首开，变了

文/地产八卦女 陈庆

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提起首开，很多人的第一印象是，“一位真正的京城大佬”。

正所谓“一座北京城，半部首开史”，时至如今，首开仍然是拥有北京最多项目（含已售、在售和待售）、最多土储和存量货值的房企。

在2022年1-10月的北京区域销售排行榜中，首开屈居第二，仅次于中海。

▲北京区域2022年1-10月销售排名。虽然中海销售总额比首开多了40多亿，但论销售面积，首开却比中海多了10万平。

由此可见，虽然自2018年被中海弯道超车以后，首开已不当大哥好多年，但京城影响力，首开还是不输于中海的。

然而，业绩光辉照耀下，首开，也慢慢变了。

我们知道，首开是业内倡导联合拿地的鼻祖。在北京2015年以来的一轮房价浪潮中，时任首开董事长的潘利群开风气之先，通过联合拿地，成功固守北京楼市大哥位置，也为北京国资改革蹚出一条新路。

那么，为什么联合拿地会成为“首开模式”？

一方面，2014年，首开销售额刚过200亿，而作为对标的上海国资系统当家花旦的绿地，销售额达到了2000亿，两者的差距高达10倍，首开急需在规模上迅速扩张。而联合拿地，可以扩大资金来源、降低财务压力，以较小的资金撬动更大的开发规模；

另一方面，首开虽然手握巨量土地资源，但彼时的开发水平还跟不上龙湖、中海等一线房企。通过联合拿地，首开可以与行业一线房企合作，迅速提升自己的项目操盘水平。

至此，通过不断深度捆绑，首开的局越来越大，去年之前的几乎每一次拿地，也都是“首开与他的朋友们”。

当然，“无规矩不成方圆”，首开联合拿地，也是非常讲究的：

规则1：联合拿地，对于区域托底的项目，首开一般只拿20%，如公园都会项目（一级开发商系北京城建）、国祥府（一级开发商是住总），当然一级开发商也要入局托底；

规则2：对于区域激活的项目，首开联合拿地，则大多占股为35%-50%，如昌平东小口地块（奥森ONE），海淀西北旺地块（华润幸福里），首开以鲶鱼之姿态，快速激活市场。

规则3：联合拿地的合作方，如果是操盘水平一般的国企，首开一般会自己操盘，如与住总、建工合作；

规则4：如果是操盘水平较高的一线央企，首开基本不操盘，安稳的做个财务投资者，比如朝阳区的中海首开拾光里、海淀的华润首开幸福里，等等。

规则5：如果合作方是民企，首开尽量不操盘，但要求合作方有很高的一线操盘水平和产品品牌，以及比较雄厚的资金实力，如龙湖、旭辉等。因为与民企联合拿地的项目，多是追求高利润的商品房项目，需要有溢价支持。

规则:6：联合拿地倾向于“老伙伴”。一般头两次合作顺利，首开会优先考虑后续再合作。

不得不说，这一套组合拳下来，首开成了北京地产圈极受尊重、极具话语权的存在。

在2015年以来，不仅是购房者明显感受到了首开能量的扩张，不少开发商也从中受益，与首开一起合作了不少大项目。

然而，行情流转。曾经贵为拿地一哥的首开，如今出手拿地也大幅降速，拿地也开始减少联合拿地，而是转向独立拿地。

▲进入2022年，首开拿地大幅降速。相比去年首开拿了9宗地，今年截止10月，首开总共才拿了2宗地，远远不及预期。

为什么首开从联合拿地转向“单打独斗”？一方面，企业选择联合拿地是出于分担资金压力和开发风险，但由于近年的房企暴雷潮，联合开发反而多了一层商业组织上的风险，典型诸如花样年、旭辉，都是首开联合拿地的“老伙伴”，首开也是出于保守起见，对联合方式的偏好有所下降；

另一方面，最近的北京土地出让文件中明确规定“谁拿地、谁开发、谁售卖”，加之高标准建设方案，一个项目利润空间有限，联合开发又会面临多头管理、去化难、主动权弱的窘境，所以首开也渐渐开始走上“独立自主”的道路。

更值得一提的是，首开在去年集中供地时踩错了节奏，现在正处于去库存阶段，部分项目可谓泥足深陷，短期看不到转机。

▲根据亿翰智库数据，去年北京一二批次集中供地，由于竞争激烈，首开撸起袖子“抢地”，不幸踩错节奏、高位站岗，使得近年来首开投销比仅为6.5%，处于历史低位。

由此，尽管首开近年来也盛产网红项目，如丽泽的端礼著，奶西的望京樾，海淀的幸福里，但这些网红盘的烈火烹油之下，首开已初露疲态。

02

坦白说，相比几近暴雷的上海绿地，北京首开绝对算是稳扎稳打的地产国资标兵。

虽然库存高企，虽然进入拿地冬眠期，但过去的经历，首开也不是虚度的。

首开也有成长，特别是项目操盘的能力。

在此，稍稍回顾一下首开的发展历程：首开的产品，最开始是偏重于民生和刚需的保障房项目。

例如全北京最早采用采用统一开发、统一规划建设，首次规划配套设施建设，首次出现高层板式、塔式住宅楼的项目，就是首开建设的前三门住宅区。

▲前三门是指北京前门、宣武门和崇文门。首开建设的前三门大街住宅项目，是新中国第一批高层住宅楼。

再比如，北起南二环，南到南三环，比两个故宫加起来还要大的 方庄住宅区，这也是由首开承建开发的，并且率先在全国采用了市政设施配套开发的先进理念。

▲在方庄规划中，首开除安排有住宅外，还有商业中心、文化活动和群众游乐中心，以及综合医院、邮电局、中小学校，甚至还有供热厂、污水处理厂。

然而，时过境迁，随着首开商业化进程不断深入，首开的产品，也越来越脱离刚需，而向着高端市场转舵。

这其中最典型的项目，莫过于亦庄的棠颂和丽泽的端礼著。

▲首开和住总合作的棠颂别墅。这个项目操盘水平高，产品品质很不错，但是销售节奏没处理好，项目开盘节点选得太差太慢。

此外，青龙湖板块的熙悦观湖，昌平的奥森ONE，这些盘都是首开操盘力的代表之作。

事实上，首开也可以算是全北京最早的高端地产开发商。例如上面提到的方庄社区，还有首开承建的亚运村，曾几何时都是北京最具代表性的高端社区。“拿大哥大，开小汽车，住首开亚运村”，是当时富人的标配。

如今，首开的项目操盘能力向高端化转型，这是多年联合拿地换来的历练，也是首开团队自身的成长。

只是，如果首开真的成了高端项目开发商，那首开，还会是那曾经专注民生的“责任地产”吗？

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