产业地产大洗牌

“产业地产行业越来越难了”，这似乎已经成为如今绝大多数产业地产从业者的感触。

产业地产究竟遇到了什么问题？

从我的视角来看，在房地产行业遭受打击之后，我们送走了一批假借产业地产之名，行房地产之实的企业。如今又一次走到了转折的关键期，在工业用地政策、产业政策、地方政府和产业企业需求转变的大环境下，产业地产企业又在面临新一轮的洗牌。

Part.01

"高仿“产业地产企业落幕

过去那些“高仿”产业地产企业，更多是将园区作为拿住宅地的“砝码”，通过园区故事，获取住宅地，通过房地产达成盈利。在企业经营和银行贷款的双重压力下，当房地产足够赚钱，依靠“园区故事”，大举扩张成为必然，捆绑的园区能否成形，全看天命。

最后前不久在房地产遭遇冲击之后，原本一片坦途的房地产捷径走不通了，房地产无法盈利，产业地产又没核心竞争力，这类企业的溃败就在一瞬之间。

这类企业相比于传统房企从规模到房地产模式都相距甚远，在房地产退潮之后，这类企业的房地产业务受到的冲击异常明显。虽然与传统房企相比他们拥有产业地产故事，但在产业地产行业中，也缺乏竞争力，两者兼顾、两者皆弱的“高仿”产业地产企业在愈发精细化的产业地产行业，成为过去。

在第一次转折期过后没多久，产业地产行业再一次步入转折期。

在关上了房地产盈利模式大门之后，“房地产模式”的大门也将缓缓关闭。

Part.02

”房地产模式“穷途末路

“房地产模式”我唱衰了很多次，但同样也有很多朋友跟我说，厂房领域的“房地产模式”依旧火爆，你为什么这么坚持？

我不敢说一定正确，但在我看来，如今产业地产行业的“房地产模式”就像是一眼能看到底的断头路。

现在几乎各级城市都在跟进高比例自持政策，一方面希望通过高比例的自持政策，避免产业地产企业在项目去化后，直接退出或是仅提供简单的物业服务，不利于入园企业的发展；另一方面可能也是出于产业发展的长远考量，全部销售后，可能将会面临如今诸多国企一样产业落后或被淘汰后，载体存量改造缓慢的问题，不利于产业的统筹管理。

基于这一问题，抛开地方平台公司，市场化产业地产企业是否拿地都需要提前算清楚可售部分去化后，能否覆盖重资产开发建设运营成本后取得可观的收益？又需要多久才能去化完可售部分？支撑“房地产模式”的账还能否算平？

自持比例提升，产业地产快速回款的压力激增，进一步导致了市场化产业地产企业投拓数量的锐减，当然今年产业环境也影响巨大，但整体行业都在收缩战线。

虽然在产业地产自持方向打通了新的一条公募REITs退出通道，让园区资产可以直接通过金融化退出或是通过因金融化通道成熟后逐渐增多的大宗交易方式退出。但在这类模式，不仅仅看的是地段、载体，更是对园区的产业生态提出了相应的要求。

这不仅仅拉长了产业地产企业盈利周期，必然需要从过去短平快转向如今从地方政府到金融市场都看重的产业运营趋势，走向长期运营式发展。

回到最初说的，如今依旧玩的火热的工业厂房话题，不可否认，现在这个阶段虽然传统办公研发类的园区都面临缓拓展、去存量的阶段，但工业厂房市场却异常火爆，行业内新增项目十有七八都是工业厂房项目。这得益于如今火热的制造业发展浪潮推动，但更关键的还是在很多城市依然存在100%可售的厂房政策加持。

这就跟过去办公研发类产业地产火热的市场情况如初一辄，但关键的不同点就是，工业厂房如今也只是活跃于二三线城市。一线城市只要是工业用地起步便是50%的自持比例，又有严苛的特色产业诉求、投资强度、亩均税收等指标要求，包括近期出台的标准地提出了能耗、环境、科创等指标。

要求高、帐难算，也就出现了如今工业厂房运营商围绕二三线城市、甚至个别四线城市拿地的情况。相比于一线城市，产业情况较差的城市为了完成产业的原始积累，依然存在工业厂房100%可分割销售的情况，也就催生出了如今火爆的工业厂房市场。

但现在非常关键的问题就是工业厂房如今更像是一锤子买卖，他核心还是解决地方政府中小型制造业的厂房需求，去化依旧是区域内存量产业资源。很难通过建造工业厂房为区域带来产业增量，“房地产模式”下的工业厂房经过初期的大热后，也将回归产业发展本身。

这也就是为什么以联东为代表的工业厂房领跑企业都在寻求转型的根本原因，一锤子买卖，天花板就在头顶，不转不行。

当然现在还有市场，短时间内依旧是他们的主场，但未来很快就会到来。

Part.03

产业园区运营商退出舞台

未来无论是在公募REITs领域、办公研发类园区还是工业厂房，产业运营都是绕不开的点。

无论是公募REITs、私募基金还是大宗交易，产业园区的价值必然不是他的载体产品本身，附加值最高的还是园区内的产业生态以及区域范围内的产业环境。

这可能才是未来决定项目估值最核心也是最大的变量，而产业地产企业的产业运营能力便是左右产业发展的关键钥匙。

回到产业园区项目本身，产业地产未来必将从过去产业的载体向产业的运营服务平台转型。未来的产业园区不仅仅需要为产业企业提供简单的载体、物业服务，而是需要通过专业的产业运营服务，推动产业发展，形成一个有机的产业生态。一个优秀的产业园区不仅仅可以引来龙头企业，也能从园区里走出龙头企业，为区域、为产业创造企业增量和经济增量。

从产业地产如今的市场情况来看，市场化的产业地产企业都在打磨轻资产运营能力，但更多的依然止步于代理招商阶段。

但这远远不够，也并非是真正的轻资产运营，以如今行业关注度极高的上海张江为例，他的科技创新产业也并非全部依靠招商，他更多关注的是科技创新产业的源头，通过他运营服务，孵化出更多成熟企业，这样才能为园区带来源源不断的企业资源，同样随着创新产业的萌芽也将催生一连串上下游企业。

产业运营将成为未来产业地产企业的核心能力，不仅仅可以为产业招商赋能，也能从园区中催生新的载体诉求，甚至衍生出新的细分领域的产业链。

未来产业地产企业定位将从产业园区运营商向产业运营商转型，进一步打磨产业运营硬实力，回归推动产业发展的本质。

未来，不就是靠现在积累成的吗？

来源：方升研究，本文已获授权，对原作者表示感谢！‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