信达地产打造专业特色的不动产资源整合商

2021年下半年以来，市场下探疫情交织，房企“优胜劣汰”加速。在政策调控常态化、流动性紧张背景下，更加考验房企韧性和弹性。

在下行周期中，有房企感受到危险靠近，收缩战线；有房企却凭借自身的资源优势和专业特色，开启了创新发展模式的步伐，实现高质量发展。

信达地产（600657.SH）就是后一批房企的主要代表。

2016年~2020年，民营房企高歌猛进肆意生长时，信达地产业绩增长较为平稳，稳健策略反而成为优势。而在当前地产行业出清时，信达地产畅通的融资渠道，形成滚动的现金流，让公司资金财务保持在进可攻、退可守的从容状态，提高了市场应变能力，帮助其抓住未来市场复苏的投资机会。

根据克而瑞2022年12月31日发布的"2022年1月~12月中国房地产企业销售榜TOP200",信达地产全口径销售金额位列第63名，较2021年同期上升14名。

多位受访专家表示，在行业变革之际，通过整合外部资源，扩大轻资产业务规模，巩固和提升自身的市场占有率，这是房地产企业创新发展模式的重要路径之一。

“房地产企业在现阶段加快发展，可以看作是一种逆周期的发展方式，即在行业下行周期加快发展，这在经济学上被称为逆周期操作。”上游财经专家顾问江瀚表示，在行业下行周期进行合理布局，也是实现弯道超越的一个途径，从而实现扩大市场份额，进一步扩大规模效益。

但与过去很多房企的重资产扩张不同，信达地产选择了一条注重专业特色、强化资源整合的轻资产发展道路。

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聚焦主流城市

优化区域城市布局

近年来，随着房产调控不断深化，行业优胜劣汰现象加剧。越来越多头部房企的经营纷纷出现增收不增利的现象，行业毛利整体下滑，据统计，2021年近九成企业毛利率、归属母公司净利率双降，部分头部房企毛利率低于20%。

盈利能力下降、融资渠道收紧、拿地门槛提高，行业生态环境的变化，给房企的生存和发展带来挑战。这样的经营环境下，能否适应新行业生态，优化资源配置，完善城市布局，成为房地产企业立身之本。

作为企业发展战略，信达地产近年持续深耕发展潜力城市，城市布局更加合理。2021年，信达地产新增储备计容规划建筑面积175.73万平方米。截至2021年12月31日，公司储备项目计容规划建筑面积237.87万平方米，在建面积564.16万平方米，其中大部分位于一二线城市。

目前，合肥、杭州、嘉兴、芜湖为信达地产提供的收入占比较高，均为经济活跃、具有潜力的城市。

杭州信达中心

2021年，信达地产累计实现销售面积133.09万平方米；销售金额325.18亿元；回款金额312亿元。新开工面积235.86万平方米，竣工面积153.09万平方米。

2022年，面对复杂的市场环境，信达地产遵循“现金为王”的理念，精准制定营销策略，努力加快销售回款，将销售计划分解落实到项目，并强化销售考核。2022年，计划签约销售额230亿元，回款额200亿元；计划新开工面积130万平方米，计划竣工面积180万平方米。

北京信达中心

2022年12月9日，北京信达中心•東外39號开盘当日劲销成交金额约 57 亿元

信达地产表示，将继续重点关注经济强市与人口导入城市，以长三角、粤港澳大湾区、京津冀、长江中游和成渝城市群的核心城市为主，持续深耕部分已进入的二线城市、区域中心城市及具有发展潜力的城市，根据公司集团管控能力持续优化城市布局。

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融资优势明显

增强可持续发展力

下行市场环境下，信达地产能继续跨越周期优化布局，一方面其在产品线、项目运营效率、融资以及销售等一系列工作上，已经形成自己的独特运作模式；另一方面亦源自于低成本稳定的资金流入。

2022年以来，受多重因素影响，房地产融资闸门尚未完全打开。在融资渠道不畅的大环境下，信达地产却通过发行公司债券和中期票据筹集到了资金。

在高周转、利润、融资以及销售等一系列指标上，公司已经形成自己的独特运作模式；另一方面则源自于低成本、稳定的资金流入。

年报显示，信达地产2021年度整体平均融资成本为5.44%，较上年同期下降0.37个百分点。畅通的融资渠道，较低的融资成本，为信达地产带来其他房企难以比拟的资本和发展优势。

不过，信达地产并未就此止步不前，而是创新业务模式和盈利模式，开始向从开发商向不动产资源整合商转型。在信达地产看来，定位为不动产资源整合商，是在总结其发展历程和行业发展趋势前提下，围绕集团主责主业所作出的战略转型与发展布局。

当前，房地产行业的底层逻辑已经发生根本变化，传统开发业务的毛利率、杠杆率、周转率呈现下降趋势，行业优胜劣汰加速，单纯依靠传统开发模式，难以实现高质量可持续发展。

此外，市场竞争越来越激烈，中小房企要生存下去更需要加强联合合作，通过整合资源提高生存和发展能力。信达地产由开发商向资源整合商转型，成为资源整合的平台，可依托集团协同优势，向产业链、价值链上游扩展。

业务模式方面，信达地产通过不断拓宽不动产业务来源，汇集市场资源，形成地产开发、协同并购、管理服务三大业务互补共进的发展格局，致力于打造专业化、差异化、特色化的发展模式，成为专业特色的不动产资源整合商。

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跨越行业周期

构建良性互动发展模式

公开资料显示，信达地产是中国信达旗下房地产上市公司，中国信达作为中央级金融企业，与中国华融、中国东方、中国长城并称为四大资产管理机构，是经国务院批准成立的以解决不良资产为目的的金融资产管理公司。

作为第一个获准处置地产等非金融类资产的资产管理公司，中国信达在房地产、能源等行业的不良资产包处置方面有比较丰富的经验。2021年，《财富》中国500强排名中，中国信达排名第108位，总资产规模达15642.79亿元。

值得一提的是，在行业竞争加剧，行业并购重组、特殊机遇投资机会不断增多的大环境下，作为集团旗下房地产开发业务运作平台，信达地产试图通过集团协同的资源优势，创新协同业务模式。随着房地产市场进入规模降速的新周期，需要纾困救助和修复价值的不动产资源增多，信达地产认为，集团协同是其最大的差异化优势。

原因在于，信达系统资源能够提供有力的支持，除从公开市场获取项目外，其可以借助中国信达资源，强化集团协同联动，发挥公司的专业作用，通过协同拓展、行业并购、操盘代建等多种方式获取项目。

广州增城山水合悦为信达地产华南区首个落地的操盘代建项目。来源：项目官微

毕竟AMC在不良资产、债务处置方面有独特的优势，加上信达地产开发经验的加持，这种模式成为解决眼下出险房企停工项目的关键手段。

信达地产表示，随着房地产行业由规模扩张向质量提升方向转变，行业并购重组、特殊机遇投资机会将不断增多，一些企业寻求委托代建、合作转让或剥离地产辅业，为公司拓展协同业务带来了机遇。公司将研究探索可复制的协同业务模式，集团协同效应进一步显现。

坚守稳健经营策略，优化资源配置，做好资产负债结构管控，降低融资成本，提高资金使用效率，是信达地产立身之本，也是其跨周期布局的底层逻辑。在房地产行业的下半场，兼具稳健经营策略与资金成本优势的房企，将更加具备可持续发展的能力。