福州：单价5万的安置房，还供不应求，划片中山小——公正新苑

各大城市都有不少的安置房，近十年的安置房增长速度提速也是相当惊人的，特别是部分城市的发展速度加快，不断的有土地拍出，导致安置房的库存量有好几万套。部分被安置在原地，但大部分却被安置到外围。从而价格也出现了不同的局面，原地拆迁安置的价格可达到好几万，而外围的可能只有一万出头的均价。

2011年福州市中心安置了一批拆迁户，他们所拿到的安置房目前是福州安置房价格的天花板，省直屏东城均价45000元/㎡，公正新苑均价48000元/平米，融侨锦江悦府均价30000元/㎡········

今天就向大家解读一下，鼓楼核心地段，带学区划片的小区——公正新苑。

福州安置房现状

福州目前安置房最多的片区是东区，正是因为东区的发展速度快，不停的有新楼盘交付，安置房也就在大量的增加，未来东区的安置房在出售的时候，也会是一个很大的挑战。

现在市场上拆迁地块不大的情况下，已经演变成安置型商品房，也就是安置房和商品房处于同一个小区管理，这样不仅能提升安置房的品质，也能给开发商一些开发的空间，更重要的是提升了老破旧小区的改造，提升了老居民的居住品质。

截止到现在，还没有发现哪个安置房小区是管理不错，保持较好的状态，安置房似乎形成了了一个通病：绿化破坏严重，电梯昏暗，楼道杂乱等，致使安置房遭到很多购房者的嫌弃，我个人觉得是安置房的物业管理和建筑质量还是需要提升的。

公正新苑安置房小区详情

总栋数4栋楼

总户数711户

交房时间2011年

物业公司：顺欣物业

物业费：1.5元/月

绿化率：30%

容积率：3.5

在售房源：16套，在租房源：29套，市场均价49000元/平米。

小区的优缺点

优点一、划片中山小，十九中

学区房的划片才是最大的优势，一类校十九中具有较强的优势，原以为是原拆迁户才能就读的学校，结果二手业主也能就读，也使它的价值倍增。

优点二、新社区，电梯高层

在鼓楼这个老破旧的市中心，电梯高层是一个明显的优势，周边的单位宿舍是1995年左右的楼盘，即使没有划片的优势，它的价格也不低，高层视野非常的好。

优点三、配套齐全，生活便利

周边的生活配套非常齐全，不仅有大型的永辉生活超市，更有大型的城市综合体，以及中山公园等休闲场所。

缺点一、安置社区，停车紧张

小区由于是安置房，出租的房屋较多，小区的管理也就比较一般了。停车位少，住户多，晚上超过8点回家，基本上找不到停车位，这也是市中心的特性。

缺点二、典状户型，结构一般

4栋楼的电梯高层，均为典状结构，小户型45平米的结构较多，也是成交的主力。典状最大的缺点就是一梯多户，采光和通透性一般。

市场分析

关于公正新苑的价格做分析主要从两个方面判断：

一、划片学区同比其他小区。

划片到中山小的房子倒是不少，目前在售的房源量可达到400多套，这么多库存房源就说明各小区的在售都很多，其最大的量依旧在华城国际这个楼盘，目前价格是39000元/平米挂牌，实际成交需要看楼层等因素。

公正新苑目前挂牌小户型价格50000元/平米，高于华城国际，也高于很多单位宿舍的价格。主要因素是华城国际从居家属性上弱于公正新苑，条件允许，我本人比较建议买公正新苑。

当然还有一个观风亭新苑，均价52000元/平米，高于公正新苑，同是安置房，过个5、8年的，基本就差不多了。

二、新楼盘与老旧楼盘对比。

市中心的房子特性是老破旧，虽然老，虽然破，但是价格贵，也是因为划片学区的原因。从个人角度出发，我则更喜欢旧的单位宿舍，因为公摊小，户型更通透，还能做成2房，小区的密度更低，人文素质也更高一些，都是一些单位的老干退休的人。

单位宿舍的均价大约35000元/平米，相比公正新苑的价格更具有优势，可以多做选择。

购房建议

从目前划片中山小在售的房源量中去看，在售房源在不断的增加，价格应该会稳定在这个局面。当下的市场均价约43000元/平米，挂牌的房源价格体现都略高，作为买方肯定是不愿意下定的，真正成交的房源都做了大幅度的让价后成交。

将近年底了，根据往年的经验，12月和1月是购买学区房的窗口期，因为赶在下学年的的上学前转校，或是入读一年级都要提前准备，特别是看房到买房，再到做完手续需要一定的时间。

加上年底都是业主降价幅度较大的一个阶段，部分业主因为年底需要用到资金，或是房子已经卖了一段时间，希望出手不得不降价的情况。

年关将至，或许是一个买学区房的机会点（个人角度）。

今日不同往日，市场有较大的降幅，若是看好未来的房地产的情况，是可以考虑入市。如果是觉得房地产还有降价的空间，那就再等等。

其中买房还是要根据自己的自身情况来判断才是最好的选择，因为需要，所以购房！

房产教练周小方，做客户的房产教练；

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