房产合同律师——公司借名买房起诉出名人要求强制过户纠纷

北京房地产专业律师靳双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

A公司向一审法院起诉请求：1.吴某霖协助办理二号过户手续至A公司名下；2.诉讼费由吴某霖承担。

吴某霖上诉请求：撤销原判，依法改判驳回A公司一审全部诉讼请求或者发回重审。

事实与理由：一审判决认定事实草率，判决结果严重错误，诉讼程序遗漏实际购买该房屋的重要当事人北京B公司（以下简称B公司），赵先生也是本案重要当事人，严重侵害他人权益。

海淀区二号房屋（以下简称二号）实际购买人不是A公司，为B公司。我与B公司之间是借名买房关系，二号的房款均是由B公司支付的，也一直由B公司使用作为办公地点。B公司把所有购房款都交给了林先生，林先生在B公司有职务，以职务行为交房款，不是为A公司交款。A公司签订协议只是一个形式，是为了替北京C公司（以下简称C公司）代持房屋。B公司与C公司是通过某大学持股的关联关系。

被告诉称

A公司辩称，同意一审判决，不同意吴某霖的上诉请求。因我公司不能办理房屋购房贷款，所以借用吴某霖名义重新签订买房合同并办理贷款。我公司是二号的实际所有人，吴某霖是代表签署借名买房协议的人，与赵先生无关。我公司提交了证据证明按合同约定支付了全部首付款及贷款。林先生的付款行为是受A公司委托，代表A公司付款。

吴某霖应按照合同约定将其名下的房产过户给我公司。吴某霖主张一审遗漏实际购买房屋的B公司应当驳回。吴某霖虽主张其他公司向林先生支付了房款，但因其提供的相关转账凭证数额不符、用途不明，抗辩不成立。

法院查明

2001年8月10日，北京S公司（出卖人，以下简称S公司）与C公司签订《商品房买卖合同》，C公司购买海淀区二三四五号房屋（以下简称二三四五号），C公司委托代理人为吴某霖。C公司支付了上述五套房屋的首付款1647135元。后，C公司办理了二号及三四五号的退房手续。2002年4月26日，吴某霖作为二号、三号的新买受人（李某作为四号、五号的新买受人）与S公司重新签订《商品房买卖合同》及《房地产卖契》，其中针对二号约定：房屋单价6272元每平米，其中二号建筑面积197.74平方米，议定房屋总价1240225元，拟贷款金额99万元。

就C公司支付的1647135元，原为二三四五号的首付款（共上述房屋总房款的30%），后因上述五套房屋中的四套由自然人购买，首付款支付比例可降至总房款的20%，故各方协商一致，已支付的首付款中扣除650395元单独作为三号的房款（同时再向S公司补齐三号的剩余房款，以全款的方式购买三号），其余部分作为新的买受人所支付的二号、三四五号的首付款。后，S公司为吴某霖出具二号首付款发票，金额为250225元。吴某霖取得二号银行贷款99万元。2002年底，吴某霖取得二号产权证。三号至今仍登记在C公司名下。

另，A公司原名北京A公司（以下简称A公司），于2002年12月12日完成名称变更。A公司法定代表人为林某涛，其父亲为林先生，A公司、林先生均表示林先生就二号的一切行为均属于代表A公司进行的职务行为。

对有争议的证据和事实，法院认定如下：

1．就双方是否存在借名买房约定一节，A公司（乙方）提交与C公司（甲方）签订的《房屋买卖合同》（签订时间为2002年3月14日）及与吴某霖签订的《协议书》（签订时间为2002年3月15日）各一份，其中《房屋买卖合同》约定：1.甲方同意将本单位购得5套房屋（详见合同附件）全部有偿转让给乙方；……3.乙方应于2002年3月20日以前将该5套房屋总价的30%即1647135元（甲方已支付给开发商）支付给甲方。甲方代表为吴某霖、乙方代表为林先生。

《协议书》内容为：现就甲方（A公司）以乙方（吴某霖）名义（使用乙方身份证）购买两套房屋事宜，达成如下协议条款：1.因甲方暂时不能一次性支付全部购房款，且有关银行不向公司提供购房贷款，为此，甲方请求乙方以北京居民身份申请贷款（贷80%房款必须是北京市民）代为购买一号和二号房屋，乙方同意帮助和配合甲方办理此事；2.购房首期付款和其他相关费用全部由甲方支付；

3.甲方拥有房屋产权，乙方不得声称和要求拥有房屋产权或从事侵害甲方权益的行为；4.甲方不得由此给乙方造成任何经济和声誉上的不良后果和影响；5.乙方应随时配合甲方办理房屋过户手续；6.作为酬谢，待房屋过户手续办理完毕后，甲方应向乙方支付1元。

吴某霖以A公司无法提供《房屋买卖合同》原件为由，对该合同不予认可。同时表示与A公司的《协议书》并未实际履行。吴某霖称C公司无法继续购买涉案五套房屋后，为了解决违约赔款问题，开发商提议由第三人购买，避免损失，故B公司购买了五套房屋，并指定吴某霖、李某作为借名购买人，但考虑B公司与C公司的关联关系，为了能合规的将C公司已支出的房屋首付款转回C公司，找到A公司签订代持协议，钱就可以通过A公司转回给C公司；

