张园、新天地、上生新所、思南公馆，上海四大更新项目大比较！

在今年下半年上海新开的一批商业项目中，除了苏河湾万象天地是头部网红，引起了全行业的高度关注外，其次的热点，应该就是近期部分开放的上海张园了。

其实，苏河湾万象天地和张园的市场热度，归根到底还是在于他们所在的黄金地段。在上海的心脏部位新开的商业项目，不可能不引起市场的高关注度。

不过，在我的理解里，张园这类更新改造的、能打败时间的项目，其实更蕴藏着的是一种重要的文化力量。但是怎样把这种文化力量释放出长盛不衰的商业活力？这类项目会有怎样的更新活化后的发展方向？这是所有这类项目都需要探讨的问题。

（图：张园内景）

基于此，我想对比现在上海市中心的张园、新天地、上生新所和思南公馆四大文化历史街区型项目——他们都是里程碑式的项目，我想通过剖析这类项目的底层逻辑，来找找普遍的操盘规律。

我认为，以下四大要素决定了这类文化商业项目更新的成功。

01

极好的地段位置

四大更新项目，全部在上海内环内。这与早年上海的发展历史有很大关系。这里是上海早年关键的文化交流地带，是老上海的中心地区，大部分也曾是上海以前的租界地带。

我们看下面两张图，基本就可以看清楚区位价值。从现在上海的行政区县划分来看，四个项目都位于上海浦西核心城区的内环内的区域，都距离上海东西向的核心动线延安高架路不远，分布在黄浦、静安和长宁三个行政区划内。

（图：四大更新项目区位分布图）

如果我们穿越到100年前，来到1920年左右的上海，那么这四个项目中的三个都位于上海的租界范围内。其中，新天地和思南公馆位于法租界，张园位于公共租界，而只有上生新所位于上海县管辖范围。

（图：上海早年租界管辖范围地图）

所以，作为更新的项目，就不得不提到那一段上海的历史。这是上海在1845~1943年，绵延长100年的一段上海租界的历史。

1840年鸦片战争之后，清政府的国门被打开，上海开启了一段让人难以诉说的租界史。到了1910年时，上海的人口已经达到130万人。其中，上海老城的人口为67.2万人，而租界里的中国人就达到了61.6万人。其中有50万人住在公共租界，11.6万人住在法租界。大部分新移民或在租界里安身，或在租界四周安顿下来。

租界范围内的城市规划和开发，有着一些国际特色。而且老上海大量的文化和商务活动，也在租界地带发生。

那时，整个上海法租界是旧上海最高级的住宅区，建筑风格可以说整齐划一。英桐之所以在我国被称为法国梧桐，也因为其是由法国人首次引入我国并种植于上海法租界内。上海作为“东方巴黎”的美誉也是得名于法租界，因其建筑风格独立于公共租界及华界，与万里之外的巴黎几乎相同。

02

超高能级的社会影响力和历史文化底蕴

除了很好的位置外，这四大项目能被传承下来，还有一个共同特点，那就是超强的历史文化底蕴。

老上海滩时期，这里发生了太多影响中国的大事。但100年前的人与事，在经历了岁月之后，已经远离。留下来能打败时间的，就是这些项目的建筑空间。它们看着一代代人们老去，时代更替，斗转星移。

我来简要给各位介绍一下这四个项目的历史特征：

第一，新天地。自不待言，这里最强的印记是中共一大会址所在地，红色文化的发源地。

同时，上海新天地还有一个特点是这里是近代建筑的标志石库门建筑旧区的聚集地。

石库门是近代上海的建筑标本和活化石，他们的存在精确着记录着上海100年前左右的那一段历史。因为从那以后，这类项目就不再存在，这相当于考古学里的分层断代史的最佳印记。

第二，思南公馆。这个项目的位置实在太好了，甚至比新天地还要好。这里的建筑与街区的风貌，最能体现早年法租界城市规划理念中“林荫大道”模式。当时，遍植法国梧桐的林荫大道，是法租界一种理想的人车分行模式之一。

同时法租界内也有规定，建筑的高度最大不能超过20米，并且得是相邻道路宽度的1.5倍。在柯布西耶的高容积率现代建筑革命没有传到当代中国以前，法租界内部的规划理念的确给上海留下了极其珍贵的、舒适的街巷空间。

