天津
论体感，天津最热的区，是河西。看数据，市区还是数河西成交最多。
而且不分一二三级，一锅热！
土地，占到市区今年卖地宗数的近七成；新房，成交量几乎月月领跑市区；二手房，更是占到全市的超两成量……
但你知道吗？
就这么一个火辣的存在，也有无可奈何的尴尬。
行情越低迷，河西区的共识越强。
●成交量在涨
7月，2.06万平米；8月，2.11万平米；9月，2.19万平米……
最新的10月份数据，为2.60万平米。
河西新房已连续上涨4个月！
放眼整个天津，成交量能够持续多月上涨的，独此一家。
且长期高位行走。
今年前10月，8个月它都是“市区第一”。最新10月份，河西又稳居市区流量头牌。
差不多占到市区近三成的份额。
●房价在涨
这一点更惊奇。像北辰、津南、东丽等区，量涨基本上都伴随着价跌。
但河西并没有。
反而是量价同频共振，一块涨。
1）10月均价环比上涨1.94%，同比上涨9.56%。
2）全区新房成交均价，连续5个月保持在3万9以上。
破4万，已成今年大概率事件。
●全面开火
若票选年度红区，河西绝对上榜。更难的是，它是“全能手”。
一二三级“全面开火”。
新房是市区一哥，二手房则是全市“销冠”，比南开和平加起来的量都多。
10月份二手房成交量比9月份翻了一倍。
占到全市成交的超两成。
全市卖得最好的小区TOP10，河西占了6席。
大有接棒和平之势。
土地市场也表现出色。今年市区成交的3宗地块中，两宗都出自河西。
四批次土地中，市区也数河西挂地最多，高达4宗。
良好的市场表现，将买房人与开发商都“拿捏”住了。
当大多数区域还挣扎在“温饱线”上时，河西区已率先过上小康生活。
背后的超强韧性，令人艳羡。
不过，河西也有不得已的“尴尬”——别说刚需了，刚改盘都没有。
用脚投票的市场最真实。
河西区约九成的新房成交都集中在300-800万总价段。
尤以400-600万最多，近乎占到一半左右。
像体北鲁能公馆、中海天空之镜，签约套均价都在600万左右。
中交融成、中交富力天禧，套均价380万上下。
连中交融正都在317万。
之前河西区最便宜的新房天津湾，已经清盘。
换言之，300万已是入住河西新房的门槛。
但事实上，河西区的主流需求是刚改。因为河西二手房的成交“大头”是100-150万。
买房都是阶梯置换。
这也意味，河西积蓄了大量的200-300万刚改需求。
正如南开区活跃的二手房，支撑起了西青一堆的2万+楼盘。
但尴尬的是，河西2万+的需求根本无地可去。
遍地的3字头、4字头，甚至还有5字头，让这部分刚改根本无法靠近。
没办法，只能出走。
路线无外乎三条——往西，往东，和往南。
往西就是去西青。
大寺绿城柳岸晓风、美的云筑100平米上下的洋房，也够得上。
板块有工厂的界面。
往东的话，能担得起改善成分的唯有津滨大道板块。
卖得最好的是上东金茂智慧科学城，每月有50多套成交。
只是目前没有多少房子了。户型仅82平米两室，均价23500元/平米。
上东金茂府只剩下叠拼。
城投东方和府是洋房社区，园林景观成本很高，105、119平米，总价200多万。
往南走，津南是河西最捷便的外溢。
一条地铁6号线二期，一条地铁1号线(天津大道)，都是河西输送的大动脉。
需要注意的是，一，距离河西不能太远。
很多刚改都觉得海教园远。
二，得有刚改想要的生活。
刚改已经吃过见过，对生活有了一定的理解。之所以换房是想要更好的居住生活。
板块、产品不能太次。
所以别看津南供应多，但能入刚改眼的，并不多。
国展西的中建展望可以算一个。
最关键的是，到2023年，整个河西区的这个尴尬段位，将会迎来两个巨大机会。
一个是双林。
该区域的土地，已经在推介了。
2.1、2.2的容积率，能做出洋房+小高来。
更重磅的是，海河柳林。
不仅土地储备量大，涵盖四个行政区，还有10号线、11号线，以及稀缺自然资源。
还距离河西近，地处外环线以内。
若它出来，绝对会变成河西外溢的“第一选项”！
无论往东还是往西、往南，都会先过它这一关，被它“截胡”。
尤其对于下游板块来说，很可能会复制北辰未来城现象。
现在板块已经蓄势待发。
四批次预申请中就有海河柳林的地。卖地之心昭然若揭。
板块启动不会远了。
都听过“回归市区”，对于主城改善来说，市区的确当为首选。
而对于环城尤其津南，正在回归外环线以内。
这也会是明年楼市的大趋势。
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