祥云小镇旁的和光瑞府，位置是真不错，就是产品有点……

说起顺义的商业购物场所，最有名的应该就是后沙峪的中粮祥云小镇了。

这里不仅是高端小资生活的代名词，也是顺义人民最常光顾的商圈。

其实祥云小镇不仅有商业，还有住宅。可以说很多人天天在感受出门就shopping的生活。

如果您也想体验下出门就shopping的生活，但又不想考虑二手房，不妨看看保利和华润联合开发的和光瑞府。

祥云小镇一路之隔，国际学校一大堆

从祥云小镇南区一出来，隔着一条马路的就是和光瑞府。距离祥云小镇非常近，对喜欢逛街或者在外就餐较多的家庭来说，这简直太友好了，不用考虑停车问题，也不用乘公共交通，走着就能过去。

售楼处就在项目实际位置，塔吊不少，而且大部分楼也建造的差不多了。因为拿地、开盘都比较早，所以施工进度也快得多。

除了离祥云小镇近以外，最重要的其实是教育资源。顺义后沙峪板块每年都会有4-6所学校，排名全国前十。

距离项目东侧不到2公里的地方，就有三个国际学校，分别是北京英国学校、北京新英才学校（电视剧小欢喜取景地）、北京顺义国际学校（多次排名全国第一）。

稍微再远点（5公里之内），还有德威、鼎石、海嘉、蒙台梭利、君诚、青苗等16所国际学校。

公立的有空港小学、实验二小、北京四中顺义分校等。

如果您有意让孩子上国际学校，那和光瑞府的学校配套，不需要有任何怀疑，从学校质量和密度两方面都堪称全国最佳，您只需考虑学费和择校问题即可。

其他方面的配套也不差。

驾车向西，通过京承高速可畅达望京商圈、奥林匹克公园、立水桥等区域；驾车向南，通过机场高速可直达丽都商圈、三元桥、东直门等区域。

地铁距离项目也不远，15号线花梨坎站距离项目1.7公里，步行通勤走路还可以接受。如果不想走路，小区门口公交也挺方便，线路很多。

商业购物方面除了祥云小镇，还有荣祥广场、欧陆时尚购物中心、枫尚奥莱、永辉超市。

医疗除了顺义区空港医院、昭德医院外，还有在建的友谊医院顺义院区。

同时项目周边也有大量的航空公司总部、物流公司。项目东侧1公里就是中国航油研发大厦和空港融慧园。国际化的企业也有，中国航油大厦往北下一个路口就是宝洁技术公司和宝马研发中心。

和光瑞府所在的区域可谓是有产业有资源有人群，算得上是真正的职住平衡。

项目规划不错，但不是精装房

项目容积率2.5，洋房搭配小高层，规划有40栋7-15层住宅楼，共1790套房源。虽说容积率很高，从沙盘上看，给人的感觉密度不大，说明项目规划设计还是不错的。

项目是2021年2月拿的地，当时还没有开始集中土拍，从某种程度来说，算是捡了个便宜，小区内没有配建公租房或者保障房。不是限竞房，是纯商品房。

西区大部分楼栋已经售罄了，去化得还不错。但是西区的最西侧，有一栋商业楼、两栋开发商自持的公寓楼，未来在人员流动方面，可能多少有点影响。

目前在售的是东区。东西两区的楼栋排布、户型设计也基本一致。3米层高，112㎡、134㎡和152㎡三个面积。11层以上两梯两户，11层及以下一梯两户。

112㎡三室两厅两卫，全明户型。客厅面宽3.8米，南向主卧套间，主卧面宽达到了3.6米，还有一个270°的转角大飘窗。

这个户型从布局上来说比较方正，最大的缺点在于客卫在北侧，并且紧邻厨房。

134㎡四室两厅两卫，南向三面宽，客餐厅一体连通落地窗，视觉上更宽敞。南向双卧带飘窗，主卧为套房设计，北向次卧和书房可打通，户型相对灵活。

152㎡四室两厅两卫，经典四叶草布局。玄关真正有作用，户型品质感提了上来。卧室面积分布均衡，没有硬做双主卧，2个卫生间对于大部分家庭也够了。但客厅偏小了点，主卧面积也不够，步入式衣柜都没有。

房屋装修方面，项目宣传是工业化简装或者叫产业化装修，其实就是刷个白墙，铺个地板地砖之类的，并不是精装。

这一点对购买者来说，多少有点抗性。毕竟现在大多数楼盘都是精装修，突然有一个简装的项目出现，客户内心就会自动把项目的品质降低一个档位。

6.2万的价格，优势不大

项目现在是顺销期，售价6.2万/㎡，总价在700-950万之间，没超过1000万。比较适合置换改善的客户。

而刚需客户有点费劲，毕竟首付一下就200多万，后期还有装修钱，投入成本太大，有点不合适

很早之前，很多媒体说和光瑞府价格合适，是绝对的倒挂盘。但实地看了一圈后，觉得有点吹大了。

先说价格优势。

项目周边大多都是别墅，洋房产品很少。但向北2.5公里，就是今年中海首开新推的湖光玖里，虽然稍微远点，但是配套的基本上也属于同层级，差距不大。

湖光玖里的产品面积为110㎡三居室，135㎡-187㎡四居，价格才5.5万/㎡。

再说价格倒挂的问题。

首先，参照物选错了。

很多媒体把和光瑞府跟周边的别墅项目去比较。一个改善洋房，一个高端别墅，产品、品质完全没有可比性。

其次就是同类型产品二手房价格不高。

项目周边品质不错的也就是中粮祥云国际生活区，单价其实才5.7万/㎡，个别楼层的户型才勉强过6万/㎡。

如果一门心思只想卖便宜的，那项目对面的艾迪城也可以考虑下，才4万多点。

所以这么一算下来，和光瑞府的价格没什么优势可言，如果这盘卖6.2万带装修，会卖得不错。没办法，人家不是很着急回流资金，央企财大气粗，有时候是优点，也是缺点。

但话又说回来，和光瑞府有交通、有产业、有学校、有商业，开发商稳，产品不错，是可以重点考虑的楼盘。

特别是看重学校、注重生活氛围的改善客群，前提是您对精装配套、入手价格不是太过于看重。