（图：上海原法租界城市肌理鸟瞰）

所以，思南公馆是中国上海市中心唯一一个以成片花园洋房的保留保护为宗旨的项目，坐拥51栋历史悠久的花园洋房，近代历史名人柳亚子、梅兰芳等曾先后在此居住

第三，上生新所。这个项目的前身是美国哥伦比亚乡村俱乐部。1924年，美国哥伦比亚乡村俱乐部建成，是旅沪美侨的集会娱乐场所，他们将美国生活方式带入中国。这里还有个重要建筑，就是孙中山先生之子的孙科别墅，建于1931年。

除此之外，这里还有海军俱乐部，这是与哥伦比亚乡村俱乐部一起，是当时的美国政要与侨民的体育活动及社交聚会的场所。直到解放后1951年，这里被当时上海生物制品研究所办公使用，为上海甚至全国健康卫生事业的发展作出了诸多贡献。

所以现在更新后的项目名字才定为上生新所。

第四，我们再看张园。

相比前面三个项目，最晚改造亮相的张园，在它早年时期，其多元的业态内容、对社会的影响力能级要更高。

1882年，无锡人张鸿禄购入张园，重新布置后于1885年向社会开放，取名“味莼园” ，这里有着“海上第一名园”的美誉。在近代上海，张园曾经被誉为“中国的海德公园”。当时上海私家花园有三大名园，即张园、愚园和徐园，而上海人公认张园名列三园之冠。

从此以后，这里就是上海新式公共文化的诞生之地。在这里，上海的第一个载人气球升空；第一盏电灯点亮；第一辆自行车亮相；第一个室外照相馆亮相，张园是早期上海展览承载之地。

（图：清末外国马戏团在张园里搭的过山车）

同时，张园还是晚清上海演说集会的重要公共空间。这里还曾聚集过无数文人雅士，各界名流 ，包括孙中山、黄兴、章太炎、蔡元培等名人在此发表过重要的演讲。

（图：出现在张园的众多近代名人）

（图：社会团体在张园安垲第集会时的合影）

在1910年的张园，成为了一个集花园、茶馆、饭店、书场、剧院、会堂、照相馆、展览馆、体育馆、游乐园等多种功能于一体的公共场所。

（图：张园历史画作）

张园于1918年停办。之后，租界当局将土地分割成28块出售，用于建造石库门里弄住宅，之后，这里就是上海现存规模最大、最完整、种类最多的中后期石库门建筑群。

建国后，张园内的房屋大部分已成为公有住房。2018年，张园启动保护性征收，直到现在的重新绽放。

因此，从上面的简要分析可以看到，历史文化名人聚集，形成一种在当时影响力极大的生活方式，并穿越时间形成了文化沉淀，再配以每个项目独特的建筑文化空间，这些都是构成这些项目的独特价值的核心要素。

03

成规模的街区化空间，

构造极强的空间差异度

正因为有如此浓郁的文化历史，这样的项目才能被保留下来。但这些项目能有进一步商业化的必要，还有一个共同因素，那就是体量规模上的要素。

我来用数据分析一下这几个项目的体量规模：

1、新天地：占地面积约3万平方米,建筑面积约6万平方米

2、思南公馆：占地面积约5万平方米，总建筑面积近8万平方米

3、上生新所：总占地面积4.8万平方米

4、上海张园：占地面积约4.38万平方米,建筑面积6.25万平方米

所以，从这个角度来看，这四个项目的占地规模基本都在3~5万平米之间，容积率集中在1~2之间，其实这样的规模并不大，但也不小，总体尺度相对合适。

他们虽然体量不大，但最特别的是他们各自独特的空间肌理。这种难得的肌理，也是在高楼大厦的上海核心区难得的一片低密度舒适空间。

（图：张园内景）

但这类项目也有所掣肘。

正是因为这是改造更新的项目，具备极强的历史文化价值，因此，他们的空间肌理几乎是不能动的。内部街巷的宽度、建筑的布局，没有可能调整。

比方说，我认为张园的内部空间布局过于紧凑，如果能恢复当初的“海上第一名园”的盛景，如果能在中心区减少一些房子，腾挪出更大的花园空间，那将极为完美。但可惜的是，在历史遗产面前，我们只能保护性的修复，并不能大范围的拆除建筑。

因此，这样的局限性，就对这四大项目可能承载的业态和功能都会有很大的限制。

左：张园鸟瞰；右：新天地鸟瞰

左：上生新所鸟瞰；右：思南公馆鸟瞰

体量有一定规模的好处还在于业态种类的丰富性和多样性。体量在1、2万方的项目，能承载的业态并不多，因此只能称之为里坊模式。而3万方以上的项目，才能是构成街区的要素。这就是里坊和街区的最大不同点。

