高新南2023必读：金融城、新川&大源南 板块巨变与新房预期

成都新楼市 文|黎小小

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新年买房，首先要挑准板块。

近期，成都多个区域先后公布示了国土空间总体规划 （2021-2035年）》草案，涵盖区域内交通规划、功能定位、产业发展、生态建设等多方面信息。而从楼市角度讲，草案的细节内容，也间接指明了区域未来的重点布局空间和成长潜力。

尤其是高新南区的规划草案，划出了多个重点板块，值得城南购房人作为选房参考。

01

中央活力心&十字走廊

整个高新南区的空间发展格局，在《成都高新区（南区、西区）国土空间总体规划（2021-2035年）》草案中被明确标注：一心、双十、五片区。

△截自《成都高新区（南区、西区）国土空间总体规划（2021-2035年）》草案

具体来讲，其中的核心区域，就是围绕天府大道及交子大道交织形成的十字轴心区。这里也是成都人认知中的高新区经济高地，纵向跨越环城生态带，覆盖金融城、整个交子商圈及大源板块部分街道。

△截自《成都高新区（南区、西区）国土空间总体规划（2021-2035年）》草案

无论是产业经济、商业、交通，生活氛围，这个片区无疑可以算是城南顶流。但颇为遗憾的是，片区内土地开发已趋饱和，住宅新盘上市量甚少。

区域内现阶段住宅成交以二手房为主，但均价和成交活跃度都比较高。贝壳找房挂牌信息显示，片区内普遍均价都在3-4万/㎡，其中金融城的部分小区房源挂牌均价已经达7万/㎡。

△区域内部分交易活跃度较高的二手房小区均价情况

区域在售住宅新房方面，目前还有中洲锦城湖岸和先锋若水居。

其中，中洲锦城湖岸新开批次的叠拼已经基本售完，先锋若水居尚有部分房源。后者位置十分优越，位于桂溪公园南，紧靠天府一街。但体量相对袖珍，容积率较高，约9.0，产品规划为裙楼上盖两栋塔楼，分别为一栋住宅，一栋商办性质的公寓。其中住宅楼共43F，主推大平层产品，7-30F中低区有两种户型，建面约200㎡、245㎡，每层6户；32-43F户型为建面约330㎡，每层4户。

该项目于去年4月取证入市，均价25275-28975元/㎡，带装修，共开盘189套，目前余量已经不多。总体来讲，这个项目优越点都十分明显，更适合钟爱这个地段的高净值客群。

△鸟瞰图 图源存在摄影

另外，区域内还有两个位置颇佳楼盘一直在撩拨买房人的心弦——嘉悦汇和成都金融广场，都曾多次传出即将取证的消息，持续上演“狼来了”的故事。

最新进展是，成都金融广场的项目开发公司于去年公告转让100%股权及13.25亿债权，目前尚未成交，项目短期内取证希望渺茫。

△成都金融广场进展 摄于2022年5月

而烂尾多年的嘉悦汇，于2022年正式复工，剩余的住宅楼栋为6号楼，预计还有531套房源待售中。且与2022年11月更名为天府天玺，如果工程进度有保证，今年有较大可能会取证入市，可以期待一下。

△天府天玺进展 摄于2022年12月

△截自百度地图

02

两大重点潜力板块：新川&大源南

十字轴心区的开发基本饱和，普通购房者进入的难度较大，但这份草案中，也指出了未来两个值得押注的板块:新川&大源南。

草案显示，2021-2035年期间，高新区计划高质量建设骑龙片区、新川科技园片区，根据交通、生态、公服等多因子综合评估标准，明确这两个片区的开发强度。

其中骑龙片区在楼市板块的划分中，有个更常用的名字，大源南。从产业发展的角度来看，新川和大源南的规划各有千秋，侧重点不同。骑龙片区计划打造龙头总部经济高地，而新川则聚焦5G智慧产业，吸引创新型企业入驻。

△截自《成都高新区（南区、西区）国土空间总体规划（2021-2035年）》草案

△大源南&新川片区位置

相较之下，大源南的产业预期更高，其地段位置决定了区域更容易融入大源北、金融城交子商圈，区域清水房限定价也相对更高；但短板在于交通、生活等配套还相对缺乏，且相比新川，供应量也偏少。

而新川板块则胜在，产业基础稳，主要城市配套已经基本导入，多年发展使得区域城市面貌大体成型，开发强度高于骑龙片区，土地和新房供应量都更丰富，可期待空间大。

但毋庸置疑的是，两个板块都会获得重点发展的机会，完全成型只有时间早晚的区别。

△大源南片区土地开发状况，截自投资云地图

△新川片区土地开发开发状况，截自投资云地图

两个板块目前在新房清水限定价上有明显差异。

其中，大源南最高清水限定价约34500元/㎡，也是成都最高记录；新川清水房限定价在2022年刷新到了30500元/㎡。

约4000元/㎡的差价，直接说明了两个板块在居住层级上的定位差异：新川偏改善，但门槛相对亲切，仍为刚需客群留出了一定空间；大源南，则偏向更高端纯粹的改善。

就不完全统计数据来看，新川板块仍然是目前高新区的新房主场，在售产品涵盖高层、洋房、叠拼，主力户型在120-300㎡之间，总价跨度较大，约在300-2900万之间，主力成交总价约300-600万。

△新川板块在售新房

△新川板块在售新房，不完全统计，均价总价数据以各项目实际售价为准，内容仅供参考

成都新楼市曾整理了一份新川板块详解，对新川板块的区域发展及新房供应进行了详细分析，

大源南片区在售新房较少。2021-2022年集中供地中，先后有远达、成都城投、成都交投等开发商进驻拿地。

其中远达·天荟云庭首批次已于去年开盘，项目位于天府四街南，产品跨度较大，涵盖高层、小高层、叠拼产品，其主力户型面积约89-1220㎡，包含部分人才公寓。

今日，该项目再取得新批次预售，44套房源，总价约在811-3890万区间

其余三宗地块，目前也已经在推进中。

△大源南在售&待售项目

△大源南新房在售&待售情况

总体来说，只要预算充足，今年的高新南区会有不少令人期待的惊喜产品。

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