2022年深圳更新整备年度盘点

2022年，我们共同经历了外部环境加速演变、新冠疫情冲击等多重考验，看到了城市更新项目实施提速、土地整备利益统筹项目计划立项大增带来的新机遇，体会了全年行业如逆水行舟的不易历程。值此岁末年初之时，广东合一城市更新研究院再次向您献上对市场数据的观察结果。

城市更新

2022年，深圳市新增城市更新计划公告项目26个，拆除重建面积共计250.1公顷，已通过城市更新专项规划批复项目43个，计容建筑面积共计1973.9万㎡，实施主体公示项目34个，拆除范围面积共计260.3公顷。（统计口径说明：只考虑2022年计划、实施方案、规划及留用地上平台阶段新增项目。)

截至2022年12月31日，深圳市已列入城市更新计划项目996个，拆除范围面积累计8374.9公顷；已通过城市更新专规批复项目640个，计容建筑面积累计19658.1万㎡；按数量规划通过率64.2%，按规模规划通过率60.2%；实施主体公示项目498个，拆除范围面积累计3108.3公顷；按数量计划实施率50.0%，按规模计划实施率37.1%。

备注：1）以上数据仅针对拆除重建类城市更新项目进行统计，未含已立项的14个综合整治类城市更新项目，若统计在内，则已列入城市更新计划项目合计1010个；2）实施主体公示项目实际已公示单个或多个分期均按1个项目进行统计。

深圳城市更新历经超过十余年探索发展，继2021年后，2022年又再次出现计划立项公告项目数量均少于本年度专规批复和实施主体确认的项目。

2022年上半年在疫情、宏观政策管控及项目审批速度减缓等多重因素影响之下，更新市场低迷，市场观望情绪较重，进入下半年后，得益于上层政策明朗，各区政府加快项目审批进度，更新项目计划公示/公告、实施主体确认公示数量环比增长显著。

根据《深圳市城市更新和土地整备“十四五”规划》，未来将搭建城市更新计划指标总量限定和流量管控机制、健全动态监督与计划清理机制、绩效考核机制及定期通报机制，政府管控加强，多方面督促存量项目推进实施。9月19日，宝安区城市更新和土地整备局发布《宝安区西乡街道 107 发展带臣田旧村片区城市更新单元计划》（失效）的公告。该项目成为自 2019 年实施计划有效期管控以来的首个计划失效项目，值得业内关注。

2022年城市更新新增计划公告同比数量和规模均下降较大，分别为-53%和-67%，可见立项门槛逐渐升高，立项速度放缓。未来深圳的城市更新更多是消化已立项的存量项目。也验证了合一在《2022年深圳城市更新白皮书》中的观点：“城市更新本来就是一场长周期的风险投资，在严禁大拆大建的背景下，倒逼市场主体从“开发模式”转向“运营模式”，深圳城市更新正朝着高质量发展方向前进。”（详情：）在此，也特盘点2022年十大城市更新项目：

2022年十大城市更新项目

土地整备利益统筹

2022年深圳市土地整备利益统筹项目新增计划立项31个，整备实施总规模1835.2公顷；新增实施方案公告21个，整备实施总规模930.8公顷，留用地总规模237.7公顷；新增规划公告9个，整备实施总规模488.4公顷，留用地总规模119.1公顷；新增留用地上平台6个（含交易结果公告4个），总留用地规模为52.7公顷。（统计口径说明：只考虑2022年计划、实施方案及规划阶段新增项目）

据不完全统计，截至2022年12月31日，深圳土地整备利益统筹项目计划立项累计199个，整备总实施规模9199公顷；实施方案公告累计65个，整备实施总规模2484.4公顷，留用地总规模496.4公顷；规划公告项目累计28个，整备实施总规模1010.6公顷，留用地总规模225.3公顷；留用地上平台项目累计16个，总留用地规模95.6公顷。（统计口径说明：计划立项数据是针对2018年以来城市更新和土地整备实施计划梳理而成，每个项目只计入一次。）

从前述对比数据来看，2022年土地整备利益统筹新增计划立项数据及规模均超城市更新，其中新增规模是城市更新的6.8倍，整备弯道超车已成趋势。

土地整备利益统筹作为土地整备市场中的主流模式，既能够很好地满足政府重大产业、公共利益设施落地及一揽子解决土地历史遗留问题的诉求，又能通过留用土地的方式让利于股份公司及市场主体，激发其参与积极性，能较好地平衡各方利益。

根据《深圳市 2022 年度城市更新和土地整备计划》，2022 年全市通过城市更新和土地整备实现用地保障规模 1000 公顷 , 其中通过拆除重建类城市更新移交入库公共利益用地不少于 100 公顷，通过土地整备完成不少于 900 公顷。可见，土地整备利益统筹或将成为存量土地开发主流模式。

2022年十大利益统筹项目

更多数据详见《2023年深圳更新整备白皮书》。

今年，“深圳城市更新白皮书”升级为“深圳更新整备白皮书”，分为《行业数据篇》、《政策趋势及临深篇》，亮点包括2010-2022年深圳城市更新项目统计分析、2022年深圳市城市更新重点政策解读及趋势预判、2022年深圳市城市更新项目（含计划、规划、实施主体）名录大全、2022年深圳市土地整备利益统筹项目数据与趋势、临深城市更新政策趋势及项目分析等丰富内容，承蒙大家支持，《2023年深圳更新整备白皮书》预售已经开启！

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合一城市更新集团，广东省三旧改造协会副会长单位，深圳市城市更新开发企业协会副会长单位，深圳市房地产租赁行业协会副会长单位。合一城市更新集团创始于2013年，致力于成为专业领先的策略型城市更新土地整备全流程服务商。集团业务聚焦于将城市更新、产业运营以及乡村振兴进行高度融合发展，我们致力于通过“旧改+运营”、“园区+基金”双引擎驱动模式，为中国新型城镇化提供系统性的解决方案。

合一业务范围包括政府政策编制顾问、更新整备项目全程顾问(投资开发顾问、全流程开发管理顾问及融资并购)、工改工产业园区策划招商运营等，参与操盘和服务的项目覆盖深圳十个区。合一城市更新集团立足深圳面向湾区，已正式成立东莞、惠州公司、广佛办事处，业务覆盖粤港澳大湾区两岸七城。集团于2017年、2019年荣获中国地产年会年度城市更新运营大奖。2020年，广东省三旧改造协会行业发展研究工作站设立于合一城市更新集团总部。

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