成都一环二环内的老破小，流动性到底怎么样？

其实，不只是成都，只要房地产逐渐回归到居住的赛道上来，任何一座城市的老破小，都面临着流动性的问题。

成都是一座环状城市，按理说，一环、二环内的资产是整座城市的核心资产，但是由于很多老破小的房产，建筑年代久远，房龄超过20年，居住环境方面，很难有“大拆大建”的拓展空间，一是由于老城cq的成本过高，二是购房需求有限，高新、天新也需要购房需求。

也就是说，曾经那种指着老破小cq一夜暴富的暴发户，会越来越少。

所以，近年来，成都的商业等重心才会逐渐南移，到高新区、交子公园金融商务区等板块，更往南，还有天府新区的空间待填充。

成都老破小的房子，很多是分布于一环以内的，有的小区，不仅没有电梯，而且连地下停车场、中庭绿化、公共活动空间都没有，还是那种砖瓦步梯楼，对于未来的人口老龄化的人群居住，这种房子是不大友好的。

有的房子房龄太长，管廊老化，住改商、商改住的商住混居情况也比较多，邻近高架桥或者路边，噪音也比较大，宜居性大大降低，大大影响了二手房的交易价格，所以，在成都楼市容易发现一个现象就是，老城区核心地段的一些二手房价格，反而不如新城区、城边的一些新建的楼盘。

另外，老破小的另一个特点，那就是“小”，由于限购的原因，目前未婚的单身人群，能够在成都购买的房子数量毕竟有限，谁也不想把这个有限的名额和资格，被一套小户型的占用掉，因此，小户型也成为一个瓶颈。

毕竟，对于大多数年轻人而言，越来越多选择单身的趋势，几乎是不可避免，不婚率、少子化已经是大势所趋，就算想要在成都定居，接父母来颐养天年，也至少需要一个70~80㎡的套三或套二的户型。

但这并不意味着，老城区一环二环内的老破小，就不具有流动性，毕竟，一些紧邻着“五朵金花”等学区、地铁站、文化旅游名胜景点等稀缺资源的二手房，只要价格合适，还是有流动性的，毕竟，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。

成都的老破小，不仅要和庞大的二手房市场竞争，还要和高新、天新的一些新房竞争，可以说是充分的竞争市场，而且竞争相当激烈，看最近几年挂牌上市的二手房数量，就能初见端倪，一些小区甚至出现了房东价格踩踏的趋势，早卖早止损。

因此，对于那些持有一环二环内老破小的房东、业主而言，最大的理智就是及时止损，要充分评估自己的房源，是否占据了得天独厚不可替代的稀缺资源，比如是不是“五朵金花”学区房？是不是距离地铁站200米以内的“正地铁房”？小区居住环境究竟如何？是否开放式小区？是否商住混居？等等。

在这些综合指标评判上，结合小区前几年的成交真实价格，得出一个自己的心理止损价位，在小区房价还没有降到一个更低值之前，尽快变现，抢抓住最后的流动性。

一方面把购买改善的资格腾出来，另一方面，也是一种及时止损，今后就算房价上涨，仍然有指标购买新房，参与更大幅度的上涨红利，而不是被一套老破小给套牢。