融创五年来首亏383亿元，公布境外债重组重大进展

由于巨额资产减值，融创出现近五年来的首次亏损。

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巨亏

12月9日，延期超过半年的融创中国（01918.HK）披露2021年业绩，公司核心净亏损约253亿元。

财务数据显示，2021年融创中国实现营业收入1983.86亿元，同比下降约14%；公司拥有人应占亏损约382.6亿元，同比下降约207.4%，出现近五年来的首次亏损。

受行业极端环境影响及对资产价值评估的审慎态度，融创大幅计提各类减值约520亿元。

孙宏斌在业绩报告中表示，在过去一年多的时间里，融创面临成立以来前所未有的挑战和经营压力。

他还称，借此机会代表董事会向各位股东、债权人、客户、合作方等各方表达最诚挚的歉意。

同时，融创公布境外债务重组进展，并披露初步重组原则和建议重组框架概要。

截至2022年6月30日，融创境外有息负债本金额约为110亿美元，其中约37亿美元的原始到期日为2022年底前。

过去数月以来，融创中国一直与本金约91亿美元的优先票据及其他境外债务的部分持有人及其顾问进行建设性接洽。

根据初步重组框架，融创通过降杠杆计划，拟将现有债务中的30亿至40亿美元及若干股东借款转换为普通股或股权挂钩工具。

而剩余现有债务将兑换为新的以美元计价公开票据，期限为自重组生效之日起2-8年。

目前融创已实现境外债及境内公开债展期49.7亿元，贷款展期259.6亿元。

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万亿负债

据官网介绍，融创中国成立于2003年，以地产核心为主业，围绕“地产+”全面布局，下设地产、服务、文旅、文化、会议会展、医疗康养等六大战略板块。

融创中国是融创集团的控股股东，融创集团是其在境内最主要的投融资主体。

融创中国官网

从股权结构看，孙宏斌通过海外信托层层持股，控制融创中国43.69%的股权，为公司实际控制人。

2021年，融创中国累计合同销售金额约5973.6亿元，虽较2020年5752亿元有所增长，但未完成6300亿的销售目标。

今年前11个月，融创中国实现合同销售金额约1611亿元，累计合同销售面积1218.3万平方米，合同销售均价13220元/平方米。

据克而瑞数据，2022年前11个月融创中国以1530.5亿操盘金额和1157.7万平方米操盘面积，分别位居行业第10和第5名，属于大型房企。

土储方面，截至2021年底，融创中国权益土地储备约1.6亿平方米，权益土地货值约1.77万亿元，约80%位于核心一二线城市。

截至2021年末，融创中国总资产为11765.55亿元，总负债10518.81亿元，净资产1246.74亿元，资产负债率89.4%。

可以看出，由于债务规模上升，2021年融创中国的财务杠杆水平大幅升高。

《小债看市》分析债务结构发现，融创中国主要以流动负债为主，占总负债的89%。

截至同报告期，融创中国流动负债有9379.12亿元，其中一年内到期的短期债务有2351.47亿元。

相较于短债规模，融创中国的流动性紧张，其账上现金及现金等价物仅有143.44亿元，较2020年末大幅下降，现金短债比为0.06，并且其中大部分现金位于在项目层面，无法随时用于偿还母公司的债务。

此外，融创中国还有1139.69亿元非流动负债，主要为长期借款，其长期有息负债合计865.58亿元。

整体来看，融创中国的刚性债务总规模有3217.05亿元，主要以短期有息负债为主，带息债务比为31%。

值得注意的是，2021年融创中国的有息负债构成由长期转为短期化，公司流动性压力上升。

此外，融创中国还有相当数额的商业票据需要兑付，其应付票据规模近400亿，这进一步拖累了其流动性。

另外，值得注意的是，近年来融创中国少数股东权益大幅增长，但少数股东权益和损益的占比相差较大，存在一定“明股实债”嫌疑，部分表内债务被挪至表外。

在融资渠道方面，虽然身为上市公司，但融创中国的渠道并不算多元，其主要通过借贷、股权、债权以及信托方式融资。

自2021年下半年开始，融创中国陆续出售部分住宅和文旅项目，已出售杭州两宗地块股权、上海虹桥商务区写字楼、杭州核心地段酒店及写字楼等三个项目、上海董家渡项目部分股权，以及宁波、广州、中山、昆明等地的多个项目。

甚至在流动性危机蔓延下，孙宏斌自掏4.5亿美元，以无息借款形式注入融创集团。

融创在年报中提到，未来七年甚至更长的时间，其都将保持逐步出售资产的节奏。预计，未来七年左右，融创通过持续出售资产将使集团的整体流动性增加约600亿元。

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黑马失蹄

变化起于去年，2021年下半年，房地产行业发生巨大变化，诸多房企面临现金流压力。为应对极端特殊的市场环境，融创采取了加大销售力度、严控买地支出、资产处置、股权融资等措施。

同时，融创在2021年调整土地获取节奏，自下半年起基本暂停拿地。

即便如此，进入2022年，随着新冠疫情加剧，更多上市房企债务问题暴露，行业融资更加艰难。

融创中国董事会主席孙宏斌

自2022年3月份以来，融创销售断崖式下滑，资产处置、专项融资等多种资金方案亦因环境变化难以落地，最终这家“地产黑马”陷入流动性困境。

近期以来，地产调控从专注于保交楼、向系统性方案演进，从贷款、发债、信托、政策性银行等各个方面入手，保障开发商资金流动，这给了房企包括已出险企业以希望。

融创表示，当前国家防疫政策正进一步优化，相关部委也正在全方位、系统性地密集出台支持房地产行业恢复稳定的政策，相信2023年中国经济将进一步向好，房地产市场也将快速恢复稳定，这将有利缓解当前房地产行业面临的巨大压力。

孙宏斌也称，相信随着经济的持续向好和政府支持行业稳定的政策密集落地，融创将尽快完成债务重组和恢复稳定经营，争取在2023年回归良性、健康发展轨道。