卖物业的房企，已经开始谈条件了

冬天，又到了卖物业的季节。

12月5日，中国奥园再度出售奥园健康股权，公开招标为其寻下家。

12月12日，“好学生”旭辉控股称，已邀请潜在投标人竞投旭辉永升服务股权。

据不完全统计，不到半个月时间里，已有旭辉、奥园、德信等5家房企意欲出售物管公司股权。

一年之前的冬天，地产行业爆雷序幕拉开，房企匆忙把物业这头“现金奶牛”牵上来输血。

顺利出售物业资产的房企，获得了一段缓冲期，没有让声誉瞬间跌落；但也有买卖双方预期不够，谈判就此告吹，违约爆雷接踵而至。

此后的半年，由于行业持续不景气，物业收并购市场趋于平淡。

如今在“金融十六条”“三支箭”等政策的刺激下，地产行业喜提全线上涨，物管行业也随之回春。

据Wind数据，11月份A股和港股市场累计有19只地产股和物业股走出翻倍行情，旭辉永升、碧桂园服务、融创服务涨幅超过200%、雅生活上涨133.68%。

一些后来踩上债务雷区的房企，正碰上套现的良机，赶紧整活。

上次没谈拢的房企，看到好行情又跃跃欲试。

借着涨势，一些房企还硬气地在出售协议上添上了不少附加条件。

一场失败的自救

去年冬天物管行业第一轮出售潮，是房企集体爆雷前夜的挣扎。

当时融资环境未见实质性好转，很多囊中羞涩的房企，面临一波美元债即将到期，又无力支付的窘况。

如果逾期，可能会引起交叉违约、股价大跌，甚至是失去境外融资能力。

当时的行业还不流行“躺平”，房企大都希望保住自己的羽毛，于是开始到处找“血包”，避免丧失信用。

那时，物管业务连续盈利且容易变现，自然成为房企快速换取现金流的筹码。不少房企急忙出售自家物业，像花样年卖掉了彩生活，蓝光卖掉了蓝光嘉宝，富力物业卖掉了旗下全资的富良环球......

奥园卖资产之路，却没有上述这么顺利。

去年底超5亿美元债到期前，奥园欲卖掉其所持奥园健康全部的55%股权，报价30亿元。

业内评价，虽然盈利势头强劲，但从区位、持续变现等条件来说，奥园物业资产并不算优质，这个价格有些“虚高”。

当时市场呈现“供大于求”的状况，有意愿出售物业资产的出险房企不少，但并购风口已经逐渐收紧，一些物管企业开始囤粮过冬，更加小心谨慎对待大规模收购。

如果不压低价格，恐怕难以出售。

奥园健康内部的小股东却害怕，压价出售股权，影响后续市值，容易损伤自己的收益。

刚抄底增持奥园的小股东无极资本公开反对此次收购，它向奥园健康管理层建议，整体出售才是一个公平做法，这样能保证整体的溢价。

当然，奥园似乎没有一点调低价格的意愿，在沸沸扬扬的传闻中，收购无疾而终，奥园还是走入了爆雷朋友圈。

物业股再迎来曙光

那一波出售潮后，物业市场一直不温不火。

收并购方面，上半年较为轰动的两个单子，便是华润万象生活拿下了祥生、禹州两个爆雷房企的物业板块。

市场遇冷的一个重要原因是，地产持续下行，加速了物业估值泡沫破裂，后者难以获得市场青睐。

转机出现在上个月。“金融十六条”等政策文件出台，物管板块随地产股大涨，估值正逐渐修复，物业股又迎来了一波出售小高潮。

以旭辉、德信为代表的房企，正好踩点爆雷，物业成了其增加现金流的重要抓手。

11月，旭辉宣布停止支付境外债本金和利息，集团现金流恶化超出预期。

此时金融活水涌来，但六大行总行万亿授信援助里没有旭辉的名字，其只拿到了邮储上海分行和光大的授信；涉及境外债的“内保外贷”，境外债承压的旭辉也没有尝到甜头。

旭辉能否在这波金融支持中活过来，业界仍持【不好研判】的态度。

但物业股的修复，给了旭辉资产变现的机会。数据显示，11月到12月，旭辉永升服务回涨超过200%，当前股价估值处于高点，是出售的好时机。

如果出售顺利，就能马上填补现金流缺口，可能比授信的钱要来得更快。

而雅居乐、奥园等一批较早出现流动性危机的房企，一直有出售物企股权的动作，自然也不会放过这一波机遇。像雅居乐，8月就已经减持过雅生活服务，12月又来套现一次。

奥园也再度上架奥园健康，但出售股权比例由55%下降到29.9%。

对此业内猜想是，一方面物业估值上涨后，奥园更惜售了；另一方面或许是想减轻各方股东的阻挠。

出售所持近一半的股权，意味着奥园将不再是物业子公司中的“一言堂”，奥园健康的独立性更强，小股东的话语权也会提高。

业内人士分析，总体而言，从旭辉、奥园“公开竞标”的公告可以看出，目前物管行业正处于卖方市场。

相比上次，这次的奥园更直白地说出了自己偏好：要求投标方必须是国企、央企，持股至少30%的企业，且必须接下奥园旧改的活。

奥园对国资的青睐已不是一两天了，此前奥园“白衣骑士”的绯闻名单中，基本上都是山东能源集团这类国资。

不知道这次，“国资梦”能否在物业板块中实现？