首单生物医药产业园REITs来了！产业园类REITs为何这么“火”？

全国首单生物医药产业园REITs来啦！就在今天（12月7日），全国首单生物医药产业园REITs——华夏杭州和达高科产业园REIT正式进行网下询价，这也是华夏基金第6单、全市场第24单基础设施公募REITs。

（图片来源：中国证券监督管理委员会，2022.11.28）

同时，产业园类REITs在已获批公募REIT中占比高达1/3，成为国内上市公募REITs中数量最多的类别。那么咱们今天就来聊聊，产业园类REITs为何这么“火”？其投资价值体现在哪些方面？

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产业园类REITs为何这么“火”？

先来做个简单的科普。产业园属于产业地产范畴，由政府或企业集中统一规划制定区域，为促进某一产业发展目标而创立的特殊区位环境。一般来说，产业园会给予进驻企业一定的优惠政策，但会限定特定行业、形态的企业进驻，由产业园管委会或产业园开发商统一管理，向园区内企业提供多方面的软硬件服务。我国产业园已经经过了40多年的发展，自1979年中国第一家产业园区——深圳蛇口工业区创立以来，产业园成为一种推动区域经济发展、产业调整升级的空间聚集形式，在聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等方面发挥了重要作用。（此处不作个股推荐）

作为我国基础设施公募REITs市场上的重要组成部分，产业园REITs为何成为备受青睐的资产类型？主要有以下三个原因：

一从类别上看，产业园REITs属于产权类资产。目前国内的基础设施公募REITs可以分为两大类：一是产权类REITs，它的底层资产是基础设施项目的所有权和经营权，包括产业园区、仓储物流、数据中心等等，以租金为主要收入来源。产权类REITs的资产价值是长期存在的，资产估值也相对稳定，并拥有一定的升值的空间；二是特许经营权REITs，它的底层资产是基础设施项目的特许经营权，包括市政工程、高速公路、轨道交通等，依据与政府签署的特殊经营协议进行收费，其资产价值会随着剩余年限减少而缩短，并在到期后归零。这两种资产类别各有千秋，但目前市场资金相对偏好产权类REITs，认为其拥有更好的抗通胀能力，这是产业园REITs受青睐的一个重要因素。

二是从产业园的本身发展趋势来看，在新型城镇化、产城一体化、土地存量化的背景下，产业园承载的功能日益多元。有观点认为，投资产业园，本质是分享中国产业结构调整升级的潜在红利。

三是从底层资产价值来看，产业园的资产质量较好，未来租金增长潜力较大。产业园底层资产的收入来源主要包括租金收入、物业管理收入和停车费收入，其中租金收入占比一般超过80%。目前已经上市的产业园REITs，底层资产均位于一二线城市的核心产业园区板块，租金水平相对稳定、整体出租率较高，入驻企业资质较优、具有比较强的产业集聚效应，这些都为产业园的未来升值奠定了比较好的基础。

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全国首单生物医药产业园REITs

以此次询价的华夏和达高科REIT为例，作为全国首单生物医药产业园REITs，以下三方面的投资价值就受到了各方关注。

第一，底层资产具有稀缺性。华夏和达高科REIT的首发标的资产，位于杭州经济技术开发区的和达药谷一期项目和孵化器项目，运营时间较长，已经吸引了大批生物医药类企业入驻，平均出租率均在90%以上。

第二，基金本身具备扩募潜力。华夏和达高科REIT将成为和达高科旗下生物医药领域的产业园资产上市平台，未来和达高科会将符合相关政策和法规要求的产业园类资产通过扩募形式纳入华夏和达高科REIT中，通过扩募来壮大REITs规模，形成资产建设、运营、上市的良性循环。

第三，项目各方强强联手。华夏和达高科REIT是和达高科、中信证券、华夏基金联合推出的REITs项目。主要原始权益人兼运营管理统筹机构和达高科在生物医药特色产业领域具有专业且丰富的产业运营经验；项目计划管理人中信证券布局REITs十余年，储备了大量基础设施领域不动产投资的专业人员，在REITs领域拥有丰富投资经验；基金管理人华夏基金目前已经成功发行5单公募REITs，在管公募REITs规模超155亿元，在管公募REITs数量和规模均位居市场前列。

公告显示，华夏和达高科REIT发售基金份额总额为5亿份，其中初始战略配售基金份额数量为3.15亿份，网下发售初始基金份额数量为1.295亿份，公众投资者认购初始基金份额数量为0.555亿份。该基金将在今日进行网下询价，感兴趣的伙伴可以关注～（上述参考:央广网，2022.11.28；中国证券网，2022.12.02；《华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金基金询价公告》，2022.12.02）

风险提示：1、公募REITs与投资股票或债券的公募基金具有不同的风险收益特征，其预期风险和收益高于债券型基金和货币市场基金，低于股票型基金，具体风险评级结果以基金管理人和销售机构提供的评级结果为准。2、公募REITs为基础设施基金，大部分资产投资于基础设施项目，具有权益属性，受经济环境、运营管理等因素影响，基础设施项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起本基金价格波动，甚至存在基础设施项目遭遇极端事件（如地震、台风等）发生较大损失而影响基金价格的风险。3、公募REITs在基础设施之外投资固定收益资产，可能面临信用风险、利率风险、收益率曲线风险、利差风险、供需风险和购买力风险。4、公募REITs采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易，存在流动性不足的风险。5、本基金存在其他与公募基金相关的风险和与基础设施项目相关的风险，详见招募说明书等法律文件。6、基金管理公司不保证本基金一定盈利，也不保证最低收益。7、投资者在投资基金之前，请仔细阅读本基金的《基金合同》、《招募说明书》和《产品资料概要》等基金法律文件，充分认识本基金的风险收益特征和产品特性，认真考本基金存在的各项风险因素，并根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等因素充分考虑自身的风险承受能力，在了解产品情况及销售适当性意见的基础上，理性判断并谨慎做出投资决策，独立承担投资风险。8、本资料不作为任何法律文件，资料中的所有信息或所表达意见不构成投资、法律、会计或税务的最终操作建议，我公司不就资料中的内容对最终操作建议做出任何担保。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本资料中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。我国基金运作时间较短，不能反映股市发展的所有阶段。市场有风险，入市需谨慎。