“调控模范生”长沙楼市何时放松限购？热议背后的冷思考

1.何时取消限购？

最近一段时间，全国多地纷纷松绑限购，其中不乏武汉、厦门、南京这样的二线城市。作为楼市调控的模范生，长沙何时放松限购，自然就成为地产从业人员和市民热议的话题。

在讨论问题前，先后几组数据。

一是11月长沙9区县商品房成交量还在跌跌不休，而且11月跌得尤其惨（根据克尔瑞数据）：

同比下降41%

二是2022年长沙第五轮集中供地，虽然13宗全部成交，还有2宗溢价成交，并且拿地房企终见民营企业身影，表面上看起来还算体面。然后，仔细一看：

城投公司拿地达7宗

明眼人都知道，左手倒右手的事，对政府的财政收入来说，没有太大实际的意义。

作为楼市调控模范生，长沙限购之严，在全国都排在前列。

这一切，始于2017年。那一年，从“318新政”到“520新政”再到“927新政”，政策限制一次比一次严，自此长沙成了集限购、限贷、限售于一身的城市。

这样大力度的调控，确保了长沙的“低房价优势”，在2021年全国38个主要城市家庭居住负担指数排行中，长沙压力最小：

家庭房价收入比仅为6.35

也就是说一家人不吃不喝6.35年就可以买一套住房。这个数据，在排名38位的深圳那，是27.09！

然而，这种行政手段的限购措施也是双面刃，被政策误伤不能买不能卖的人大有所在。

举个例子，我有个朋友，在多年前买了套住宅公寓，当时看中的就是比商业公寓更高的产权年限。结果2017年限购出台，他几年内不能再买二套。等他准备结婚时，面临一个问题，以单身身份无法买二套。如果结婚后买，因为老婆婚前也有套小公寓在贷款，他们又卡在了限贷上。

当楼市炙热之时，这些被政策误伤的人，只能自认倒霉。然而，从去年下半年以来，楼市成交量持续下跌。尤其是今年，因为疫情严重冲击实体经济，市民又纷纷观望，不仅地产从业者难，政府也愁白了头。

