北部山水新城再迎大开发 看来昆明北市烂尾楼还不够！

12月中旬，位于北部山水新城的中、上坝片区，城中村改造项目发布了一系列招标计划。

计划显示，项目预计明年1月招标，涉及总用地1931亩、拆迁面积36.1万平方米，规模不小。

由此，昆明北部山水新城的开发建设或又将迎来大动作。

据了解，这3个城改项目均在融城昆明湖早期的规划地块内。融城昆明湖项目自2014年开建，一直对外宣称的是4000亩大盘，但目前项目已完成开发的澜庭、臻园、七里香、1766公园街区等地块面积加起来远不足这个数字。

那么问题来了，面对当下越来越不景气的房地产产业，面对昆明越来越高的新房空置率，北部山水新城的这一大举措，到底是睿智的顺势而为，还是又一次奋不顾身的“烂尾”前奏呢？

首先，我们不得不承认，在瀑布公园及学区的加持下，昆明湖项目在北部山水新城可谓一枝独秀，从2014年面市，至今已持续开发8年时间，项目对外宣称湖珀组团已是收官之作且可售房源仅剩100套左右，即将清盘。

然而，貌似不错的销售情况却未能解决项目隐藏的巨大忧患。今年9月，有融城昆明湖业主称小区交房半年多还未通天然气，而住建局给出的回复显示，原因是开发商的燃气工程尾款还未付清。这不得不让人质疑开发企业康旅集团旗下的云南城投康源投资有限公司。

其实，云南城投在昆明可谓金字招牌，2016年房地产最火热的时期，云南城投曾在全国各地大手笔收购项目，一度成为昆明房地产行业翘楚，销售规模仅次于“本土王”俊发。

据克而瑞数据显示，2016年，云南城投以约77.6亿元的成交金额，位列昆明商品房销售额排行榜第1名。

但连续收购，也让云南城投债务压力不断增加，加上近两年政策及疫情的双重打击，楼市一蹶不振，重压下的云南城投开始疯狂抛售资产。2022年4月20日，云南城投就着手出售20家公司若干比例股权。

今年8月30日，云南城投披露2022年半年报财务数据。数据显示，2022年1-6月，公司总营收约14.32亿元，同比降15.51%；归属上市公司股东净利润为-2.68 亿元。负债方面，截至今年6月底，云南城投总负债约294亿元，资产负债率为92.99%，较去年末降0.81%。

由此不难看出，目前云南城投压力有多大。而面对此次北部山水新城1931亩、拆迁面积36.1万平方米的大项目，如果还是云南城投康源投资有限公司操盘，能否完成的确让人担心。

有人说，没有卖不出去的产品，只有卖不出去的价格。只要有需求，价格合适，这或许正是开发企业翻身的一大机会。那么，我们就得看看北部山水新城近年楼市的价格走向。

2022年11月，有中介渠道发布消息称，源清轩景项目有7500元/平方米起的价格房源在售，与此同时，同样在北部山水新城的首创禧悦春城也将特价房的价格拉低到8千元以下。不难发现，虽然昆明房价是在2021年年中达到最高点，之后开始缓慢下行，但北部山水新城的房价却早在两年前就开始松动，2020年底，北部山水新城核心大盘昆明湖就推出一批特价房，售价低至8800元/平米，首次将片区房价拉低到万元以下。

从2020年底到如今的两年多时间里，北部山水新城的房价下限被不断拉低，如今最低价已经到7500元/平米，呈现出“你方唱罢我登场”的攀比式降价场面，现在唯一的悬念是——7500会不会是北部山水新城房价最后的底？

而最尴尬的是，北部山水新城房价底线已经逼近7000，基本为昆明各板块最低，但是销量却未见明显增长，导致片区配套建设也相对滞后，比如地铁及商业。

有人说，降价的都是位置较为偏远的楼盘，已经靠近绕城高速，户型设计也一般，都是塔楼。但不得不关注的是，北部山水新城的首次大幅降价，不就是从昆明湖开始的吗？

而且此次招标项目，也正好位于绕城高速周边，部分区域甚至位于绕城高速以北。我们要考虑的是，这里可没地铁。

当然，对于城市的发展和商业的变革，小编显然是外行，或许明年，北部山水新城就迎来疯涨了呢？

毕竟北市区早在1996年就被定义为昆明城市副中心，2020年底，十四五规划又新提出“南控北延”的城市空间发展格局，北市区始终作为承载城市向外的交通枢纽及资源集聚区域。

最后，昆明真的需要那么多新房吗？