教育资源均衡化之下，当下苏州学区房到底值得买吗？

　　近几天，大家都一定都注意到苏州官方发布的一条消息——《关于加强六区普通高中招生统筹管理的工作意见》，开展六区普通高中跨区招生试点。

　　这意味着，苏州姑苏、新区、园区，相城、吴中、吴江的高中可以跨区招生，相城、吴江、吴中可以报考姑苏、新区和园区三区的高中。

　　且本区域学生的原有招生指标不变，不会减少，进一步加强教育资源的公平化。

　　该消息引起市民的热烈讨论，分析师认为，这是一定的教育利好，说明苏州在推动教育资源均衡化方面有了进一步的举措。

　　值得一提的是，对于相城、吴中、吴江这三个区域的尖子生来说，有了更多的选择和被选择机会。

　　这三个区域学习成绩一般的孩子今后会面临更低的四星高中录取率。

　　这次苏州的普通高中规则虽然跨出了实质性的一步，但是学区房的原有属性并没有改变。

　　从中考成绩来看，园区、姑苏和新区三区初中的教育质量一直是领跑全市的，相城、吴江、吴中三个区只有极个别板块能够追赶这三区。

　　过去的这两年中，吴中和吴江太湖新城、高铁新城皆是引进高端教育资源而提升板块价值，从而影响房价变迁。

　　比如说吴中太湖新城引进华东师大、华中师大等优质教育资源，且中建太泽之星、玖著云庭等新盘还没交付就确定了施教区，也是为了给与购房者确定性。高铁新城引进南师大教育集团，优质教育资源赋能之下，吸引了众多的投资客。

　　所以，我们今天的主要议题还是苏州的学区房。

　　刚过去的2022年中，关于学区房的政策利空太多了。

　　去年2月，教育部发文提出深入推进“双减”，全面落实免试就近入学全覆盖和“公民同招”，指导各地完善学校划片政策。

　　传达了教育公平化的信号，这意味着与教育制度改革所息息相关的学区房将迎利空，学区房的盲目崇拜则被打压。

　　众多城市开始落实到实际行动中，来削弱教育与房产的捆绑，我们的兄弟城市常州在实行了教师轮岗制后，一些名校本部的二手学区房价格开始下跌，一批学区房的业主失去了耐心，着急想要甩掉手上这个不确定的“烫手山芋”。

　　苏州在2019年推出了“园区九年一学位”制度，大大减少 园区学区房的流动性，拉长了投资周期，避免了炒房及哄抬房价的现象，消费者购房更趋于自住需求。

　　同时，从“五年一学位”到“九年一学位”，让园区学区房的热度得到了大大的降温。目前苏州楼市多项政策在逐步松绑，但是园区九年一学位政策并没有放松迹象，预计也不会放松。

　　在过去的2022年，苏州的学区房成交量价如何呢，我们一起来看。

　　2022年苏州市区二手房的成交套数为2015年的新低，重点学区房的成交量价也十分惨淡。

　　这背后的原因不难解释，疫情反复、双减政策、楼市下行“四面楚歌”响起，让曾经“横行一时”的学区房，终于也出现了明显的下行趋势， 不论是成交价格还是成交量都有很明显的下滑。

　　我们以新区一个典型的优质学区房——狮山新苑为例，该小区是新区实小和狮山实小双学区，也是众多家长所追逐的名校学区房。

　　去年12月，狮山新苑的成交均价为43411元/㎡。

　　该小区在去年2月的成交均价为46062元/㎡。

　　在去年5月的成交均价为45307元/㎡。

　　一年之中，该小区的成交均价一直在下滑，十个月之间，单价跌了近3000元/㎡。

　　挂牌价相较于半年前相比有明显回落。

　　客观而言，新区狮山本就位于苏州楼市中的头部房价梯队，加上板块的楼盘房龄还算新，板块配套高端且丰富，学区并不是溢价的大头。

　　我们再来看下园区重点学区房的价格。

　　金字招牌星海和星湾学校，作为园区公立头部学校，挂牌价和成交价皆位列苏州的头部梯队。

　　金字招牌星海和星湾学校，作为园区公立头部学校，挂牌价和成交价皆位列苏州的头部梯队。

　　由表格可以看出，星海学校的学区房大部分均价呈现下跌的态势，最大跌幅达到14%。

　　星湾学校的施教区拥有一定的特殊性，大部分是靠近金鸡湖的湖景房，且多为大户型产品，挂牌价皆有所上涨，成交价格也是屡破新高。

　　这主要是因为核心地段、景观优势和产品本身的赋能，优质学区只是锦上添花，所以更成为城市层峰人士实现财富增值、保值的优质资产，受市场行情影响较小。

　　相较其它区域，园区的优质学区房具有一定的抗跌性。

　　传统的学区房行情来讲还得看姑苏区，这些小区房龄老，设施差，基本靠学区来撑起房价的“大半边天”。

　　姑苏区的学校，基本都是老牌名校，教育实力也非常雄厚，是苏州坊间公认的名校。

　　在二手房市场全线低迷的大环境下，姑苏区的学区房挂牌价格大部分呈现下跌的态势，不过好在跌幅最大不超过10%。

　　可以肯定的是，老破小学区房近两年价格明显涨不动了，很难出现大幅溢价空间。

　　像博雅苑、天辰花园、尚运苑这些房龄相对较新的小区，本身拥有一定的居住价值，加上强学区加持，量价相较老小区要坚挺一些，当然其所处的地段沧浪新城相对而言也比较“新”。

　　目前只靠学区支撑的老小区，前景并不乐观，尤其在全国学区政策不断变化，教育公平化的大趋势下，学区带来的溢价岌岌可危。

　　我们或许可以这么说，在当下的苏州二手房市场，学区依旧很重要，但小区自身的居住价值更重要，曾经学区占到的主导因素比例在降低。

　　分析师认为，面对政策的不确定性，学区房可能已经不再会成为一个既能投资，又能让你享受教育价值属性的产品了，买房享受学区可能会是一个福利或是一个房产的增值部分，但它一定不能成为决定房产价值的单一属性。

　　在学区房政策利空之下，苏州的学区房还能不能买呢？

　　分析师认为，能买，但要谨慎。

　　首先，没有居住价值却有强学区加持的老破小甚至老破大，不仅难有居住品质上的保障，在全国各地学区房调控加速的大趋势下，一旦政策出现重大调整，受政策冲击影响很大，所以手上持有或者考虑投资这类学区房的购房者一定要谨慎了。

　　其次，对于买家来说，有需求还是可以入手，但尽量不要入那类没有居住价值的“纯学区房”，因为一旦政策从严，原本纯依赖学校优势带来的高房价也将会崩塌。

　　从目前苏州的学区房市场来看，抛除姑苏区的老破小外，其它区域学区房的金融属性并没有那么强，比如说园区核心和新区狮山的学区房本身就有地段和产品的赋能，而不仅仅是学区因素。

　　总的来说，苏州的学区房市场相对健康，但是热度肯定是比不上之前了。

　　针对学区房这一细分市场，由于国家对于推行教育公平的态度强硬，而且政府确实也在积极地推动教育均衡化，大学区制度和教师轮岗制度势在必行，学区房房价被打压是一定的。

　　总结一下，苏州的学区房自用是没有问题的，但是要谨慎投资，从长远来看，除了关注优质学区之外，还需要关注产品力，这样才会更加稳健。

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