2023年楼市第一雷，炸在共有产权房

来源 | 深蓝财经

撰文 | 吴瑞馨

2023年楼市第一雷，炸在了共有产权房上。

这惊掉不少吃瓜群众的下巴，要知道，前不久深圳楼市还放出重磅炸弹，把共有产权房提升到和商品房相同的份额。

深圳的共有产权房新政才刚宣布半个月，青岛的共有产权房就因为城投平台掏不出钱，出了问题。

有自媒体甚至直言：这可能是中国第一例“烂尾”的共有产权房，能载入中国房地产史册的一幕！

但深蓝财经研究了下这件事，发现并没有到所谓“烂尾”的程度，房子其实已经建好了，开发商也没有拖后腿，比起人们通常印象中的房地产“暴雷”，青岛城阳共有产权房“暴雷”，更像是地方政府完砸了。

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青岛城阳城投囊中羞涩

三年内上千条投诉

事情要从一条给青岛城阳区长的留言说起。

这位匿名网友称城阳舜山府不给交房。留言中，他介绍自己是一名来青创业者，两年前，他掏空了所有积蓄，向亲戚朋友借了不少钱，购入了一套位于城阳区白云山龙湖舜山府的房屋和车位，首付款将近150万元，2021年4月网签，走的市政共有产权，政府方面出资76万。

但现在新房交付时间已经到，自己苦等两年，砸进全部身家买下的房子，却收不到楼。

从以前的案例看，共有产权房业主收不到房，往往跟开发商拿不出钱有关。而这次青岛共有产权房的罪魁祸首，竟然不是开放商，而是有国资坐镇的城投平台——城阳市政投资集团。

接下来的剧情就成了三方互相踢皮球。

开发商说：市政公司没给打钱，你得去问他们什么时候给打款，要不就去找房管局投诉。

市政说：没钱！

房管局也说：这事我们管不了，你们还得去找市政。不行就退房吧。

开发商又说：退房可以，不过要给20%的违约金。

网友也很无奈，退房太亏，全款300万就要给60万的违约金，但现在孩子要上学，自己明明买了房还要租房住，开支太大。最终无奈上区长信箱求助。

当事方城阳市政投资集团则在20天后回复：“现在正在积极筹措资金解决付款问题”。

直接把“没钱”两个字写在了脸上。

这种情况还不是孤例。在青岛城阳区，这样的事还不少。

去年4月，一位青岛市民写信给民生服务中心，表示买的金秋泰和郡项目，也因为市政投资集团没有打款，导致银行贷款迟迟下不来而不能收房，今年要上学的孩子没了着落，“让人才寒心”。

资金紧张的情况，还不止市政投资集团这一家。

如去年7月，一名青岛网友在领导留言板上给青岛市城阳区委书记留言称，自己认购的一套白云山花园小区，因为城阳城市发展投资集团一直未放款，无法如期收房。

青岛城阳市政开发建设投资集团有限公司（市政）、青岛城阳城市发展集团有限公司（城发）、青岛动车小镇投资集团有限公司（动投）等三家城投，也频繁出现在市民的投诉中。

深蓝财经发现，山东省领导留言板中，关于共有产权房的投诉和求助，基本都是青岛城阳区，且大多数集中在城投平台不给打款，或者迟迟不审批等问题上。

另外，在青岛市城阳区政府门户网站中，以“共有产权 不打款”作为关联词搜索，近三年的相关结果多达1397个。

投诉时间主要集中在2021年-2022年。而青岛城阳区的共有产权政策，从2020年10月才开始。

不过城阳市政投资集团确实是在努力筹集资金。在这名网友留言后不久，12月22日，青岛城阳共有产权人才住房8.8亿元ABS债券终于被受理了。

不过受理之后，还要经过审议、反馈、上会决定是否通过、封卷发函等流程，城阳市政投资集团要等到钱到手估计还要等上几个月。这应该就是城阳市政投资集团会回复“资金还在筹措中”的原因。

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为什么暴雷？

地方财政压力凸显

山东青岛，AKA北方第三城，GDP总量仅次于北京、天津的一颗明珠。

但这次共有产权房暴雷，为什么会发生在青岛身上？

据青岛市统计局官网2月1日公布的数据，2022年青岛市全市生产总值为14920.75亿元，稳居北方第三城，与天津的GDP总量差距进一步缩小。

其中城阳区GDP总量为1348.33亿元，排名全市第5。但增速却仅为1.1%，全市垫底。

△2022年青岛市各区GDP及增速情况。城阳区增速垫底。

图源：齐鲁壹点

众所周知，土地财政是地方财政的主要来源。但自去年以来，楼市持续低迷，民企拿地意愿普遍偏低，土地出让收入明显下降，土地流拍现象也频繁发生，这时，央国企和地方城投成为拿地的主力军。

中指研究院数据显示，2022年，地方城投成为了各地土拍市场上的拿地主力。拿地面积TOP100中地方城投有71个，是2021年的3倍多。

国企和地方城投强势拿地的原因，除了市场因素之外，还有土地财政有关。部分地方政府为了维持土地财政收入，就让国企拿地，输血地方财政。

以去年青岛第四批集中供地为例，城阳区土地出让12例，仅一例为民企拿地，总价为4.37亿。其他11例，要么是合作，要么是国资拿地。不仅没赚，城投平台还要掏出二三十亿。城投的钱哪里来，说到底还是地方财政。

企业预警通数据，2021年城阳市政全年营收13.26亿元，净利润5880.38万元；2022年上半年，总营收9.21亿元，净利润却仅有571.31万元。半年间，负债已从84.39亿元攀升到了110.88亿元。

此外，据城阳区政府披露，2022年1-10月，城阳区还要指出财政总计285.9亿元。

在此基础上，还要再掏钱投入共有产权房，城阳区的财政压力之大，可想而知。

值得注意的是，和北京、上海、广州等共有产权房政策偏向保障性不同，青岛共有产权房政策，更偏向人才政策。

前面城阳区区长信箱的许多留言中，都曾频繁提到“人才”二字，而且力度之强，不仅向从院士到大专学历七类人才开放，其中1-4类人才在8年后还能无偿获赠30%产权，5-7类人才在10年内回购30%的产权。

最核心的一点：不做无房要求，管你有没有房都可以买。

不仅可以用来自住，完全可以作为投资购买。

对比其他城市，青岛城阳区政策可谓是相当宽松了~

该政策一出，城阳楼市就像打了一针鸡血。青岛网上房产数据显示，2020年，城阳区全年新房共成交24850套，较2019年几乎翻番，其中仅人才共有产权住房网签了11000余套，贡献近半。

但压力，却落到了垫付30%的城阳城投平台身上。