神话不再？八卦岭宿舍二手房价跌超50%，挂盘量还在上升

　　最近，八卦岭宿舍二手房价“又跌了”的消息不胫而走。

　　壹地产从知情人处了解到，八卦岭片区当前的二手房价均约9.3万/㎡，挂牌量约204套。

　　再具体到片区内最具代表性的小区——八卦岭宿舍，其二手房指导价为7.5万/㎡，目前在链家网上的挂牌量约32套。

　　△八卦岭宿舍挂盘量，图源：链家网

　　链家网显示，八卦岭宿舍近3个月内有2次成交记录，分别是8月25日和9月18日，均是一房一厅户型，具体成交价未知。

　　△八卦岭宿舍近三个月成交记录，图源：链接网

　　很多人都知道，八卦岭宿舍曾经历过一个极其巅峰的时期，当时的二手房成交价突破15万/㎡，直逼邻居百花片区二手房价，两者都受学区的影响。

　　其中百花片区是深圳传统强教育板块，拥有多所优质学校，八卦岭片区则是在“荔园小学官宣将在八卦岭建新校”后，开启了二手房价上涨行情。

　　只是，如今仅过去三年多时间，市场风向变化，令人措手不及。

　　01.

　　二手房业主诚意高

　　但周边仅剩3家中介门店

　　前段时间，壹地产去八卦岭宿舍周边转了一圈，顺便了解一下二手房市场情况。

　　△八卦岭宿舍入口，深圳壹地产11月17日摄

　　△八卦岭宿舍，深圳壹地产11月17日摄

　　中介告诉壹地产，“目前八卦岭宿舍的放盘量算比较多，有30多套，挂盘价差不多9.3万/㎡，实际成交价只要6万多7万的样子，不少业主还是观望态度，只要有人买，大部分人都会诚心卖。”

　　而在我们前往八卦岭之前，有网友向壹地产爆料“八卦岭中介都走了”，实际情况确实也不理想。

　　△网友爆料

　　壹地产以八卦岭宿舍为中心，在半径1公里范围内沿街走了一遍，发现仅有3家房产中介门店在营业，其中1家以写字楼租赁、公寓出租为主营业。

　　经营二手房交易的中介门店只有2家，而中介品牌门店仅有一家，并且店内很是冷清。

　　△八卦岭宿舍周边中介门店，深圳壹地产11月17日摄

　　中介告诉壹地产，中介门店的撤离与集团总部的部署有关，但主要还是受市场影响，“现在深圳每个月的二手房成交量太少，如果长时间不开单，很难支撑下去。”

　　壹地产走访时发现，八卦岭宿舍旁边还有深业上林苑旧改，踩盘当天项目正在建设中，目前项目还在基坑建设，尚未出地面。

　　△深业上林苑项目，深圳壹地产11月17日摄

　　02.

　　两年跌超50%

　　八卦岭宿舍房价沉浮史

　　
八卦岭宿舍是怎么成为深圳二手房价“风向标”的？

　　在2018年底，八卦岭片区的二手房均价还在约5万/㎡，由于区域内房源普遍存在“老”“小”的共同点，虽然有旧改的传言，但没有具体进展，只能说是当时的深圳中心区房价洼地。

　　△2018年底八卦岭片区房价地图，图源：乐有家

　　2019年初，荔园小学官宣“将在八卦岭建新校，成立东校区”，紧邻新校址的八卦岭宿舍便开启了二手房价上涨行情。

　　据悉，当时八卦岭宿舍30㎡左右的房源，最高成交价突破15万/㎡，带领整个片区顺利跻身“涨幅排名全市前十的片区”。

　　△2020年深圳片区涨幅榜，图源水印

　　但好景不长，2021年多项政策的出台，将“暴涨”的八卦岭宿舍打回了原形。

① 二手房指导价的发布，虽然刚开始影响不明显，但现在来看不得不承认指导价的威力； ② 深圳开始拟立法推行大学区政策，未来买学区房也不一定能申请到名校学位； ③ 官方加大建设学校的投资力度，并大力推进集团化办学，未来深圳将有越来越多的名校出现，学校之间的师资力量差距也将缩小。

　　除了上述原因，还有一个隐性因素是，荔园小学八卦岭校区建成后只能提供1620个学位，并不能满足八卦岭片区的学位需求。

　　壹地产查询发现，同在一个片区的旭飞花园有1800套、鹏益花园有2500套，而八卦岭宿舍更是多达7800套，荔园小学八卦岭校区的学位很难满足区域需求。

　　△八卦岭宿舍，深圳壹地产11月17日摄

　　另一方面，中介告诉壹地产，八卦岭宿舍原本是有旧改规划的，也成立了拆迁组，但因为八卦岭宿舍的地下有一条暗河，需要重新评估，导致旧改规划被无限期搁置了。“这也是影响八卦岭宿舍二手房价格回落的原因之一。”

　　△八卦岭老旧住宅区（棚户区）改造办公室，深圳壹地产11月17日摄

　　多重因素的影响下，八卦岭宿舍成为“众矢之的”，房价几乎呈直线下跌。

　　2021年初，八卦岭宿舍一套23㎡的房源成交价为356.5万，成交单价达到15.38万/㎡。

　　△2021年八卦岭宿舍成交价，来源水印

　　但到了2021年底，八卦岭宿舍27㎡的房源总价已经跌至220万，单价回落到7.9万/㎡。

　　2022年初，八卦岭宿舍一套28㎡的房源成交单价仅为6.78万/㎡，较巅峰时期跌幅达54.8%。

　　今年7月，一套八卦岭宿舍27㎡的房源，业主挂盘价只要170万，折合单价约6.2万/㎡，甚至比政府指导价还低了1.3万/㎡，跌幅约58.7%。

　　△2022年7月底八卦岭宿舍房价，来源水印

　　
如今再看八卦岭宿舍，免不了还是会感叹一句：造化弄人。

　　明明有学区福利，却在福利还未到来的一年多时间里，接连被政策“误伤”，从“涨幅最大的小区之一”变成“跌幅最大的小区之一”。

　　03.

　　痴迷“荔园系”的家长

　　还有这些选择

　　
虽然八卦岭宿舍并没有享受到太多教育方面的利好，但不得不承认的是，荔园小学在深圳真的很有实力，受到很多家长认可。

　　荔园小学创办于1981年，四十年来，不仅专注提升学生成绩，也注重培养学生的综合素养。

　　△荔园小学八卦岭校区，深圳壹地产11月17日摄

　　2019年2月18日，荔园教育集团正式成立。

　　除原有的百花校区（原北校区）、通新岭校区（原南校区）、玮鹏校区（原西校区），还新增了众孚校区、八卦岭校区。

　　据壹地产了解，目前荔园教育集团旗下还有园岭校区、笔架山校区（暂定名），以及2所幼儿园，规模逐渐壮大。

　　在此，壹地产为大家整理了荔园教育集团其中五大校区对口的小区房源及价格，以供参考。

　　要注意的是，这些楼盘只是2022年被划在学区范围内，具体入学要求以教育局公示为准。

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