房东卖房 租客维权 法院：“二房东”仍享有“优先购买权”

据调查显示，中国住房租赁人数已超2亿。如果出租人欲出售房屋，法律赋予了承租人“优先购买权”。近日，厦门市海沧区人民法院公布了这样一起案件，教您如何行使这一权利。

案件回顾

2015年10月，邹某某与黄某某签订了一份《房屋租赁合同书》，约定：黄某某承租邹某某所有的案涉房屋，租赁期限5年，每月租金4100元;双方均不得借故解除合同，当事人一方如有正当理由要求解除合同时，须提前1个月通知对方，经对方同意后解除合同，由提出解除合同的一方支付1个月租金作为违约赔偿金。如租赁期间邹某某违约，则赔偿金按50000元来算，每年10000元折算;案涉房屋的租金5年内不递增，黄某某拥有转租权。

在2019年2月，黄某某便将案涉房屋转租给赵某。当年6月，邹某某与案外人陈某签订《厦门市存量房屋买卖合同》，签约当日办理不动产登记并缴纳了契税。黄某某认为此举侵害了自己作为承租人的优先购买权，遂将邹某某告上法庭。

邹某某辩称，其在2019年3月已经通过中介转告黄某某要出售案涉房屋，他是限购对象，又把房子转租出去了，自己没有住在这套房子里，不符合购房条件，双方未能达成买卖协议;在收取购房人定金的前两天，也再次通过中介告知黄某某房屋即将出售、问其是否要以同等价格进行购买，黄某某不同意以同等价格购买。

法院经审理后认为，在该案中，邹某某未提供证据证明其出售案涉房屋时有在合理期限内通知承租人黄某某，侵害人了承租人黄某某优先购买权。邹某某也没有证据证明其与黄某某交易时，黄某某属于限制交易对象，应当承担不利的后果。因此，黄某某以其优先购买权受到侵害主张损害赔偿，应予支持。法院判决邹某某应于决生效之日起十日内赔偿黄某某经济损失共计11万余元，并返还押金及租金共计1万余元。一审判决后，被告不服提起上诉，二审维持原判。

问题来了

为什么合法转租的“二房东”仍享有优先购买权?

法官说法

从权利来源的角度考量，承租人的优先购买权是法定权利，转租并非租赁权的转让，承租人并未退出原有的租赁关系，其租赁权并未消灭。从文义解释和法律解释的整体性看，《中华人民共和国民法典》第七百一十六条、第七百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]11号)第十六条、第十七条，立法者在用语上明确区分了“承租人”“次承租人”和“第三人”，而且无论是根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条，还是根据《中华人民共和国民法典》第七百二十六条关于优先购买权的表述，均为“承租人享有以同等条件优先购买的权利”。

从稳固社会生活关系，发挥物的最大效用方面考量，承认承租人的优先购买权可维护承租人对财产稳定使用的状态，促进中长期投资。现实生活中存在承租方因其暂时无需居住而将租赁房屋经出租方同意后转租以减轻其租金压力，或承租方本就欲当“二房东”将房屋合法转租后赚取租金差价，这些行为均为正常的商业投资行为，也未超出承租人对租赁物使用、收益的范畴，系“合法的”承租人。承认承租人的优先购买权，将使承租人信赖在其投入较大时间和金钱成本后，将来在租赁不动产的买卖缔约时其具有优先权，推动租赁市场中承租方作中长期发展规划而投入，发挥财产利用的最大效能。

法律知识

什么是承租人优先购买权?

承租人优先购买权是指出租人出卖不动产时，基于租赁合同关系，承租人在同等条件下，依照法律规定享有优先于其他人购买该不动产的权利。

许多国家均规定承租人的优先购买权，其意义在于在民事合同关系中，租赁房屋一般是为了满足实际生产生活的需要，承租人在对房屋长时间占有使用后，与租赁房屋形成密切的信赖关系，并据此形成了稳固的社会生活关系，为避免物权变动中出租人任意处分房屋给承租人的合法权益带来侵害，法律有必要赋予承租人优先购买的权利。该制度是规范租赁市场秩序、维护承租人的居住和信赖利益、稳定社会经济的有力举措。

(本报记者 余晶 通讯员 海法宣)

（来源：海峡法治在线）