2.就二号首付款的实际支出问题，A公司提供银行出具的账务查询申请一份，载明：装璜队（该装璜队为个体工商户、户主为林先生）曾于2002年3月20日向C公司转账1647135元。该款项即A公司按照《房屋买卖合同》约定向C公司支付的上述5套房屋的首付款。吴某霖对此汇款的真实性认可，但对证明目的不予认可。吴某霖表示房款实际是B公司支付的，付款的路径有两个，一个是吴某霖于2002年2月16日向A公司出具借条，借款金额为403632元，该款项并非借款，是承诺还给金陆森的房款，后该款项还清。

另一个就是B公司于2007年12月19日向北京Q公司汇款120万元，北京Q公司的股东分别为林先生与林某涛。A公司对此不予认可，吴某霖就上述两笔付款的情况未进一步举证证明；

3.就二号的贷款还款事宜，其中，2002年10月至2005年7月期间的还款，吴某霖主张是自己偿还的，A公司不予认可，但未提交其代为偿还的证据；就2005年7月至2008年4月1日期间还款，A公司主张是按期直接向吴某霖还款账户汇款的方式支付的，吴某霖认可该事实，但表示是因为自己将二号委托林先生代为出租并收取租金，故该期间贷款也由林先生拿租金直接偿还；就二号的剩余贷款，A公司提交转账记录，证明是林先生一次性提前还贷完成的。

吴某霖认可林先生一次性还款的事实，但主张提前还贷的钱是B公司提前支付给林先生由林先生代为偿还的，吴某霖提交进账单若干，证明B公司于2007年12月19日向北京M公司汇款143万元，向北京N公司汇款50万元，北京H公司于2007年12月25日向林先生支付10万元，向林某涛支付5万元，上述款项为涉案四套房屋的提前还款，但因属于提前还款的预估款，故比最终的实际提前还款数多。A公司对此不予认可；

4.就二号契税、办证费、公共维修金等费用的支付情况，吴某霖提交转账票据，证明系B公司支付，A公司对证据真实性认可，但证明目的不认可；

5．就二号的相关购房票据及产权证书的持有情况，吴某霖表示所有产权证书及所有票据均由其保管，后将房产证交给W公司收存。A公司称2008年及之前，相关手续均由其公司保管，后被吴某霖因故要走，因A公司很多工程均与某大学有关，因吴某霖为某大学相关公司负责人，出于利益关系，没好意思要回来。但A公司提交了持有的S公司与吴某霖就二号所签订的《房地产卖契》原件；

6．就二号的占有使用情况，A公司提交《房屋租赁协议》，证明2008年7月之前，二号一直由A公司持有并负责对外出租，后被吴某霖要回。吴某霖认可该事实，表示只是曾经委托A公司代为出租管理二号。

法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，A公司与吴某霖间存在书面的借名买房合同，且A公司提交了有效证据证明其按合同约定支付了全部首付款及大部分贷款，则吴某霖理应按照合同约定协助将二号过户至A公司名下。吴某霖虽主张二号的房款实际为B公司支付，但未提供任何直接证据证明，其提供的付款凭证，无论是从付款的主体考察，还是从付款的数额或用途考察，均无法佐证其所述的事实，法院对其主张的事实不予采信。

同时结合双方当庭对借名买房事宜的解释，二号的实际占用使用情况，A公司持有二号《房地产卖契》原件并曾持有二号产权证及相关票据原件的事实，法院认为上述几点因素相互印证，A公司与吴某霖实际履行了《协议书》中的内容，现过户条件已经具备，A公司依据《协议书》要求吴某霖配合办理房屋过户手续，具有事实及法律依据，法院予以支持。

二审经审理查明，林先生二审出庭作证，其曾于2002年3月20日向C公司转账1647135元中的120万元为吴某霖安排，拿给他的，与A公司无关。A公司、吴某霖认可林先生关于钱款支付的证人证言。A公司表示首付款中40万元由林先生代A公司支付。法院认定“A公司、林先生均表示林先生就二号的一切行为均属于代表A公司进行的职务行为”与二审林先生出庭作证陈述不一致，本院予以纠正。本院对之前查明的除上述事实之外的其他事实予以确认。

判决如下：

一审判决

吴某霖于本判决生效后七日内协助北京A公司办理海淀区二号房屋的过户手续，将上述房屋产权变更至北京A公司名下。

二审判决

一、撤销北京市海淀区人民法院之前民事判决；

二、驳回北京A公司的诉讼请求。

房产律师靳双权点评

当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行前有权拒绝其履行要求。2002年3月15日A公司与吴某霖签订的《协议书》约定A公司以吴某霖身份申请贷款代为购买二号，购房首期付款和其他相关费用全部由A公司支付，吴某霖应随时配合A公司办理房屋过户手续。

关于二号首付款的支付问题，装璜队（该装璜队为个体工商户、户主为林先生）曾于2002年3月20日向C公司转账1647135元。林先生出庭作证其中120万元为吴某霖向其支付，A公司认可林先生关于钱款支付的证人证言，并表示首付款中40万元为林先生代A公司支付。因此A公司未如约支付二号的首付款，且对首付款的支付情况亦未作出合理解释。故在其未足额支付房屋对价的情况下，要求吴某霖履行房屋过户义务，于法无据。吴某霖主张由B公司借用其名义购买二号，A公司代持二号，由于涉及案外人利益，与本案亦非同一法律关系，故本案不予处理。

综上所述，吴某霖的请求成立，予以支持。