稳楼市“三支箭”效力初显 投行开足马力筛选客户备项目

半个月以来，稳楼市“三支箭”效力初显，房地产市场暖风频吹。截至12月12日，已有近20家上市房企发布再融资计划，其中，上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司还成为首个宣布进行资产重组的房企。

不仅上市房企融资心情迫切，作为重要参与方的券商投行也主动与房企接洽，开展尽调工作。“利好政策不断，不仅给房地产行业注入了一剂‘强心针’，也让我们更踏实，干劲更足了。”有券商投行人士表示，房企再融资时隔多年重新放开，预计会给券商投行带来显著的业务增量。对于投行而言，要借助政策春风，积极从项目承揽端发力，为优质房企引入融资“活水”。

　　重点关注企业信用资质

11月28日，稳定房地产行业的“第三支箭”落地，允许符合条件的房企重组上市、恢复上市房企和涉房上市公司再融资。这阵“冬日暖风”不仅让房地产行业集体欢呼，投行圈也“按捺不住”了。“规则发布以后，我们连开了一星期会议，筛选出一批重点客户。”某头部券商保代说。

开源证券表示，其投行团队第一时间梳理了各业务团队手中的房地产企业，并主动联系有再融资需求的相关企业。国金证券针对房企客户，开通了快速通道给予立项、安排尽调、质量验收和内核等阶段的审核，确保项目质量和进展。不过记者了解到，虽然多家券商投行已和房企进行对接和初期沟通，但由于政策发布时间不长，所以项目进度大多还处于早期尽调中。

从项目筛选上来看，目前多数投行对于涉房项目尚未形成明确的立项标准，但考虑到房地产行业总体风险，投行对开展地产类项目仍较为谨慎。华泰联合证券表示，项目筛选主要从过往合作、企业性质、再融资可行性等方面综合考虑，针对筛选出来的重点客户制定个性化的融资方案。

具体就房企本身而言，券商投行首先关注的是企业的信用资质，对于已出险企业，其存续在建或是销售的项目质地可能会较差，资产权属纠纷或债务违约纠纷导致经营风险较大，一般会谨慎考虑；其次，关注企业市值与市场认可度，股权融资不仅需要满足发行条件，更需要获得市场和投资者的认可；最后，关注企业的成长性，具有独特优势和核心竞争力的优质房企通过再融资将获得更广阔的发展空间。

国金证券投行人士表示，公司更倾向于选择一些优质房地产企业并将募集资金用于政策支持的房地产业务。在整体尽调和方案设计上，注重风险防范，充分发挥三道防线职责。同时，考虑到房地产行业在目前经济形势下的整体风险仍然偏高，因此前期的项目选择会坚持优中选优，以行业排名靠前的企业或背景实力较强的国有房地产企业为主。

“我们会从多个方面，如企业的综合排名、资产负债率、资产规模、加权平均净资产收益率等对项目进行综合评估。但对于存在财务造假、违规担保、操纵市场、关联方资金占用、捂房惜售、哄抬房价行为的公司，是不予考虑的。”资深投行人士何俣说。

　　投行执业水平迎来考验

“本次恢复房地产股权类业务对于投行来说，确实会是一个不小的考验。”不少投行人士坦言，房企股权融资阔别已久，多数投行长时间没有开展房地产股权类业务，需要有一个重新熟悉业务的过程。

国金证券投行人士表示，由于房地产股权类业务已经淡出资本市场多年，投行人员也长期未深入了解房地产行业及市场动向。一方面，可能需要对整个房地产行业的相关政策、行业发展现状以及房地产主要企业的经营情况重新梳理；另一方面更为重要，投行人员必须加强对房地产行业的尽调核查能力。“房地产行业属于系统性极强的行业，在整个产业链中处于核心地位，上下游关联行业纷繁复杂，且房地产行业本身具有一定的类金融属性，这对于大多数平时以传统制造业尽调核查工作为主的投行从业人员来说，无疑面临较大挑战。因此，投行人员还需要不断加强房地产行业的尽调核查能力，对与房地产行业相关的业务模式、财务会计核算、法律及规范性等问题需要不断加强基础知识和相关案例的学习积累。”

何俣认为，由于过去十多年中国资本市场发生了深刻的转变，尤其是在全面推进注册制的背景下，投行对涉房企业的尽调要求相比以前要高了不少。

他表示有三方面需要重点关注：一是尽职调查要符合注册制改革的大背景，对于涉房企业的风险判断、信息披露的质量要求和后续持续督导都不能放松；二是涉房监管政策较多，落实到具体业务上还有很多工作要开展，在设计方案时也要因地制宜、因企制宜，在充分了解企业背景、项目以及财务状况的前提下，为其量身定制方案；三是市场化发行的核心是对接认可房企价值的投资者，而由于过去多年未有过房企进行配套融资，对于投资者的路演要求投行必须高度关注。

此外，从券商角度来看，由于全国范围内的优质房地产企业数量较少，势必会在短期内造成各家投行在房地产客户市场上的激烈竞争。“在政策释放初期，各家投行为了争取政策红利，会投入大量人力物力到房地产股权融资业务中，但长期来看，执业质量才是券商投行的核心竞争力。”某券商投行人士表示。

　　呼吁更多需求端配套政策

信贷、债券、股权政策的“三箭齐发”主要从供给端出发，为房地产企业和房地产项目提供融资支持。业内人士呼吁，房地产市场要企稳向好，须从供需两端联合发力，未来要有更多需求端配套政策推出。

“本次地产融资政策调整的核心是修复优质房企资产负债表，推动解决存量地产项目化险、整合，推动风险出清，募集资金不能用于新增拿地拍地、开发新楼盘、搞新的扩张。房企融资性现金流有望好转，但对房企持续发展更重要的经营性现金流依然有待提振。这一问题需要从需求端解决。”何俣表示。

平安证券首席经济学家钟正生表示，从地产复苏来看，融资端的恢复只是必要条件，充分条件是销售端能够起来，把房地产整个链条带动起来。目前的政策支持主要在于供给端资金面改善，房企的库存和债务可能还会进一步积累，未来要有更多需求端配套政策推出。