山东
对大多数物业公司来说，物业费都是一项绝对的支柱性收入，物业费收缴率的高低往往影响甚至决定了物业公司的生存和发展。现实生活中，租赁方拖欠物业费的情况也时有发生，针对此类情况，物业公司应当如何催缴物业费，物业费催收时需要解决哪些问题呢？
01
物业公司向业主收取物业费的
依据是什么？
实践中，有的物业服务合同是物业公司与建设单位签订，有的物业服务合同是物业公司与业主委员会签订，仅有部分物业服务合同是物业公司直接与业主直接签订。
如果物业服务合同是由业主直接与物业公司在平等自愿协商一致基础上签订的，那么基于意思自治和合同权利义务相对性原则，物业公司按照物业服务合同的相关约定向业主提供了相应服务，业主就应当按照合同约定向物业公司交纳物业费。此种情形下，物业公司的收费依据是其与业主直接签订的物业服务合同约定。
如果物业服务合同是由建设单位与物业公司签订的前期物业服务合同，或者由业主委员会与物业公司签订的物业服务合同。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条的规定，建设单位依法与物业公司订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业公司订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。业主也应当依据前期物业服务合同或者物业公司与业委会签订物业服务合同约定交纳物业费。在这两种情形下，虽然业主没有直接参与物业服务合同的协商和签订，但物业公司可依据民法典的规定以及建设单位或业委会与物业公司签订的物业服务合同约定向业主催收物业费。
应当注意：虽然物业公司有权依据物业服务合同约定和相关法律规定向业主收取物业费，但是法律明文禁止物业公司通过停止供水、供电、供热、供燃气等方式催收物业费，并且在业主未按合同约定向物业公司支付物业费时，物业公司还应当先催告并给予合理支付期限，业主在合理期限届满仍不支付的，物业公司才可以通过提起诉讼或者申请仲裁的方式催收。
02
租户是业主吗？
判断租户是不是业主，首先要对业主范围有一个明确的界定。
依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条以及《中华人民共和国民法典》第二百二十九条、第二百三十条和第二百三十一条的相关规定，应当被认定为业主和可以被认定为业主的主要包括以下几类人：1.物业服务区域内不动产权属证书或者不动产登记簿记载的所有权人；2.基于与建设单位签订的商品房买卖合同，虽未办理所有权登记，但能够证明已合法占有建筑物专有部分所有权的人；3.基于人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的人；4.基于继承或者受遗赠等方式取得建筑物专有部分所有权的人；5.基于合法建造的事实行为取得建筑物专有部分所有权的人。
租户是基于与业主签订的租赁合同，仅取得了房屋使用权的人，并未取得房屋所有权，不属于应当认定为业主或者可以认定为业主情形。因此，租户不是业主。当租户在租赁期间违反物业管理有关法律法规或管理规约等有关规定的，依据《物业管理条例》第四十七条，业主应当承担连带责任，如业主和租户就租户在物业管理活动中的权利义务有约定的，可按约定承担责任，但相关约定不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。
03
物业公司能否
直接向租户主张物业费？
物业公司是否有权直接向租户主张物业费，要看业主与租户之间就物业费的交纳是否有明确的约定，并且是否已经通知物业公司。
情形一：业主与租户之间的租赁合同未明确约定物业费由租户承担。
因租户并非物业服务合同的一方主体，在各方没有特殊约定的情况下，物业公司仅有权依据物业服务合同相关约定向业主主张物业费，无权向租户主张物业费。
情形二：业主与租户之间的租赁合同明确约定物业费由租户承担
《物业管理条例》第四十一条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”从该规定看，只有在业主与租户之间明确约定物业费由租户承担时，物业公司才可以依据该条规定直接向租户主张物业费。此时，租户与业主及物业公司之间仅形成了债务加入关系，不构成债务转移，业主仍应承担连带交纳物业费的责任。业主承担物业费交纳责任后，可以依据租赁合同约定向租户追偿。
综上，当租赁房出现欠付物业费时，无论业主和租户双方之间就物业费的交纳如何约定，物业公司都有权向业主催缴物业费。如业主与租户明确约定物业费由租户承担的，物业公司有权直接向租户催缴物业费，也可同时向租户和业主催缴物业费。租赁期间，如业主想免除自身物业费交纳责任，可与租户、物业公司三方共同就物业费交纳事宜签订书面协议，约定物业费由租户承担，从而免除业主的连带责任。
审校 | 黄茂醌
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