原报道 长租分合

观点网 经过2020年集中爆雷的事件后，住房租赁行业迎来了一段低迷期，资本撤场、“二房东”退潮、房企亦纷纷宣布聚焦开发主业……

不过，古语有云，天下大势，分久必合，合久必分，住房租赁行业同样也是这个道理。

近两年，随着政策端对租赁住房的支持，资金与企业，又逐步回到了这一领域。最新消息，11月8日，300亿元的建信住房租赁基金正式落地。

其中，建设银行认缴人民币299.99亿元，建信信托有限责任公司全资子公司认缴人民币0.01亿元。该基金通过投资房企存量资产，改造为租赁住房，增加市场化长租房和保障性租赁住房供给，探索租购并举的房地产发展新模式。

实际上，我国住房租赁行业在2018年前后便迎来了爆发式的增长，但碍于金融和资本模式的匮乏，大量企业早早离场。

而此次300亿元的住房租赁基金，无疑给租赁市场投资、融资环节带来新的思路和方式。与此同时，300亿基金的背后，似乎上演着住房租赁行业分分合合的曲折影像……

基金的方式

以基金的方式运作住房租赁项目，被看作是行业发展的新模式。

据了解，此次建信住房租赁基金募集规模为300亿元，其中，建设银行认缴299.99亿元，建信信托有限责任公司全资子公司认缴0.01亿元。

上述基金将通过投资存量资产，并将相关资产改造为租赁住房，进而通过运营等方式实现增值，同时，待项目成熟稳定以后，再通过公募REITs的渠道实现退出。

“建行住房租赁金融模式，实际上打造了一个完整的商业闭环，对行业起到了示范性的作用”，分析人士向观点新媒体表示。

同时，上述基金还完成收购北京市大兴区生物医药基地产业园区内的智汇健康城项目，后期计划把这一商办物业改造为租赁住房。

后续，住房租赁基金筹备组还计划与首开集团、首创城发、景瑞地产、绿地集团等代表进行项目收购、意向收购集中签约仪式，涉及收购项目集中房企自持的商业、办公等存量资产上，以便后续改造为租赁住房。

300亿基金，又一次点燃了住房租赁的热火，毕竟这是一次盘活存量资产的好机会，更是企业加码布局租赁住房的重要时机。

事实上，住房租赁的概念在我国由来已久。古文记载的第一位租客可以追溯到尧商时期，不过，过去那些年，租赁市场始终没有明确的管理条列，发展速度较为缓慢。

直至1995年，随着《城市房屋租赁管理办法》的印发，我国住房租赁市场才逐渐走向规范，但那个时候的住房租赁市场，是个“单打独斗”的行业，没有金融和资本的青睐。

即便是1998年第一次房改以后，大量资金流入房地产，但这些资金更多是流向了商品房开发和建设当中，租赁住房作为利润微薄的一个分支业态，稍显冷清和寂寥。

随后近十年时间，住房租赁领域依旧不温不火，2015年，中央经济工作会议首次提及发展住房租赁市场，并强调将“租购并举”确立为我国住房制度改革的主要方向。

此后，住房租赁行业才进入野蛮生长的阶段。

彼时，以蛋壳公寓、魔方公寓、乐乎公寓等“二房东”如雨后春笋般冒出来，也是那个时候，开始有金融资本注意到住房租赁这个领域，不过，当时的资金更多用于支付房东租金、改建装修等，依旧没能掀起太大的风浪。

2017年前后，租房租赁行业及其相关融资才正式活跃起来。

一方面，从中央到地方接连出台了大量的政策支持住房租赁市场。

仅金融支撑方面，其中，2018年4月，证监会、住建部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，明确提出支持大中型城市的住房租赁项目开展资产证券化。

随后2020年9月，住建部发布《住房租赁条例（征求意见稿）》，明确提出，支持金融机构对住房租赁的金融产品和服务，支持发展房地产投资信托基金，支持住房租赁企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。

