中信证券：房地产企业即将迎来一个难得的扩表机遇

　　由于地产开发企业长期的缩表，地方供给土地的意愿十分强烈，土地市场机遇明显。各项政策不断推出，尤其是疫情防控政策的优化和按揭贷款利率的下调，预计很有可能推动房地产市场需求在2023年初明显复苏。因此，我们认为房地产企业即将迎来一个难得的扩表机遇——即低廉的土地价格和行将复苏的销售组合。即便全国区域的销售仍有不确定性，但主流上市地产企业新增土地大多位于一线和强二线核心城市。我们相信，是否能在未来6个月取得股权融资和适当增加杠杆利用，可能是决定企业未来发展前景的关键。

　　▍地方增加土地出让批次。

　　财政部数据显示，2022年前10月国有土地使用权出让收入44027亿元，比上年同期下降25.9%。为了补足地方财力的缺口，北京、杭州、武汉等地增加了土地出让批次，无锡甚至在年内完成了5批供地。但长春、沈阳、重庆三地尚未完成全年计划内三批次供地，这可能和拿地需求冷淡有关。为了增加土地出让的吸引力，近期出让地块质素大多优质，例如北京供地有半数位于朝阳区。

　　▍企业拿地意愿极低，土地市场高度依赖托底力量。

　　今年迄今土地成交溢价率仍在继续走低，22个大城市2022年第二批后（即3、4、5批土地）成交溢价率2.4%，较第一批4.7%，第二批3.9%继续下降。土地成交中地方国资拿地的金额占比达到56%，创下分批供地以来的新高，较之上一批次的45%上升明显。一般来说，地方国资可能是土地市场托底的力量。不过土地成交规模庞大。截至目前，22城三批及以后批次土地出让合同金额达到5883亿元，环比第二批次上升10%。而且，2022年的供地远未结束，我们相信三批及此后批次的总供地金额会明显超过2021年三批次5982亿元的水平。上述数据说明，企业拿地意愿极为低落，但供地方推货态度十分坚决，急于出让土地。尤其值得一提的是，具备加杠杆能力的地产央企态度十分谨慎，2022年三批次及以后供地，央企拿地金额占比仅为7.5%，创下2021年年初以来新低——这也说明企业拿地意愿低并非只是缺乏资金，更是对未来预期十分悲观，大多希望储备现金，度过严冬。

　　▍土地成交区域极不均衡，一线城市供求两旺。

　　22个城市中，四个一线城市土地成交占比，在三批次及以后供地中达到40%，较二批次33%进一步提升，也创下2021年初分批供地以来新高。考虑到2022年并未结束，本批次（含额外的第四批）四个一线城市的土地出让金总计，或许可能和2021年最高点接近3000亿的规模，也不遑多让。一方面，这说明即使是一线城市也有土地出让金增收的需要，另一方面，这也说明开发企业高度聚焦，积极在核心城市布局。与此同时，这在暗示核心城市新房供应可能偏大，即使需求复苏，房价上涨压力也很小。

　　▍难得的扩表机遇。

　　由于长期的缩表，地方供给土地的意愿十分强烈，土地市场机遇明显。各项政策不断推出，尤其是疫情防控政策的优化和按揭贷款利率的下调，预计很有可能推动房地产市场需求在2023年初明显复苏。因此，我们认为房地产企业即将迎来一个难得的扩表机遇——即低廉的土地价格和行将复苏的销售组合。即便全国区域的销售仍有不确定性，但企业新增土地大多位于一线和强二线核心城市。我们相信，是否能在未来6个月取得股权融资和适当增加杠杆利用，可能是决定企业未来发展前景的关键。

　　▍风险提示：

　　至少在当前，销售远未转好。2022年11月，我们跟踪的样本企业销售金额同比下降15.5%，1-11月累计同比下滑32.1%，边际降幅有所收窄。11月前29天，我们跟踪的42个样本城市新房套数同比下降37.6%（2022年1月1日至11月29日累计下降30.3%），14个样本城市二手房网签套数同比增长22%（2022年1月1日至11月29日累计下降10.1%）。

　　▍把握信用新周期起点的扩表机遇：

　　我们相信，政策多管齐下，将有助于助推房地产企业进入信用新周期，企业销售、信用和投资的恶性循环即将扭转，资产负债表有望实现修复，在A股融资平台优势提升的过程中，积极把握发展机遇的企业有望迎来盈利能力的长足提升。我们看好A股房地产开发企业。

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