2022年，天津土地市场，全剧，终！

2022年天津“集中土拍”终于落下帷幕了。一时间的朋友圈刷屏，挤得微商都没有生存之地。

作为码字的人，总觉得应该写点“硬”的。于是夹着温度计，把四批次土拍盘点一遍之后，却发现很难下笔。土拍向来是楼市的大事，但似乎越来越兴奋不起来；结果不意外，但也觉得挺唏嘘。不关注，不像话；关注，没话说；说什么，都像废话。于是，在盯着电脑许久，吃了一顿宵夜之后，洗洗睡了。

这种感觉，就像房企拍地。不拿地，没活干；拿地，干不完活；拿与不拿，兴许都完不成业绩。

对于有点“躺平”的当下房地产市场，“躺”的根源似乎来自，“预期的缺失”和“收入不明”的现状；来自调控的后遗症和行业惯性逻辑的摩擦。

对于地产人来说，还是得“卷”，“卷”的最直观表现，就是集团铁令如山的任务指标和市场现状不可调和的矛盾。

表现在土拍中，就是一曲“寂寞沙洲冷”。

01

昨天，2022年天津四批次“两集中”土拍尘埃落定，因为之前的预申请制度，所以这24宗地块无悬念，全部成交。成交建面约98万方，揽收土地金约100亿元。

和今年前三批次土拍比，这一轮土拍的“情绪”相当稳定。有几个现象，挺有意思。

1.“翘尾”收官

这是天津2022年土拍以来，前期预公告次数最多的一次土拍；是成交地块数量最多的一次土拍；也是成交总金额最多的一次土拍，算是给2022年土地市场来了个“翘尾”收官；还是平均溢价率最高的一次土拍；还是商业地块成交宗数最多的一次。

2.“热”地不热

这轮土拍有个现象，热地不热，大部分地块0溢价。

南开战备楼、河西陈塘庄、河西郁江道......这些印象中脍炙人口的地块，全部拍的润物细无声。甚至在土拍中，特别容易出溢价的海教园，也底价成交。

拍到限制溢价，采取摇号的地块，竟然是大港。

3.“房”不胜防

这轮拍地，房企动机很清晰：托底、防御、上牌桌。

底价托底，对于资金实力雄厚的央企、国企来说，这是任务。

对于这轮拿地的其他房企，目的很明确。或战略性防御，或战略性入局。

天保摘得空港两宗地块......区域深耕带来管理红利和竞争防御。或许，以后楼市会出现越来越多的“版主”。

对于那些战略性入局的房企，目的就是“力所能及”地拍一块地。所以那些看似不起眼的地，反倒拍出了高溢价。于是，又一批新面孔前仆后继。

3.有新人了

南开战备楼两宗“回锅肉”地块终于有主了，被山西鹏飞集团收入囊中。虽然11月中就知道了结果，但还是表示恭喜，希望能从产品上带给我们一些惊喜。（Ps：发现没，这两年来天津的山西企业越来越多了...）

除了鹏飞置业，新面孔还有万恒置业。

上轮土拍中，中北镇万卉路地块被西清建设托底拿下，代建方就是万恒置业。

据六六姐了解，万恒置业今年8月22日刚刚成立，注册在中北镇，其中主营业务就包括代建。据了解这是几个老地产人合伙干的地产开发公司，这次又出手拿下海教园地块，看来是要在天津市场大干特干一场。

4.“我”又行了

回顾这一年的四次集中供地，最难忘的大概是城投托底和国进民退。但四批次土拍，共有12家民企出手拿地。（一批次3家、二批次0家、三批次3家）民企的积极参与，对于楼市来说是个积极的信号。

