搁浅14年后，紫金书院竟然卖爆了！

说起10多年前回龙观的三大神盘，在北京北边生活有些年头的朋友都会脱口而出：

首开国风美唐、紫金新干线和公园悦府。

10多年过去了，首开国风美唐、公园悦府和紫金新干线一二期都早早交付入住了，而紫金新干线的第三期——紫金书院，在经历了14年的波折后，终于在今年8月缓缓而来，并且刚一入市，就创下了热销16亿的优异成绩。

看到这，相信很多人开始好奇，紫金书院这个项目究竟有什么魔力，在时隔多年之后，还能创下如此佳绩？

地段配套很成熟

紫金书院所在位置位于北五环外，属昌平霍营，同时也紧邻着回龙观板块。

回龙观地处昌平区，位于北五环外，紧挨西二旗、上地等产业聚集地，同时离望京、亚运村、中关村距离也比较近，有天然的位置优势。

“北五环码农圣地”、“西二旗后花园”、“睡城”、“早高峰地铁”这些关键词算是比较能展示回龙观的在大家心中的印象了。

随着“回天计划”的推进，积水潭医院回龙观院区、自行车高速路等配套的落地，回龙观的城市界面已经得到很大改善了，房价和租金也自然是水涨船高。

回龙观在整个北京二手房成交量里一直是名列前茅，一方面是得益于，回龙观作为北漂购房第一站，大家对其地理位置还是很认可的；

另外一方面也是因为需求足够强，人多！尤其前十年，很多北漂购房者把回龙观当作换房跳板，等日后钱赚够了再换房。

但由于回龙观大部分小区是经适房转商品房的老小区构成，房屋品质一般，并且价格也越来越高。诸多的北漂愈发期盼可以购买一个有品质且价格合适的新房，而十几年前的首开国风美唐、公园悦府和紫金新干线这三个位于霍营的新楼盘自然也就成了他们的首选。

除了位置受到北漂们一致的推崇外，紫金书院的交通也具有很大的优势。

紫金书院地块实际位置是在紫金新干线二区的西侧，距离8号线回龙观东大街步行距离1.3公里，步行10来分钟。

但是在霍营回龙观居住的人，大部分的工作区域是在西二旗、上地、望京附近，所以13号线的使用频率会更高。紫金书院距离8号线和13号线的霍营站步行距离1.6公里，步行差不多17分钟左右。

这个距离对外地人来说挺远的，但是在北京还是比较友好。

紫金书院附近还有13号线分段设站的规划，其中13A线将增加一个回龙观东站，距离紫金书院项目约400米。这个对于紫金书院的居民来说地铁出行就更加方便了，对房价也是利好。

公路方面，虽然现在个别路段早晚高峰还是比较堵，但相比较之前，回龙观近几年的建设还是不少的，南北方向科星路的开通极大缓解了京藏高速的交通压力，方便了去市区工作的开车一族。

如果说，除了位置和交通外，还有什么能吸引这么多人购买的话，那学校肯定跑不了的。

紫金书院南侧600米，紧邻人大附中昌平学校可以说是楼盘的主要卖点了，2020年9月份小学部、初中部已经全部开学。

并且早在2021年，人大附中昌平学校就将紫金书院（紫金新干线三期）划到了单校划片服务范围，紫金书院上人大附基本是板上钉钉的了。

但也要提醒下大家，目前这个学校暂时没什么成绩数据可分析，学校实力是否对得起人大附这个招牌，还有待观察。

其次医疗和商业配套。项目西侧500米左右就是昌平区中西医结合医院（三甲），而距离项目1公里左右，有正在招商的首开回龙街商业街区。

产品设计有创新

紫金书院容积率1.8，绿化率30%，共计18栋6-10层洋房产品，房源1124套，另外项目自身配建商业，同时东南角也有一个幼儿园。

整个建筑为红砖校园风格，这种风格的建筑在当下不多见，以前常作为民国时期的学校建筑，比如北大红楼等。这点倒是挺下血本。

主力户型很简单，只有两种，111㎡三居在外围一圈，146㎡四居户型在小区中间的楼栋。从这个面积段来看，紫金书院是符合改善的定位。

111㎡三居户型，整体规规矩矩，无太多亮点。面宽7.6米，进深13米，更像是十年前的产品。

146㎡的四居/五居户型，南北通透，三面朝南，南向总面宽10.5米。相对而言，这个户型比111㎡三居好一些，空间尺度不错，舒适性也更好。

项目搞了个特殊的专利，就是“移动隔墙”，作为“可变户型”的核心技术，可以按照需求调整户型。下图中的蓝色线就是移动隔墙。

对于111㎡的三居户型来说，移动隔墙意义不大，对于146㎡的户型来说，还有些作用，如果想要宽厅，或者搞个五居出来，让物业协助安装或者拆卸即可，也省去了装修动工的烦恼。

紫金书院是精装交付，这是项目宣传的重点。项目引进金茂的13项智慧科技应用，号称对标金茂府，打造“五恒”系统-恒温、恒湿、恒氧、恒静、恒静。

听起来挺美好，不过金茂的科技精装系统相当复杂，后期维护成本也高，一个小开发商能否处理好呢？这可能是个问题。

价格非常合适

参考紫金书院的网签数据，项目成交价在63717元/㎡。

按照这个价格来计算，111㎡总价约700万，首套首付约245万；146㎡总价约930万，首套首付约325万。

6.3万元/㎡的价格，相对于周边次新二手房首开国风美唐、公园悦府二手房7万+的挂牌价，存在一定倒挂。

不过值得注意的是，紫金新干线一期、二期的二手房挂牌价也在6.4-6.5万/㎡之间，相对来讲，一二手房的价格倒挂优势就不足了。

如果未来紫金书院的精装标准、物业能达到金茂最基本的水准，价格应该可以跟上国风美堂。未来人大附表现良好的话，甚至有机会超出国风美堂一截。

紫金书院值不值得入手，楼sir认为，比较适合在海淀北部、昌平南、望京附近工作的改善人群，尤其是家里孩子有上学需求的。其次也可以作为投资选择，6万多的价格对比周边7万+的国风美唐存在倒挂，周边二手房的流速也不错，未来置换相对容易。

最后提示两点，产权缩水，做好维权准备。

作为典型的老盘新推，开发商2004年就已经拿地，2008年开盘，这直接影响土地使用权限。

紫金书院所在地块今年4月份才拿到施工许可，按照节奏至少得2025年才能交房。也就是说，等到入住，产权直接缩水21年。

还有就是，开发商“新领域”只是个成立于2001年的小民企，品牌知名度几近于无，紫金新干线一二期还出现过因房屋质量、配建等问题引发的维权。

虽然到三期紫金书院，开发商为了增加产品力，引进了金茂做设计，但对于后期交付兑现能力，建议大家提前做好维权的心理准备。

总之，紫金书院配套一流，户型稍显一般，科技精装不错，价格非常合适，风险点在于开发商的管理和交付水平。

如果各位对这个项目和区域还有其他感兴趣的地方，可以留言告诉楼sir，楼sir会一一为您解答。