由此可见，影响力、多样性、体验感也是评价街区可承载容量的要素。

04

业态定位各有聚焦，和而不同

研究完历史和空间遗产，这些相对固定的元素之后，四大项目改造更新的外部边界条件就确定了。这些条件其实在很大程度上已经保证了项目的成功概率。

我可以这样总结：这四大项目，他们天生自带光环的属性，让后续的操盘者们做的很多事情是一种锦上添花。

所以全国各地很多业界人士都来学习上海的城市更新，我认为对于这类项目而言，能及时发现这些文物的价值，有一种保护性开发的眼光，这是最重要的。而他们天生的极佳地段，是不可复制的，其他地方很难借鉴。所以不考虑外部条件，盲目复制他们的内部的店铺业态、品牌的行为，断不可取。因为多数品牌选址的核心还是看地段和外部环境的因素。

好了，我刚刚谈的更多的是共性的问题，比如好的地段、深厚的文化沉淀和特色的建筑空间。下面谈谈四大项目的差异化的个性定位。

我直接写几个项目的主要结论：

1、新天地项目。这个项目的业态定位是集餐饮、商业、娱乐、文化的休闲步行街，是都市休闲餐饮文化中心。新天地的意义在于，它最早开创了上海城市更新、石库门建筑改造的先河。因此可以这样评价，新天地在当代中国城市更新领域的创新的影响力，不亚于当年新天地对我党成立历史上的影响力。

2、再看思南公馆。不同于新天地偏向于餐饮休闲娱乐，思南公馆独特的文化环境，让他们的定位更聚焦于打造上海充满人文精神的城市公共空间。

随着这个定位，思南读书会、思南纪实空间、思南赏艺会、思南城市空间艺术节、思南露天博物馆、思南夜派对等一批品牌项目和活动，几乎已涵盖音乐、出版、读书、时尚、设计、影视、戏曲、戏剧、科普、体育等各个方面每年600余场活动持续用创意点亮公共空间，用人文传递城市温度。

3、上生新所。不同于新天地和思南公馆，上生新所作为国际化活力文化艺术生活圈，形成鲜明的以文化、艺术、时尚和新媒体为特色的主题定位，集文化、创意办公、商业、餐饮、零售于一体，成为上海市民工作、休闲、消费、娱乐的新场所。

4、张园。万众期待的张园，因为他们在历史上更多元的业态，更强的影响力和历史人文价值，所以这里的定位更加开放包容。

最新的张园的整体定位是国际级文化商业新地标，未来的张园将成为面向全世界，独具特色的国际级文化商业新地标成为面向世界公民，重新展现“海上第一名园”。

根据这样的定位，分为3个区域，东区相对安静，将设置精品酒店、公寓及创意办公；西区引入国际顶尖品牌，与丰盛里形成完整商业界面；南北区设置文化演艺中心、潮流中心及美术馆等。

（图：张园业态规划，来自张园官方）

目前张园一期开放的部分是以国际大牌奢侈品展示店为核心，打造高端消费目的地。

目前入住的国际品牌就包括了迪奥DIOR、路易威登LOUIS VUITTON、江诗丹顿VACHERON CONSTANTIN、宝格丽香氛BVLGARI PARFUMS、古驰GUCCI等奢侈大牌，及蓝瓶咖啡Blue Bottle Coffee、而意RE等。

（图：张园DIOR旗舰店）

我更期待的是整个张园的绽放，为了那些更多的文化体验业态植入之后，张园的历史生命力才能得到更精彩的延续。

为了帮助大家分析，我简单整理一个表格。

定位决定了方向。新天地更突出休闲娱乐，思南公馆主打文化牌，上生新所是展示和创意办公之所，而张园是星光闪闪的国际大牌聚集地。

05

总结

这篇文章，我花了很大精力，跟大家横向分析了我认为上海里程碑式的四大更新项目。希望通过对这些项目历史的理解、对他们打造模式的比较，让大家看到这类项目的相同与不同。

我根据这四个项目更新后展现出来的多元性，发现了一个结论：即使几个在场地硬件方面大体相同的更新项目，根据他们自身的文化基因不同，根据新的操盘团队的目标期望不同，在后期的呈现后，也会有比较大的差异。

而每个项目的改造，必须聚焦于一个领域，不能既要、又要、还要，必须要懂得取舍。在目标确定之后，才能找到更精准的资源聚集点和发力点。

一个城市的精彩就在于每个项目都不一样，大家共同绽放，才会给这个城市展现出更加多元、美好的未来。