近6成新房被新上海人买走，沪籍家庭购买力强

近几年来，在上海就地过年已经成为很多非沪籍人士的生活常态，据上观新闻报道，疫情三年来，上海春节期间离沪人数一直呈现出下降趋势。

对于很多新上海人而言，在上海打拼多年早已融入这座城市，选择在上海安家生活也是司空见惯。据网传数据显示，2022年上海新房市场近6成的认购客户为非沪籍，同比大幅增长，新上海人已然成为上海新房市场的主力军。

供应量和认购量均创新高：约12.8万人参与认购

网上房地产数据显示，2022年上海新房市场共开盘295次，共计94310套住宅入市销售，其中认购客户达到约128065组，同比增长31.2%，创下近5年来新高。

从板块来看，大虹桥徐泾是2022年新房市场最热门板块，共计约12924组购房者参与认购，临港新片区和闵行浦江镇分别蝉联二、三名。

从单项目来看，蟠龙天地是2022年单次开盘认购组数最多的项目，571套房源共吸引2057组购房者参与认购，认购率为360%，由于项目入围比为1:1.8，实际1062组购房者入围，最终开盘现场602号清盘，丢号率很低。除此以外，华侨城纯水岸和华发建发缦云分别以2015组和1937组分别成为2022年认购组数最多项目之一。

细看这三个项目，不仅拥有不错的产品力，它们所在的大虹桥、唐镇、浦江镇都是相对成熟的置业板块，更重要的是，三盘都有一定的倒挂，这也是楼盘人气较高的重要原因。

而从单个楼盘认购组数来看，冠军仍然属于大虹桥项目，虹桥璀璨公馆、仁恒海上源和四季都会五期分居前三甲。

三个项目代表了三类不同的人群，既有内环内高端改善项目，也有近郊刚改产品，最后是位置相对较远的纯刚需楼盘。三个盘的认购客户数突破3500+，要满足这些条件不仅需要社区供应体量很庞大，还要在动荡的楼市中始终保持高客流。

沪籍人口成交占比下降，长三角客群占主导

2022新房市场表现热，离不开城市新生力量的强势崛起。据不完全统计，2022年参与上海新房认购的128065组购房者中，310原生上海家庭的比例约为42.5%，相比2021年的48.3%有所下降，这意味着近6成的新房正在被非沪籍的新上海人拿下。

以本市购买新房的沪籍人口为例，浦东新区购房大军人口数量最多，市区方面，黄浦区、杨浦区、静安区和虹口区的购房者购买力较强。而在郊区方面，奉贤区的购房人数位于郊区之首。

以奉贤为例，数据显示2022年奉贤新城共认购客户3215组，本地客群达到2049组，可见奉贤的新盘几乎以地缘性客群为主，这与其他新城有着显著的区别。

由于奉贤新城在发展能级上比不过其他新城，外加奉贤拥有大量本地客群，他们对于南桥的认可度极高，因此奉贤楼市基本都是靠本区的客群来支撑，即便市场下行，奉贤南桥的新房依然能频频刷出高积分。

除了奉贤以地缘性客户为主，很多区域都有地缘性的客流，例如来自崇明的购房者更加青睐宝山、嘉定等北部区域，而金山外溢的购房者则倾向于青浦、松江或闵行等南部区域。

再来看占据新房成交大头的外省市购房者，非沪籍主要购房人群来自于江苏、安徽和浙江这三个与上海相邻的省份，在外省市购房者中占比达到了42.9%。除了来自长三角区域的购房者，来自山东省、河南省和江西省的购房人数也居高不下。

从城市来看，江苏南通的客户数量遥遥领先，扬州、泰州、徐州、南京和苏州的客户位居前列，浙江的买房人则主要来自于温州和绍兴，而安徽的主要购房者来自于安庆、六安、阜阳、合肥、巢湖等，以地级市居多。

当然，外省市客群也存在地缘性倾向，有数据显示，江苏的购房者会倾向于宝山和嘉定，而浙江的客户则偏爱闵行区，而安徽的购房者喜欢聚集于松江区。

新老上海人都爱市区，310购房者青睐改善住宅

上海户口的购房者和非上海户口购房者在买房过程中，是否会存在较大的差异。有资料显示，上海传统中心城区的新房有近半数的购房群体为上海户籍购房者，这一比例达到47.8%。由此可见，无论是本地还是全国各地的购房者，都倾向于在上海市区置业。

不过放眼外环外，新上海人置业比例高达近60%。以外来导入人口为主的临港为例，非上海户籍购房人群占比达到约40.1%。值得一提的是，临港拥有全市最为宽松的人才落户及购房政策，非沪籍单身人士只要在上海缴纳1年个税或社保且名下无房（包含在临港工作满6个月，且已与临港清单内单位签订二年及以上劳动合同），限购1套住房。

注：本文以上数据来自于网络综合整理，仅供参考

再从个盘来看，有很多高分的新盘，上海户口入围人数更多，主要原因是积分制下，本市户口拥有更多的积分优势，包括基础分（+10分）和较长的社保缴纳年限。以去年的高分盘为例，前滩的东方悦澜被7成的上海人买走，大虹桥的蟠龙天地同样被77%的310客户买走，而蟠龙府也有超56%客户为本地客群。

当然买房不仅需要房票和积分，还需要巨大的资金投入，在这一方面，上海户籍的购房者在购买力上同样更显优势。例如总价2600万以上的浦开江南里，4成认购客户为上海户籍；近期刚开盘的市中心高端项目鸿印里，1月12日开盘全部售罄，销售总计超过81亿，62%以上的购买群体为上海户口。

另据不完全统计，仁恒海上源、四季都会绿龙北、蟠龙府、虹桥璀璨公馆、东方悦澜等项目是2022年上海户籍认购人数最多的楼盘，这些楼盘不仅拥有显著的倒挂，入围积分也较高。而虹桥璀璨公馆、仁恒海上源、颛桥紫薇花园、四季都会绿龙北和华发四季半岛等项目则是非上海户口购买人数最多的楼盘。

另外，网易房产从上海中原地产获悉，在2022年上海成交的新房价格段分布中，600万以上的改善型住房成交占比有显著提升，相对应的是改善房源成交量的提升，而原本成交占主流的400万以下房源的购房比例在2022年也出现了一定缩量。

综上来看，非户籍已经成为上海新房市场的主力军，2023年或仍将延续这一趋势。市区及发展相对成熟的区域，或再次成为新老上海人争夺的主要“战场”。

由于2022年市区新盘供应量足够多，在入围积分持续下滑的背景下，基础分和社保不占优的新上海人会有更大的入围机会。而部分远郊区域新盘，首套刚需置业客群居多，对于初来上海落脚、刚毕业亦或者工作不久的年轻人是较为合适的置业选择。