城投拿地：入场只是开始

2022年以来，房地产市场持续低迷，土地市场也受到波及。中指研究院数据显示，2022年1-11月，参与集中供地的22城共计推出涉宅用地1595宗，同比上一年推出的2406宗减少33.7%；推出规划建筑面积15881万平方米，同比上一年推出的29984万平方米减少47%；推出前三批次总量相对均衡，四、五批次加推总量明显缩减。

中指研究院土地事业部负责人张凯对36氪表示，房地产市场表现不振，房企拿地意愿持续走低，各地土拍溢价成交宗数占比降至20%以下，所有地块均底价成交的现象屡见不鲜，市场化运作房企参与积极性亦呈下降趋势，城投再次进场托底，成为市场绝对主力。

国泰君安研究所房地产行业首席分析师谢皓宇也表示，从11月的拿地企业结构来看，央国企几乎退出了郑州、武汉、南京、无锡的土拍市场。武汉此次成交的6宗地块拿地企业均为地方国资企业，包括湖北联投、武汉城建、武汉交投和中建八局等；南京4宗地块均由江北新区的国资企业摘得；郑州第三批次成交地块均由当地房企和平台公司以底价竞得；无锡四批次地方国资竞得的一些地块引进朗诗、绿地等企业联合开发，第五批次又由以代建业务为主的绿城管理竞得一宗地块，预计后续将有更多地方国资的地块引入市场化运作房企代建或联合开发。

不过，刚刚结束的北京四批次土地拍卖热度却超出预期。平房乡两地块在线上竞拍环节便分别获得了10次、14次报价，同在朝阳的奶西地块也有9家房企参与报名，其中同样不乏城投企业的参与，例如保利+建工的组合报名了上述三宗地块，北京城建的子公司城建兴华则报名了平房乡两地块。

张凯表示，北京的很多城投类企业均具备操盘开发能力，本次也积极参拍，这与其他城市城投托底拿地的逻辑完全不同，也因此将本次土拍热度推高。

有市场人士对36氪表示，北京建工、北京城建都是较为典型的北京地方城投企业，且均具备操盘开发的能力。年内，城建独立开发的国誉燕园，首期开盘400余套房屋开盘即售罄，北京建工的房山揽星宸11月30日也取得了预售许可，且为房山首个试点“拿地即开工”的新房项目。

这类企业虽然有独立操盘能力，但在目前阶段还是更倾向于合作开发，比如北京建工与首开、中海地产合作开发的高端楼盘端礼著，便由首开操盘，引入了中海的物管。值得一提的是，作为地方城投的下属公司，首开也是近年来才组建了完整的楼盘营销团队。

值得注意的是，虽然北京地方城投企业在房地产开发领域取得了不错的成绩，但城投转型也可能酝酿风险。穆迪—中诚信国际2023年信用风险展望年会上，中诚信副总裁王钧将城投转型类型分为三种，业务相关多元化、业务非相关多元化及投资型，而可能酝酿的风险则包括业务所处行业本身的风险及投资可能带来的不确定风险等。

目前的宏观政策背景下，城投企业正在进行平台整合，跨区域的整合可能会掩盖结构性风险；交叉持股虽然能增加各公司的权益规模，但城投公司实际的资本实力未能得到提升，而公司的资产流动性也可能受到影响。

王钧表示，平台整合过程中，将整合和被整合主体信用进行绑定，则稀释了整合主体的偿债能力，也使得弱资质平台风险区域化。此外，为规避监管政策，不少城投企业还设置了壳公司，这类壳公司对旗下子公司的管控能力较弱，且并未能够实际降低区域内的风险。

穆迪在报告中指出，在城投化债的大背景下，地方对城投企业支持的方式正日趋多元化，例如通过现金注资、股权和资产注入，以及通过拨付地方债资金等。相比之下，根据建设－转让合同直接支付的方式正在被逐步淘汰。而受土地市场不景气影响，地方在通过此类方式支持城投企业的同时，也在要求城投企业通过土地托底、楼市救助、资金拆借等方式反哺地方财政流动性。

一般来说，地方财政会承诺将土地公开出让总金额的固定百分比返还给城投公司，以补偿其土地一级开发成本。此类返还通常列入城投公司收入和应收账款。在当前房地产市场低迷的情况下，严重依赖土地出让金返还的城投公司，因土地出让收入乏力而面临财政资金支持放缓或减少的风险。

作者｜詹方歌