观念要转变：宅基地不是私产祖业，是集体资产，利用不当要吃大亏

很多村民一直有这样的观点：认为宅基地尤其是由祖上传承下来的老宅是属于自家的私有财产，因此在利用和一些处置上，自己有完全的自主权。

这事放在以前或许可以理解，1986年我国土地管理法实施之前，对农村住宅用地的管理制度还不是完善和健全，尤其是自古以来传承下来的“祖宅”观念意识已经深入人心，实际生活中还普遍存在传承几代十几代人的老宅，这也就形成了“宅基地是私有财产，村民自然对自家宅基地拥有所有权”这样的深远观念和认识。

随着我国农村进入现代化发展时期，国家对农村住宅用地的管理制度也越来越健全。1986年我国土地管理法开始实施，其中明确规定了我国农村住宅用地的权属性质：农村宅基地所有权属农村集体所有。村民对自家宅基地没有所有权，仅拥有使用权。

这也就意味着“宅基地属于私有财产，是祖业”的观念是错误的。

如果对某一物品拥有所有权就表示对该物品拥有占有、使用、收益和完全自主的处分权。而村民对宅基地的使用权表现在对宅基地享有占有、使用、收益和有限制处分的权利。由此可见，村民对于自家宅基地认为拥有所有权而实际只具有使用权的最主要差距就体现在对宅基地的“处分”的权利上，使用权只具有“有限制”的处分权。

别小看“自主处置权”和“有限制处分权”几个字的差别，村民在对自家宅基地在实际使用过程中差别是很大的，如果“宅基地私产”观念不转变，在实际使用和利用过程中很可能会吃大亏。

这种宅基地“有限处分权”具体表现在：

宅基地不允许买卖，流转、租赁有限制

村民在宅基地的使用过程中，国家明确规定宅基地是不允许买卖的，允许流转、租赁但也是有条件的：只能在所在村集体内部成员之间流转，还需要满足“一户一宅”使用条件，也就是说村民不能将自家宅基地卖给城里人和外村集体村民，也不能流转给村内已经“有宅”的村民。

另外规定宅基地可以租赁给他人，但不能以长期租赁方式买卖宅基地，租赁合同不能超过20年，否则超出的部分属于无效约定。

对于这一规定，我想国家主要还是为了避免农村土地资源的流失、浪费，保障村民住宅用地需求，保障宅基地的公平和合理利用。要知道城市资本吸收能力是巨大的，如果规定宅基地可以自由买卖，对村民来说将是场灾难，农村土地会被城市强势吞并，村民赖以生存生活的宅基地也将得不到保障。

如果不按照规定私自对宅基地进行买卖，将得不到国家的承认和保护，因此造成的纠纷不胜枚举，回头也会给双方造成巨大损失，严重的还要追究相应的法律责任。

继承宅基地房“房灭地将失”

根据我国民法典精神，农村房屋属于私有财产，所有权是村民的。但是上面我们提到村民对房下的宅基地没有所有权只有使用权。由此我国法律规定，依法继承房屋的人可以在房屋续存期间使用继承房屋下的宅基地，这就是我们农村说的“地随房走”政策。

也就是说不管何种身份的人在依法继承农房后可以获得房下宅基地的使用资格。但是这一使用资格只是基于房屋存在而存在的，一旦房屋灭失，不管是自然倒塌还是人为推倒，也将随之失去这块宅基地的使用资格。继承者并不能在灭失房屋原址上再翻建或改扩建房屋。宅基地将被村集体收回并进行合理安排，比如再分配给村里符合申请条件的村民。

对于房屋继承资格也有规定，只能按法定继承顺序由亲属继承，并不能“遗赠”给没有亲缘关系的外人。

这些规定主要也是为了避免农村土地的流失和浪费使用，确保村民用地需求和公平合理利用。

宅基地上建房、使用有规定

目前在农村宅基地上建房需要提前依法办理用地和规划审批手续，不允许未批先建。比如未批先建涉及到占用耕地的，将一律按新增违法占地非农设施给予拆房、退地甚至追责处理；

建房一般不能超过三层，房屋设计需要符合当地规定的配色和风格，不按规定建造也将会承担相应的责任；

实际使用过程中，建造的房屋也只能用于生活居住，不能改变住宅用地的土地性质，比如建厂房、搞生产，否则情节严重的将收回宅基地使用权；

另外宅基地批复两年以上未开工建设或房屋鉴定为D级危房闲置超过两年以上的，宅基地使用权也将被村集体收回。

宅基地使用应遵从规划变动

为了公共利益需要，如果宅基地所在地规划有变动比如原来住宅用地现规划为生态保护区、水源保护区或项目搬迁区等，不允许再生活居住的要遵从规划，撤出该区域。

另外宅基地在土地“二调”中被划为耕地的，也要退出土地，恢复耕地利用性质。

综上所述，农村不存在所谓的“祖宅”，宅基地不是村民“私产”，因此在实际使用和利用过程中村民并没有完全自主的处分权，而是要受到相应约束和制约的，不按相应法律法规自主处置很可能会吃大亏。

对于农村消失的“祖宅”，你有什么要说的？