成都楼市：当下行情现状！

我是成叔，拥有多年成都房产研究和投资经验，长期持续关注成都地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下成都购房答疑内容，来自微信公众号“成叔说房”的粉丝精选提问：

提问：成叔，你好，现在成都房价降幅明显，本人正有打算在成都购房，但鉴于很多小区虽价格很低，但品质极差，极为冷门，想咨询下您目前成都楼市的发展现状，可否为现在购房的我提供一些建议？

成叔：你好，成都房子掉价的情况十分明显，主要原因是成都对比其它城市，老旧小区过多且品质过差；成都交通发展速度飞快，轨道交通便利，极大缩短了通勤时间，使得购房者有更多的房源选择。于是购房者对房源品质的要求不断提升，老旧小区自然被市场边缘化。但目前很多盘虽看似抢手，几年后竞争力就会大幅下滑，因为房子掉价是结构性的，任何房子到达一定阶段，掉价速度都会加速，当房子自身情况达到多数购房者需求下限的时候，它的竞争力就会下降，之前是老破小，以后就是品质较差的高层。现在保养差、物业烂、容积率高、绿化少、品质低的高层会逐渐变成贫民窟，部分刚需小区租赁户的比例会越来越多，于是小区环境品质就会下降，房子掉价。另外，不要把短期现象当成长期规律，目前老破小涨不动根本原因是需求量在减少，老破小的自身情况已达到购房者的下限。现在购房我认为追求的应该是质量而不是数量，尽量买保养好、享有优质物业的小区，升值空间大。

提问：成叔，你好，坐标成都，已婚一套房自住，目前有一笔现金打算置换改善房，希望房产自住舒适度高，并且有有一定保值增值能力，看了不少楼盘，都有高层和洋房两种产品，想问一下哪一种更好？该如何选择？

成叔：你好，洋房和高层的选择主要由个人需求以及楼盘房屋比例决定。一个小区中洋房单价一般比高层要高，因为洋房户型好，住户少均摊小得房率高，比较适宜改善自住。高层楼层高一层楼住户多，户型也不如洋房，居住改善性不如洋房，但是购房门槛更低，总价也低一些，比较适宜刚需选择。洋房更加偏重自住居住感受好，但是流通性差，投资属性不高，高层容易转手流通性强，买入门槛也低，总价更低，投资属性也更强。

提问：成叔，你好，成都无房刚需，买房小白没有经验，想问一下，买房应该要从哪里看起？怎么选择板块和楼盘？还有就是刚需买房，有什么应该注意的问题，该如何去买？可否给我一些指导？

成叔：你好，首先第一次买房要弄明白自己的实际需求，是要买房自住，还是投资，希望住的舒服，还是以后可以升值。了解了需求之后才可以更好地选择对应的板块和房源，最重要的是买对房子。预算条件有限，选择房子时要尽可能的匹配自己的需求。刚需买房，不是看产品好不好，而是房子是否符合自己的购房要求。追求地段品质物业学区以及升值空间各方面综合素质都比较好的项目显然不太现实，所以最重要的是做出取舍，以满足核心需求为中心。如果你资格较好，第一顺位新房抢到就可以买，二手房在今年年底到明年年初是很不错的淘笋阶段，如果可以把握时机也是不错的选择。

提问：成叔，你好，成都本地人，已婚两个孩子，目前在武侯区有一套房子，市场价大概200万左右，自己有200万左右的现金。想置换一套房子自住+学区，打算买在青羊区。现在想先用100万左右现金在青羊区买房占学位，几年之后再在附近买个四房自住。或者是买一个青羊附小的套四学区房，之后再卖到现住房买一个小套二给父母自住。请问哪一种比较合适？

成叔：如果打算买新房，你们的学区需求比较紧迫。新房交房落户都需要时间，可能要等一段时间。可以等的话，目前华府金沙名城和金沙宸宇公馆两个新盘比较推荐。如果比较急，可以买青羊五区学区房。方案一先买学区再换大房，后期学区转手轻松，但是过几年买套四可能购房压力比较大。方案二是先买套四，自住和学区都可以解决，前期压力大，后续还贷压力会小很多。两种方案都可以，看你具体情况个人倾向。