未来十年看三江口，央企开发的星海天宸，地铁口的现房

这几年在福州发展的道路上持续提到：3820工程发展，东扩南下的发展战略衍生出的三江口板块，一度被拿到台面上谈。

有人说，三江口现在是第三个鬼城，周边连叫个外卖都没法送达，即使叫到了外卖，费用也要比其他的贵上两倍。更有夸张的说到三江口的地块不适合建房，地基较为松软，容易造成土地下陷，住房有一定的风险系数。

也有人说，三江口的发展是必然的趋势，这几年的停滞只是因为房地产市场的下滑导致它的发展受限，按照当下的进度最快也要十年之久才能出现一定的规模，或人口的入住。毕竟现在三江口有山姆超市，有双地铁配套，还有火车南站支持，更有全球的办公楼中心，甚至连优质学区清华附中也已经进入。

对于以上两种说法，你们怎么看？

刚需楼盘大入市

日前，三江口已经开盘且在售的刚需楼盘分别是：远洋天赋，龙湖景粼天著，中海锦江城、中梁星海天宸、大东海江山府等，这些楼盘已经形成了一个较为密切的竞争关系，有民企，有央企，有头部房企，谁能给出最好的优惠价格，不得而知，逛一圈楼盘即刻知晓。

三江口目前各个楼盘剩余的房源最多的是110平米以上的大户型，每个楼盘均有打造这种大户型结构的产品，购买大户型的人却甚少。我也问过开发商，为什么没人买的户型，你们还要设计呢？开发商并没有正面的回答。由此可见，如果你准备购买大户型产品，再等上2年去看，依然还会有很多尾盘在售，甚至价格可能更低。

过去的一年里，三江口并没有开拍新的土地，这一轮的刚需产品入市后，恐怕下一阶段的刚需产品需要一定的时间周期，即使现在的价格很多网友觉得不够低，我个人则认为，这一阶段没有购买小户型产品，下一阶段的小户型房源的价格个不会有更低的表现。

总梁星海天宸优缺点

优点一、准现房，交房有保障

小区目前已经是准现房的状态，进入小区也可以实地看房，从内部建造速度看，目前只剩下内部楼道卫生和小区的绿化配套还没做好，按进度可以看出，会按时交房。

优点二、近地铁口，出行便利

星海天宸位于三江口大桥的下桥处，上桥也较为方便，驱车进仓山或鼓楼，都在30分钟内的车程。其次从小区步行至地铁口大约也只要8分钟左右的时间，出行较为方便。

优点三、内部配套齐全，公园社区

星海天宸项目建造是围合式建筑风格，有7千平米的中庭花园，同时还有150米的中轴景观带，从效果图或者是高层看下去，都能感受到小区的整体档次相对不错。

缺点一、板块发展周期较长

三江口板块的发展不能用近几年的时间维度来看，更需要加强对未来的信心，仓山方面对三江口年投资金额可以看得到，这几年三江口的发展也在用肉眼可见的速度，给你十年的时间去考虑它的发展。

缺点二、房屋沿着桥面，恐噪音较大

有一栋楼距离高架桥大约40米的距离，这栋楼可以忽略，开发商并没有提到销售这栋楼。距离高架桥最大影响是噪音，其次就是灰尘和视野。

市场价格分析

中梁星海天宸主要销售面积段为63平米，77平米，88平米，108平米，111平米，主要以小户型为主，大户型为端户，端户的单价比中间小户型的价格要低很多。

当下星海天宸推出的优惠价格，1.2.3层的住宅单价15000元以上，中间楼层单价1.6万元左右，高层也几乎接近这个价格。

同比龙湖景粼天著的价格，它的优势较为明显，因为龙湖景粼天著是打造精装房，单价已经超过19000元以上，所以毛坯用3000元/平米去装修，直接把你家装得美美的，况且我们还不知道龙湖的精装房的质量如何。

其次是地理位置更好一些的远洋天赋，天赋不建议购买，它的房价就像是过山车，去年7月份每平米直接跌了5000元，从原来卖2.1万的，去年竟然直接跌到1.5万左右卖了一部分特价房。

从几个楼盘分析来看，喜欢精装买龙湖，喜欢毛坯买星海天宸，最便宜就买中海锦江城。

购房建议

高新区，上街，荆溪和快安，都能成为三江口的对比商圈，他们各有优缺点，这里就不多解释了，对于三江口的购房建议，我有三点：

1、不急着住房，投资可以达到10年以上的购房者，可以大胆的购买，因为福州不会让一个这么好的商圈沉沦，发展周期较长便是。

2、购买三江口的楼盘几乎都是刚需产品居多，这种情况下选择的楼盘尽量靠近地铁口，毕竟这里的交通很大一部分原因是地铁出行。

3、星海天宸的房子很不错，尽量选择中高层，底层的住宅不能购买，高层未来也好出手，住在这里，窗外的视野很重要。

房产教练周小方，做客户的房产教练；

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