上海
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结转速度大幅下降
TOP100预收账款较上期
微升1.5%
预收账款，归属于房企资产负债表的流动负债项，购房者签订购房合同，支付首付款及房贷，进入房企的资金监管账户，就变成了房企的预收账款，项目竣工交房后，预收账款就结转成为房企的营业收入，因此，我们看预收账款的表现可以结合房企的销售情况及收入情况综合分析。
纵观2020年至2022年的预收账款走势，可以看出2021年上半年房地产市场仍然处于向上的趋势，进项大幅上升，使得上半年房企预收账款呈现上升趋势；但下半年销售势头没有保持，叠加房企竣工高峰期的到来，预收账款结转收入的速度加快，进项下降叠加出项增加，因此2021年底预收账款总额较年中有小幅下降；而进入2022年上半年，行业预收账款TOP100总额相较2021年底微升1.5%，主要是由于房企竣工高峰期被疫情以及资金不足打断，2022年上半年房屋竣工面积为2.86亿万平米，同比下降21.5%，较2020年亦下降了1.4%，预收账款TOP100房企的营业收入也随之同比下降13.5%，也就是说预收账款结转速度出现较大幅度的下降，同时叠加房企销售情况不佳，因此最终预收账款较2021年底呈现微升态势，这也说明房企的竣工形势十分严峻。
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营业收入降速
业绩保障倍数上升
2022年上半年预收账款TOP50房企业绩保障倍数（预收账款/营业收入）为4.65倍，较2021年同期上升1.08，只要房企竣工资金正常投放，预收账款可以保障企业未来2-3年的营业收入结转。
50家房企中有18家房企业绩保障倍数呈下降趋势，其中降幅较大的有建发国际集团、中交地产及领地控股，业绩保障倍数分别为10.87、3.54及4.28倍，较2021年同期下降3.04、3.67及2.66。其中建发国际集团与中交地产主要是由于结转收入的大幅上升，两家房企2022年上半年分别实现营业收入169.5亿元及124.4亿元，同比上升101.9%及151.4%；而领地控股的业绩保障倍数下降还有预收账款下降的原因，2022年上半年领地控股拥有预收账款275.5亿元，同比下降7.9%，同时营业收入同比上升49.4%至64.4亿元。
其余32家房企业绩保障倍数均实现上升，上升幅度较大的包括滨江集团、阳光城及首开股份，业绩保障倍数分别为11.2、11.2及9.01倍，较2021年同期上升7.00、8.47及7.19，均是由于预收账款上升的同时结转收入大幅下降导致。
我们认为随着政府及房企极力促进“保交楼”进度，各地政府加大了供给侧金融政策的支持力度，房企竣工形势将有好转，预收账款也能顺利结转成为房企的收入；但若是保交楼进度难以推进，则房企预收账款依然难以结转成收入，进而形成预收账款持续上升的趋势。
总体而言，虽然大部分房企预收账款呈现上升趋势，但主要原因是由于房企资金不足以及疫情的原因导致竣工面积下降，进而项目预收账款难以结转至营业收入，随着项目竣工进度的推进，叠加销售下行的趋势，预计后续预收账款将转向下行趋势。
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