产业研究 | 以政策引领，解密城市更新的“北京模式”

城市更新作为城市高质量发展的重要驱动力，已经从早期的旧城改造发展到多元动力机制下的全面更新。有机更新、区域整体更新已成为城市更新的主要模式。

作为全国首批城市更新试点城市和全国首个减量化发展城市，2022年以来，北京相继发布了《北京市“十四五”时期城市更新规划》、《北京市城市更新条例》征求意见稿、《北京市城市更新条例（草案）》等文件，推动城市更新进入深度发展期。

未来，北京城市更新的体量有多大?更新方式是什么?更新改造的重点是什么?

本文将通过对北京城市更新政策的分析，来寻找答案。

城镇化率 87. 5% ，北京进入深度发展期

全球城镇化先发国家的发展历程表明，城镇化率达到60%以后，城镇开发模式将从外延增量式扩张转向增量扩张、存量更新并重的发展模式。

比如，美国城镇化率达到70%以后，在全美范围内开展了大规模的拆迁运动，推动美国城市更新迎来大发展。

截至2021年底，我国城市化率为64.7%，已进入存量与新增并存的发展阶段。其中，北京城市化率高达87.5%，城市更新持续推进。

“减量提质”，政策严禁大拆大建

在“十四五”时期，中央多次在高级别会议中提到，要有序推进城市更新，并将实施城市更新行动作为推动城市高质量发展的重大战略举措。

2022年，中央相继发布城市建设规划和城市更新的相关政策，北京、上海、广州、深圳也先后发布城市更新条例或征求意见稿，率先用条例与立法来鼓励、支持以及规范城市更新工作的开展，升级城市更新的指导原则和实施路径。

作为首批城市更新试点城市，“十三五”时期，北京城市更新改造工作取得了较大进展，对2000万平方米老旧小区实施了综合整治，完成城镇棚户区改造约21万户，惠及群众约80万人。

“十三五”完成老旧小区综合整治，“十四五”聚焦街区更新。

从5月18日北京市政府发布《北京市“十四五”时期城市更新规划》到《北京市城市更新条例（征求意见稿）》、《北京市城市更新条例（草案）》的相继发布，北京进入了以“减量双控”、“存量更新”为主的城市发展阶段。

“十四五”时期，北京将加强规划引领，借鉴上海、广州、深圳的城市更新规划体系，在全市1371个街区(3562.5平方公里)管控范围内，聚焦街区实施率≥80%及更新资源任务分布比较集中的地区，结合城市更新行动计划600余个近期拟实施项目，划定178个规划实施率较高、存量资源相对集中且近期有更新实施任务的城市更新重点街区 ，聚焦178个城市更新重点街区。

小规模、渐进式、可持续的模式

依据相关政策引导，在减量发展的背景下，北京城市更新严控大拆大建，严守安全底线，严格生态保护，遵循小规模、渐进式、可持续的更新原则。
同时，城市更新立法规定中的项目用途可以调整政策，将有效推动北京存量项目的价值提升。

• 北京城市更新内容。城市更新，是指对北京市建成区内城市空间形态和城市功能的持续完善和优化调整，包括居住类、产业类、设施类、公共空间类、区域综合类等5大类、12项更新内容。

其中，产业类是以推动老旧厂房、低效产业园区、老旧低效楼宇、传统商业设施等存量空间资源提质增效为主的城市更新，将加速推动北京商用楼宇的更新。

• 北京城市更新范围

产业类项目是北京城市更新的重点，政策表明，“十四五”时期，北京将重点推动500万平方米老旧楼宇改造升级，完成22个传统商圈改造升级，对700处老旧厂房进行更新改造。

推动城市更新离不开规划和土地政策保障，《北京市城市更新条例（草案）》提出多项激励措施——在建筑方面，探索存量建筑用途转换、土地用途兼容，为进一步完善城市功能、补齐短板创造了有利条件。

• 北京城市更新“未来区域”《北京市“十四五”时期城市更新规划》给出了老旧存量的分布示意图，其中东西城、海淀及朝阳的老旧楼宇较为突出，亦庄、顺义 的老旧厂房较为聚集 。

未来，办公楼宇更新将集中在东西城、海淀及朝阳，相比较而言，亦庄与顺义的老旧厂房则更为聚集。

• 城市更新“产业类”项目改造
• 产业类项目对北京城市更新的探索发挥了重要作用。

由“北京城市更新联盟”评选的16个北京城市更新“最佳实践”项目和18个北京城市更新“优秀案例”，基本涵盖了城市更新的所有类型，其中产业类项目最多，有18个，占比超一半。

城六区是产业类改造项目的主要聚集地，其中朝阳区产业类改造项目最多。

从项目改造方向来看，产业类项目的主要改造方向为办公，尤其是工业遗址基本都通过转向产业园区来盘活项目活力、重塑项目价值;商业类项目部分升级为新零售商业，部分转为办公空间。

北京城市更新政策解读

从2022年频繁公布的政策来看，作为全国首个减量发展的超大城市、首批城市更新试点城市之一，北京的城市更新已进入政策体系加速构建期。

对此，58知楼研究院院长匡健锋表示，在未来两年的试点工作时期，无论是老旧厂房“腾笼换鸟”、传统商圈改造升级，还是核心区平房院落保护性修缮、历史文化街区的修缮改造，各方主体在探索城市更新的“北京模式”中，有几个关键点需要注意：

想了解更多北京城市更新政策，请关注公众号“商办进化”。