5.“缓”过来了

不出手则矣，一出手就是C位。龙湖首次进军市区，落子河西陈塘庄。现如今，陈塘庄在售产品皆以学区为卖点，讲真没啥意思，期待龙湖做出点不一样的东西。

6.何许人也？

多方打探，金弘和金泽背后股东是天津鼎华投资有限公司，据企查查显示，鼎华投资的大股东是天津渤海化工集团有限责任公司，隶属国资委。（如有不准，欢迎爆料）

7.泰达三子

河西郁江道DEF地块，泰达代建，格调系产品。

陈塘庄、小海地、新梅江...河西三片明年会更“卷”。

至此，2022年天津土地市场全剧终。

02

值得一提的是，当时全国提出22城集中供地，初衷是为贯彻“房住不炒”方针，避免过热的土地市场传导到楼市。

但现在的局面，反而是有些冷过头了。

实际上，今年以来，为了减少流拍，不少城市都“模糊”了集中供地界限，进行4-6轮供地；长沙、南昌也相继表态，要退出集中供地“群聊”。

天津已经改“3”为“4”，以求缓解开发商的资金压力、修复市场情绪，且趋势已经足够清晰——

去年，高开低走；今年正好颠倒，低开高走，年度峰值出现在四批次。

不过即便如此，今年天津土拍整体量缩，已是不争的事实。

去年天津全年成交107宗宅地，今年仅成交49宗，比去年少了54%。

出让土地面积、规划总建面，以及成交总金额，比去年跌了约7成。

总而言之，2022年天津土拍确实是低于市场预期的。

此外还呈现几个新特点——

1.“低”——地价低了

2014年-2017年，天津地价从5039元/㎡飙升至10315元/㎡，翻倍增长。从2018年开始地价开始回归理性，连续3年平均楼面价维持在7000元/㎡左右；2021年天津“两集中供地”元年，地价回升至8877元/㎡；行至2022年，地价重回7字头。

背后是众多地块地价的回调，就以四批次地块为例，南开战备楼地块楼面价较之前降了15%；海教园地块，比之前津南城投拿的地地价降了1000元；天保空港两宗地，也比绿城桂语听籣降了10%......

2.“少”，捆绑少了

以前地块出让时特别喜欢捆绑点啥，比如绑个商业、绑个学校等配建。但现在，这些附加条件都变少了。

比如之前中海新摘的新梅江地块，原来推介文件里，小学、幼儿园都带，但实际出让时只剩一所幼儿园。小学规划仍在，但却并没有绑在该地块中。

捆绑少了，也算是给开发商减点负，要不然这地更难卖了。

3.“宽”，规则宽松

土拍政策两点变化，一是首次推出预公告模式，另一条是由三批次增加到四批次；土地政策同样两点变化，一是可以分期缴纳土地金，让房企能“喘口气”，另一条是优化商住比例，让房企有“利”可图。越来越宽松的政策，目的就是：卖地。明年不排除有新政策出现。

4.“好”，地块质素不错

卖好地，才能好卖地。

今年卖的这些地，真正市场化的地，没有刚需用地，至少都是刚改。

地块质素也比较不错，比如中海梅江地块、中海新梅江地块、鹏飞南开战备楼地块、山西建投长虹公园地块、龙湖陈塘庄地块、金地水西地块、西清建设中北镇万卉路地块......

当然这些优质地块的地价也比较坚挺，这背后映射出的就是区域价值、板块价值。

5.“国”，国央企成主力军

今年以来房地产行业下行压力加大，房企拿地意愿普遍降低。2022年天津土地市场最大的一个特征就是，央企、国企成为拿地主力军，民企几乎隐身，城投公司兜底拿地情况比往年都多。

03

若跟明年比，此次的四批次或许只能算“开胃小菜”，明年的市场一定会转好。

肉眼可见，政策端暖风频吹，两次降准三次降息，双向提振房企和购房者信心。

宏观层面的大调控已经基本到位，房企融资环境也有所好转，口袋可能暂时还空着，但至少有了来钱的路子——先有“金融16条”，后有银行给70多家房企提供万亿授信，再有央行2500亿支持民企债券融资；暂停12年之久的上市房企再融资突然重启......

与此同时，短短几天时间，房地产两度被重申为“国民经济支柱产业”。

第一次是刘鹤在中央经济工作会议上讲话：“房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债情况，引导市场预期和信心回暖。”

第二次来自中央财办：“要充分认识到房地产行业的重要性。房地产链条长、涉及面广，是国民经济支柱产业，占GDP的比重7%左右，加上建筑业则占到14%。”

政策一改过去的强压态势，极尽呵护之能，房地产的重要性再次被提升。

再者，官方已经定调，稳经济重回C位，复苏将是明年主基调。而托起经济的大盘、修复财政，房地产在其中扮演着至关重要的角色。

其次，房地产的发展，离不开经济基本面，更与政策紧密相关。稳经济的政策工具箱应出尽出，为经济改善打开了空间。房地产的宽松政策，也由购房者逐步覆盖到开发商。供应端“施肥”+需求端“放水”，楼市会和大势在开年一起进入稳增长关键时刻。

最后，今年土地供应大幅度缩水，有些板块已“捉襟见肘”，市场供需的动态平衡将会在明年打破，特别是政策和信心最终传导到消费端后，需求开闸，可供应无法在短期内提速上量，供需矛盾的出现，从来都是拉升房价的“利器”。

种种迹象表明，房地产再一次迎来了最好的政策环境。当然，大疫三年，疫后修复需要时间，但寒冬已过，回暖可期。