被遗忘的北三县城市（大厂篇）

大厂是“北三县”中基础设施面貌最好的城市，属于环京第一圈层，基本以承接北京外溢客户为主，城市价值仅次于燕郊。尤其在2022年底京唐高铁建设完成通车后，从大厂站到北京站仅需40分钟，待通州城市副中心站建成后，大厂至通州仅需15分钟。

01 大厂的开始

相较于燕郊野草般的疯狂发展，大厂属于先规划后发展，政府对每个区域都有比较明确的定位，城市面貌和基础设施建设表现也相对更好。从房地产视角来看，大厂主要分成三个板块，分别是大厂县城板块、夏垫板块、潮白新城板块。大厂县城属于老城区，具备一定本地客群基础；夏垫板块原先涉及回民公墓、癌症村、产权混乱等现象较多，是大厂发展相对较慢的区域；潮白新城则是华夏幸福众多项目所在地，也是北京外溢客户的主要聚集地，是最先缔造大厂房价神话的地方。

大厂一切的开始，基本上始于2009年，那一年华夏幸福和当地政府正式签署产业新城ppp模式下的运作协议。凭借在固安造城后的良好经验储备，华夏幸福准备大干一场。当时潮白新城的周边还是零散的村落和布满泥土的道路。从平整道路开始，2011、2012年前后孔雀城英国宫一期、二期相继入市，期房售价在5000-6000元/㎡。随着北京市城市副中心搬至通州的消息传来，凭借距离通州较近的距离，大厂房价就一路水涨船高。不仅一周可以上涨500-1000元/㎡，而且项目开盘还会抢不到房，有的项目还需要付茶水费。等到了2016年，大厂新房均价已经上涨至2万元/㎡，2017年前后房价飙升至3万元/㎡+。

02 大厂的坠落

但好景不长，随着2017年限购不断升级，交易监管程序持续从严，2018年、2019年大厂房价一路下跌。由于受到恐慌情绪蔓延的影响，北京外溢客户购房需求被遏制，加之外地炒房客户加速逃离，再加之疫情期间检查站问题等，大厂房价的下跌速度越来越快。

尽管当前厂通桥正在如火如荼的修建，地铁消息也甚嚣尘上，同时限购政策一松再松，但是目前大厂房价仍未企稳，但是可能距离止跌期应该不远了。

目前潮白新城板块距离厂通桥最近的楼盘就是华夏幸福的孔雀城紫薇园，该楼盘现在贝壳上挂牌的基本从未入住过的二手房源单价在1.3万元/㎡左右，89㎡两室月租金挂牌价格最高仅为1500元，较巅峰期价值折损严重。

说是时代的眼泪也不为过。

03 大厂的未来

大厂的未来并不明朗，入场仍需谨慎。

曾经大厂最引以为傲的人大附中、附小大厂校区目前一直处于停工状态，主要是受到华夏幸福债务危机影响。校区占地面积达到291亩，总建面超71万㎡。目前官方已经给出回复，相信随着地产危机的逐步解除，教育资源会尽快动工，但仍待一段时间解决。

而在产业方面，紧紧围绕数字经济、先进制造、现代金融、商务服务、文化旅游五大重点产业布局，新增产业园主要包括医学康复器械、散热器件、钢结构、数控机床等，产业引入力度仍有待加强，产业人口层次有待改善。亟待做强本地客户基础，长期依赖北京外溢客户仍不是长久之计。