我们再也经不起任何波折了！

1

你怎么认识危机？

对于此刻的形势，你又有什么想法？

有人说过，危机往往会抓住人类认知存在分歧的时机，加速扩大，以至于丧失挽救危机的最佳时间窗口。

这是我见过的对于危机认知最为清醒的一个观点。

直白点说，就是在危机爆发的前期，一定是认知最为混乱的时期。

不管是经济学家、政策、还是民间意识，都集体进入到矛盾、混乱、甚至意见冲突的阶段。

就像此刻这样。

但是，如果能及时认识到这种矛盾的存在，认识到这种混乱的存在。从而能够及时清醒，及时惊醒，并迅速的做出调整。

则一切都为时不晚。

这就是我们重新认知从11月开始的一些救市政策的前提。

2

我说过很多次，越是茫然无措的时候，越是混乱的时候，越需要做的，就是摒弃一切杂念，回归常识。

那么，眼下对于房地产，最基础的常识是什么？

是对经济定位的急速转变。

1998 年，国内开始推行住房市场化改革，之后绑定经济高速增长的宏观趋势，导致经济增长和房价上涨，双向螺旋上升。

这种预期，激发了源源不断的购房需求，也造就了中国房地产市场的20年持续繁荣。

从长线来看，在这个长期上升的过程中，虽然从政策层面历经调控，三年一个小周期，短线偶有波折，但长期向上的态势，几乎已成民间共识。

而每一次房地产的自我修复，每一轮波折都被更高的房价、更强劲的销售高潮所替代，更是夯实了这种民间共识的顽固性。

这是第一个常识，经济增长和房价上涨的双向螺旋共升。这是长期以来的平衡。

简单说，经济增长是基础，房价上涨是经济增长的最好表现形式。

但这个平衡在2015年被打破了，因为这一年实行了棚改货币化，这个现代版的拔苗助长，有两个后遗症：

一是打破经济和房价的平衡，单项透支了房价的未来，如今已到强弩之末。

二是打破房企的负债平衡，从2016年之后，基本所有国内房企转向了高杠杆、高负债、高周转。

这是造成今天40%房企暴雷的根本原因。

这是第二个常识，房地产严重失衡，需要快速进入到修复阶段。也就是说，需要进入新的平衡态。

第三个常识，来自于黄奇帆：

人口开启老龄化

名义城镇化比例达到 63.9%

新建商品房年销售面积 17 亿平方米占到全球近一半

2020 年全国人均住房建筑面积 41.76 平方米

土地和房地产价格20 年翻了四番

全国空置房比例约20%

大规模棚改旧改已到尾声等多个指标

与国际情况比较后可得出结论，中国对新增住房的需求已经到了相对饱和的拐点。

直白点说，是中国的房地产周期到了转折期。

而疫情经济受损、居民收入影响、对未来预期的调整，都只不过是加速了转折点的到来。

最终的结果，是周期、政策、监管的共振之下，导致了房地产行业的急转直下。

通俗点说，是房地产转折周期，遇上了严厉的房住不炒，加上需求严重透支，三项叠加，遭遇到基础盘萎靡——也就是经济增长乏力，最终多项共振，形成螺旋下行。

到了这里，我想，我已经把这些写得足够清楚了。

3

好的是，这些问题正在被及时修复。

这就是从11月以来的密集的救市政策，以及12月中央经济会议的核心思想。

但，此刻最切忌的是盲目乐观。

就眼下看来，房地产修复，必须要解决三大核心矛盾：

1、从近期不断密集出台的政策来看，监管层明显存在着判断差异。

直白点说，就是从不同部委的态度可知，对房地产行业当下风险的认知和判断上，各方感受到的差异是不同的。

并且对当下房地产风险形成的原因、后果及此刻应该如何应对，也未能形成一致的认知。

比如说，不管是保交付、还是三支箭，甚至是最重磅的11月11日的十六条，全部来自于金融层面的奋力救市。

但是，从住房部门的需求端来说，却并没有多少实质性政策进展。由此可知，住建部和央行银保监会的认知差别。

还有就是，地方土拍，已经基本全靠城投托底，才不至于全军覆没；但是财政部发文严令禁止城投拿地，扩大地方隐性负债，这对地方土地财政来说，堪称釜底抽薪。

由此可知，地方自己全力救市和财政部的认知是很不同的。

而这一切，都会增加政策的救市摩擦成本。

2、融资端的放松，并不能代替市场主体造血机制的恢复

当所有的政策指向，全部偏重于融资端，也就是开发商的供应端，这就形成了救市偏差。

因为市场是由供应端+需求端一起构成的。

融资解决的是新房开发和供应的问题，但是需求端迟迟不动，消费端无法提振，依然是无法形成闭环。

毕竟，消费进入正常，才是市场循环的正规途径，也是市场造血机制的核心动力。

而如今，政策几乎全部偏向于融资端，也就是房企，这是眼下最大的救市偏差。

3、这一条也是最重要的，救市政策再多，再频繁，也必须等到宏观层面的经济复苏的到来，消费者对于收入和未来的信心恢复，房地产市场才能实质性的回暖。

从一开始我们就一直在强调。经济增长和房价上涨是相互依托的正循环。

经济增长是根基，房价上涨是经济增长的最好表现形式。

经济不启动，但靠房地产独立启动，无疑水面浮萍，看似繁盛，其实毫无根基。

这就是眼下房地产复苏所必须直面的三座大山：

认知混乱、救识偏差和根基不稳。

要解决之，必须要做的是：

1、迅速统一认知，全心全意恢复到救市的核心政策上来；

2、消除救市偏差，需求端必须急速发力，存量房贷减负、新房降息、减低首付负担都必须赶紧实行

3、坚决的、毫不犹豫的转向以经济增长为核心，排除一切杂音。

2023年无比重要，这是折腾之后的修复之年，也是经济重启的关键之年。

我们再也经不起任何波折了！