑了城市人口（既考虑主城区人口，也考虑下辖乡镇地区）、人均GDP、城市规模、地理位置、行政级别、产业结构、教育医疗资源、政府友好度、气候环境等多方面因素，算是我的主观经验，大家可以有不同观点哈~