今年以来，政府救市政策频频，比如被媒体称为神来一笔的“租赁换房票”政策，一定程度上有利于解绑被困人群，然而毕竟是治根不治本。

在中央重提房地产支柱产业定位，各地又纷纷放松限购救经济的大背景下，希望长沙彻底放松限购的呼声就越来越高。

近期，长沙两会上，有位代表提出了一份名为《关于全面取消房屋限购限贷的建议》的议案，从三个点要求放松限购：

第一，取消户籍、社保、个税“限制性购房条件”；

第二，下调房贷利率，降低首付比例；

第三，二套房实行“认贷不认房”。

这份议案，一石激起千层浪，再度把长沙何时全民取消限购的话题冲上了市民关注的焦点。

2 .再说买房热

鲁迅说，世界上本没有路，走的人多了，便有了路。

我说，世界上本没有限购，买房的人多了，便有了限购。

为什么人们热衷于买房，道理很简单，买房能升值啊！

1998年，中国终结福利分房制度，正式开启房地产商品化浪潮。那一年，中国房屋均价每平米不足2000元。

2021年，中国迈入盛极而衰的楼市新拐点，这时候，全国商品房均价每平米已破万元。

涨幅更厉害的是北上广深这样的一线城市。

据相关媒体统计，北上深3个一线城市，1998年到2021年，房价从3千涨到了7万一平米：

23年，涨幅超过23倍

可以说，在1998年后的前20年，只要不乱折腾，不买烂房子，买房绝对是避免资产缩水，实现财富自由的最佳途径。

在前些年，啃老买房是睿智；借钱买房是魄力！

然而，当潮水褪去，很多人才发现，我原来是在裸泳啊！

去年以来，多地房价腰斩，库存持续走高。

大家才发现，被恒大说烂了的那句“买房必升值”，其实根本经不起推敲！

1998年以来，前20年的房价狂飙，说得好听点，是城市化进程红利，人口红利。但背后，是千万普通人掏空6个钱包的艰辛。

这样的发展模式总有终结的一天。

毕竟，建那么多房子，卖给谁呢？

谈中国的问题之前，先看看前事之师日本。

日本泡沫经济之前，他们也曾天真地以为，房价只会涨不会跌。

从一九八五年三月，到一九九一年三月，日本银行业的贷款量增加了61%，而同期对房地产贷款的增加量却高达151%，同期的房地产贷款在银行全部贷款余额中的比重由7.2%上升到11.3%，这些以土地为抵押的贷款专案全部在“土地神话”破灭之后成为难以消化的不良债权。

为了避免系统性的经济问题，90年代初，日本中央银行开始管制信用，主动引导利率上升。随后，股票市场和土地、房地产市场都应声而跌，1990-1992年间住宅、土地价格大幅下降，东京地区跌幅22%，大阪、名古屋地区跌36%，股价和地价“泡沫”彻底破裂。

由于日本低生育率，老龄化日益严重，现在日本房子空置率高达13.6%。

房子，不再是升值的工具，而是沉重的负担！

日本的今天，会否是我们的明天？

中国现在遭遇的故事，跟90年代日本泡沫破裂，何其相似。

据公众号米宅数据，在中国土地最稀缺的城市深圳，二手房价格从2021年2月份的最高点，已经下跌22%。

前不久，深圳某业主在网上公布自己的经历。他最近接到电话，被银行要求再补交40万房款。因为他的房子随着深圳房价普降，估值严重缩水。银行为了避免断供之类的情形出现，故而要求业主补交房款。

这还是中国经济最发达的城市之一深圳。如果那些三四线城市，房子对你还是升值的工具吗？答案不言而喻。

值得注意的是，中国和日本一样，同样遭遇低生育率和老龄化的危机。

2021年，中国商品房销售规模达到了历史最高位——17.9亿平米。我们以每套房100平米计算，这一年，中国大约卖了1790万套房子！那么，这一年，中国出生人口是多少呢？1062万！也就是说，在过去的一年：

卖出的房子比出生人口多728万套

2021年以来楼市的寒冬，表面看是政策促发，更深层原因是需求到顶！

专业机构表示，2022年，预估全年商品房销售总额将达到13万亿元，而上一次达到这个数字，是5年前的2017年。

行业规模倒退回5年前

3. 长沙放松限购？

最后，再回到长沙何时放开限购这个话题上来。多年来，长沙“调控模范生”的伟光正已被各大媒体屡次报导。然而，我们需要深思的是，长沙的“低房价”只是调控的功劳？答案自然是否定的！

长沙的“低房价”绝对是歪打正着的结果。

长沙原来的城市规模很小，而城市建设又需要大量资金，因此从90年代末到世纪之初，长沙曾拿出很多土地给各大建设单位作为补偿，加上事业单位大量自建房的存在，导致市场上不缺土地、不缺房子，房价自然就难以上涨。

2016年后，长沙明星城市的光环越来越重，而这个时候，由于全国性房价大涨，全国进入严调控的周期。房价好不容易涨上来的长沙，就此被一道道的限购令给摁住了。

目前长沙住宅均价大约在1万2每平的水平，当然，稍微中心点的地方，也1万5起跳了。对于普通老百姓来说，你说房价低吗，其实也不低了。只不过相对应北上广深等城市普通老百姓望而却步的房价，显得更亲民而已。

那么，作为一个普通老百姓，我们是否要支持长沙放松限购呢？

我首先投支持票。

让市场回归市场，是最理想的状态。因为，严厉的限购政策，没有考虑到千差万别的需求，一刀切之下，必定有太多合理的需求被遏制。

当然，前提是，整个市场回归理性，社会摆脱买房升值的炒卖之风。

最根本的，就是整个社会回到“房住不炒”的理性状态。

这样的期盼，知易行难！

只有摆脱了短平快的房产依赖症，整个社会才会更良性地发展！