代建线上季演讲 姚伟钢：不良资产纾困的机遇和挑战

姚伟钢（朗诗绿色管理代建总经理）：首先感谢观点的邀请，有这么一个机会能跟大家一起来探讨学习，我是朗诗绿色管理的姚伟钢，我今天主要想跟大家探讨的是关于不良资产的话题，我们今年有一部分的业务就是不良资产的代建，在过程中也碰到了一些问题，当然也总结了一些经验，今天拿出来给大家做一个分享和探讨。

今年的地产人都非常忙碌，但今年的忙碌可能跟往年有所不一样，往年我们都还是忙着在公开市场拍地，去年大家都是这样的状况，今年可能更多的是跟投资人、金融机构忙着谈方案，忙着项目保交付等等，还有一部分从业人员自己去创业了。所以我们认为今年应该是地产行业的至暗时刻，也是行业洗牌的阶段。我们也看到了一些数据，1—10月份商品房销售市场大幅下降，相比较往年综合降幅在50%左右，百强房企商品房销售数据更是平均降幅在50%到70%，这个数据应该是非常可怕的。

但是回过头来我们也要看到商品房市场今年还是有将近13万亿的销售规模，所以在这么一个行业的背景下，还是充满了很多的机遇。今天聊的主要是不良资产，朗诗在这几年有一半的业务是跟不良资产相关的，我觉得这个不良应该分两类，一类是已经处理完的不良项目，投资人或者机构已经把这个项目从不良的状况盘活了，更多就是找人来做代建或转让。另外一类是在盘活的过程中，比如说现在很多项目会受到债权债务的影响，会受销售市场的影响，或者说在一些运营上、在法律纠纷方面有一些影响，这类项目今年非常多，这些项目都出现了停摆、烂尾、被动收购等，这些项目相比往年是几何的上涨。

面对这种情况，代建的业务量就要增加很多。但是不良项目的代建，跟我们的常规代建还是有所不同的，常规代建通过品牌、运营能力的输出，我们就把这个项目建设起来，然后去做一个销售、交付，但是不良资产更需要代建商有其它方面的能力，除了运营能力以外，我们对于这种不良项目处置的经验、专业能力方面的要求可能会更多。

我的理解，对于不良项目来说，一是要对它进行赋能，第二是在产生不良前，防止产生不良。

你要做不良项目的代建，首先是要有处理这些项目的经验和能力，因为不良项目不仅涉及到住宅，也有商业、办公，甚至还有园区项目；有一二级联动，有城改旧改，有法拍资产转让等。你要能看懂这些项目。现在很多的不良项目，你如何把它从一个开发受限到能让你做开发建设，所以这里面更多的还是要对这些项目有处理的经验。第二个是要做资源整合，这里的整合相比于常规的代建而言，可能我们要整合资金，要整合一些运营上的供应链，要整合投资资源等等。所以这一块对于不良处置也是非常关键的。

另外就是要有高效的运营能力，而且要有稳定的运营能力。不管是常规代建还是不良资产代建，在当前的行情下，我们要有自己差异化的产品，你要不同于常规项目，才能在市场里面凸显出来，能让客户更多地去接受你的产品，然后来销售。

最后一点是在业务模式上，我们更多的说我们是对产生不良的项目进行赋能，为什么会形成不良？它在投前有没有做好对这个项目的可研、尽调，在过程中、投后，有没有更清晰地了解到这个项目运营过程中在状况。对于不良的处置和代建来说，不单单要做一个正常的委托方的开发，也要做一些资本的代建，帮项目找到合适的资金，给它赋能，让它重新能运营起来，包括一些小股操盘，我们也要做一些咨询业务，把项目摸得更透。包括在一些单项的管理上，比如说在单项的营销管理、工程上也可以做，还有投后管理，投后管理是非常重要的环节，能防止项目往不良的情况发生。

分享几个不同类型的项目，第一个是我们首个CCRC项目，这也是一个低效不良资产，我们代建的首个CCRC模式项目，然后给它做一个赋能，把它原来的公寓价格实现高溢价，它的自持部分通过后期养老运营、医疗的运营，包括一些租赁，加大持有端的收益。这个项目也是比较有特色的，不是传统的住宅项目。

这是我们在当地跟城投公司合作的代建项目，这个项目也是城投公司在当前市场情况下拿到一个高价地，市场竞争产品很多，也面临项目的限价，项目上了朗诗差异化绿建产品，突破当地的限价，实现高于预期的销售，把一个高地价的项目实现量价双赢。

这是我们在浙江做的一个法拍不良资产项目，不良的项目要拿去法拍、做资产转让，这个前面的工作量是非常大的，而且难度是非常高的，我能不能通过跟投资人、债务人的和解，能不能找到一些优秀的资金资源，把这些东西整合在一起，然后促动法拍，法拍之后再把这个项目通过品牌、产品力实现项目的盘活。

这是我们在中山的一个不良资产，类似于在浙江的这个项目，这个项目已经成为不良了，有大量的债务，我们通过引入一个公益债的形式，加上我们的差异化产品，把这个项目在最快的时间内启动，然后盘活这个项目。

这是一个收并购项目，这个项目也是比较典型的，是一个在南京的高价地，我们把它收过来，进行产品的赋能，然后实现快速的销售。

最后借用朗诗的战略定位，“地产投行+绿色建商”，来概括当前地产或代建行业所要具备的能力和素质，谢谢。