爷爷10元将房过户给孙子后反悔：网友、看在钱的面子上对老人好点

12月3日，江苏无锡中院通报一起爷爷将房屋过户给孙子后起诉收回的案件。张某购买一套学区房，与妻子陈某居住。2018年9月，孙子小张进入小学读书。2019年8月，张某夫妇与儿子儿媳签订合同，买受人为小张，成交价为10元，将房过户给小张。但产权证仍由张某持有，房屋也由张某与陈某继续居住。2021年陈某住院，老夫妇与儿子发生矛盾，儿子自行将产权证挂失、重新申领并持有。

陈某死后，张某向法院起诉，要求确认合同无效，并将房屋恢复登记至其名下。张某称将房屋过户给孙子系为其入学所需，而儿子认为是自愿赠与。法院认为，双方虽对房屋过户真实原因有异议，但均认为签订合同不存在真实房屋买卖合意，房屋买卖成交价10元，非正常房屋买卖价款，故应认定案涉二手房买卖合同属无效合同。过户时小张已入读对应学校，张某未提交证据证明双方为入学暂时过户，故认定为赠与。因此，法院判决确认案涉房屋归小张所有。张某上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。

于法律而言，法院的判决完全是合法的；于道德而言，爷爷可能是以前对儿子一家高度信任或被儿子忽悠了没多想，所以才把房子过户给了孙子。 这个案件中的证据估计只有房屋买卖合同，无法证明房屋过户时的真实意思表示，然后结合10元的成交价，从民法高度盖然性的角度而言，当然会被认定为赠与，且因为房屋已经过户，赠与已经交付，所以爷爷无权撤销赠与。 这个案件里让爷爷更吃闷亏的是，如果房屋是赠与给儿子而不是孙子，因为儿子对爷爷有赡养义务，若能证明爷爷和儿子之间闹矛盾导致儿子对爷爷不尽赡养义务，是可以走法定撤销权这条路尝试撤销赠与的。

但是，孙子是未成年人，又没证据证明赠与附义务或者赠与有条件，那判房屋属于孙子的财产，完全没问题，老人只能寄希望于孙子将来有点良心，能对老一辈有所感恩了…… 从这个案例看风险防范，即老一辈如果要把大额财产在生前给到小辈，应该有意识给自己留条后路，最好能书面约定对价或条件，或者偷偷录音录像留存真实意思表示，因为财产到手就不管老人的案例也不是一个两个，然这时老人要维权就被动了。当然，更加建议生前大额财产自己掌控，不要直接给小辈，这样很多事情的主动权就留在了老一辈自己手中，就算小辈不讲感情，还有可能看在钱的面子上对老人好点……

这个在亲情中也一样，对于亲情中如果参杂了利益的瓜葛，往往也会变味甚至六亲不认。 我们要明白一个道理，去法院打官司靠的是事实和证据，如果一方主张的行为不能有有效的证据给予足够的支撑，那就要承担不利的法律后果。 本案中的爷爷就是这样，从情感上讲，我相信爷爷说的话是真的。就是从法律角度，很可惜爷爷没有证据证明这个房子不是赠与，结合二手房买卖合同的签订过程以及钱款的交付约定和最终的房产过户手续完成，均没有体现爷爷要求以后孙子给予返还或者是为了上学而暂时借用的意思表示，所以根据高度盖然性，可以认定爷爷的行为就是出于赠与的表示，这也是爷爷败诉的原因。 现实中，老人的钱财房产切记不要在再世的时候过户给子女，因为如果孝顺的还好，一旦遇到那些不孝顺的，后悔就晚了。

另外对于赠与的房屋能不能要回，这个还需要具体问题具体分析。根据法律的相关规定，赠与可以行使相应的撤销权，一个是任意的，一个是法定的。 根据民法典第六百五十八条，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与，也就是说如果赠与完成，那么就不能行使任意撤销权了。 根据民法典第六百六十三条，受赠人有下列情形之一的，不论财产权利是否转移，赠与人都可以撤销赠与：（一）严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益；（二）对赠与人有抚养义务而不履行；（三）不履行赠与合同约定的义务。 另外赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使，这个千万不能忽略。

这案子还是该多考虑下过户后房产证仍由父亲一方持有、且一直由父母占有居住的情况，以及过户时间和孙子入学时间、入学校区的情况，孙子户口迁移的时间等。 法官心里面清楚大概是怎么回事，这类案子太常见了，稍好一点的情况是父母要求与子女另外签订一份合同注明无赠与目的的事实，或者设立长时间的居住权，再有的就是直接以市场价买卖方式转让但让子女打欠条。

现实中，实为赠与，但选择以低价买卖方式进行过户交易，从一开始就带有受赠后再次出售的目的，这一情况下再次出售个税会比直接赠与低。 本案中，认定买卖合同无效理由：双方均认可不存在买卖合意，即双方虚假行为，不符合民事法律行为中意思表示真实要件 认定实为赠与理由：明显不合理的低价转让所有权且已完成过户多年，赠与行为已完成的基础证明义务已由被告履行完毕。而原告爷爷一方拿不出其他证据佐证无赠与意图。 又是一起法律过得去，良心过不去的案子。

所以为此我还专门看了无锡中院的报道。买卖合同的合意是虚假的这个不存在问题，且双方都认可“不存在真实房屋买卖合意” 第一百四十六条　行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。 以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。 ——《民法总则》 根据前述法律第一款的内容，爷爷起诉主张无效的理由是成立的。

现在儿子为了对抗爷爷关于合同无效的主张抗辩是赠予，实际上是引用前述法律规定的第二款，即虚假的买卖合同掩盖赠与的合意，应当按照赠予合同来认定，那么儿子就应当就赠予这一事实提出相应的证据予以证明。 最为关键的问题来了： 能否根据现有证据认定 案涉购房合同属于赠与合同。 法院的论理为：双方虽对房屋过户真实原因有异议，但均认为签订合同不存在真实房屋买卖合意，房屋买卖成交价10元，非正常房屋买卖价款，故应认定案涉二手房买卖合同属无效合同。

从法院的逻辑来看，认为 购房是虚假的，所以应当是赠予。 听起来似乎有一定道理，但其实存在逻辑上的问题。 法院的逻辑是”买卖“与”赠与“是一种矛盾关系，即“非此即彼”的关系； 但”买卖“与”赠与“只是一种反对关系，即在买卖与赠与之间，还可能存在其他可能。 这里有一个证明规则对于本案有重大影响： 第一百零九条　当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》 对于赠与事实的证明标准，司法解释规定的是”排除合理怀疑“，即采用了比一般民事诉讼”高度盖然性“更高的证明标准。 但从本案来讲，根据法院查明的事实，法院一直由爷爷和奶奶居住，虽然房屋已经变更登记，但爷爷一直保管有房产证。从这一系列事实来看，不能排除合理怀疑，径行认定案涉合同属于赠与合同。 所以从举证责任来看，儿子提出的赠与合同的事实抗辩没有达到排除合理怀疑的证明标准，故应该对儿子的抗辩意见不予支持，现在爷爷关于合同无效的主张是成立的，故应当支持爷爷的诉讼请求。