从资产证券化到公司债、信托基金……政策的落地更像是一剂催化剂，催生出各式各样的融资模式。

数据来源：公开报道、观点指数整理

其二，政策支撑叠加房企多元化转型需求，作为国内地产主力的开发商们，亦接连入局住房租赁行业，其中不乏万科、龙湖、旭辉、招商、华润等龙头企业。

这类房企因具备天然的开发基因，且布局之初多以重资产项目为主，可以从信贷、债券等多重方式获得大量低成本的融资。

数据来源：企业财报、公开报道、观点指数整理

政策助力下，大量企业迅速进场，租房租赁领域的曝光度迅速增加，资本、财务、授信资源迅速聚焦到这个看似不起眼的住房租赁市场。

融资与难点

“长租公寓行业在2018年、2019年迎来融资峰值，不过这两年因为行业爆雷等因素影响，资金压力还是比较大”，分析人士提到。

从数据来看，2013年至2017年五年时间，国内租赁住房行业共计发生184起融资，金额达到192.21亿元，随后，2018年、2019年在政策推动下，行业融资达到峰值状态。仅2018年，租赁住房行业的投融资金额达到89.89亿元，2019年的融资金额达到123.01亿元。

具体来看，住房租赁的投融资模式主要集中在银企合作、专项债、资产证券化几个方面。

银企合作方面，因租赁住房是政策鼓励的重点发展领域，2017年开始，涉足这方面的企业逐步增加，其中包括中国银行、建设银行、工商银行等五大行。

不过，这类合作主要还是聚焦在头部企业，比如2017年10月到11月，碧桂园接连签约江苏银行、中信银行、建设银行上海卢湾支行，共计获得超过500亿元的资金支持。

类似万科、华润、招商、中海等体量较大、信誉较高的企业，亦容易获得相应的支持，相比之下，其他的二房东模式的企业，更难获得银行的资金支持。

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住房租赁专项债方面，在政策推动下，2018年房企专项债券的申请迎来爆发期，与银企合作相同，专项债亦大多集中在房企端，以二房东模式兴起的长租公寓企业亦难分得一杯羹。

有数据显示，2018年、2019年两年，房企住房租赁债的发行规模分别达到了98.28亿元、107.17亿元，彼时龙湖、万科、绿城、保利等纷纷试水这一模式。

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与上述两种模式不同，资产支持专项证券对长租公寓企业相对友好。

其中，住房租赁资产支持证券化产品主要有三种，其一为ABS，这类证券化产品大多以未来的租金收益作为底层资产，因此一些轻资产运营的“二房东”企业也能够参与其中。

毕竟，专项债、银企合作更看中企业本身的信用价值，而ABS看中的是底层资产未来的经营收入和盈利价值，因此，累次，魔方公寓这类体量较大、运营能力较为突出的企业，同样能够获得相应的融资。

据了解，魔方公寓在2017年便率先发行了3.86亿元的ABS，随后2020年，该公司申请的3.6亿元ABS亦获得交易所通过。

另外两种为CMBS和类REITs，主要重资产运营的住房租赁主体，即房地产开发商为主，前者底层资产的所有权不转移，后者底层资产将被剥离至SPV名下，两种模式均是通过提前锁定底层资产及其运营收入现金流的方式，募集资金。

“无论是ABS，还是类REITs，对资产的运营和增值能力有比较高的要求”，分析人士强调。

数据来源：企业财报、观点指数整理

实际上，上述几种融资模式在2019年前后迎来了大爆发，但是长租公寓因发展不规范、叠加疫情影响，租赁住房融资受到限制。

以专项债为列，在地产融资艰难的情况下，大量企业“挂羊头卖狗肉”，申请的专项债券并非全部用于住房租赁项目，以至于专项债的申请在面临停滞。

彼时，富力地产拟发行的60亿元私募专项公司债于2018年8月被终止，后有合生创展100亿元专项债券也被终止。

数据显示，2020年全年，租赁住房领域的融资只有11次，较往年大幅缩减，全年融资金额仅65亿元，较2019年同期下降五成。

长租公寓盈利难、周期长，如今，资金撤场之后，行业剩下一地鸡毛。

据了解，2019年前后，杭州鼎家公寓、上海寓见公寓、北京昊园恒业、北京爱佳心仪等多家企业集中爆雷，与此同时，包括朗诗集团、远洋集团等多家房企亦需宣布玻璃长租公寓，聚焦开发主业……

从离场到进场

停滞了一年多的住房租赁行业，似乎在2022年重启了。

首当其中的，便是资金的入场。不过，与前些年不同，如今，随着政策进一步向保障性租赁房倾斜，当前无论是专项债，还是信贷、REITs等资金均逐步流入了保租房项目。

过往，市场讨论的租赁住房，又称作长租公寓，是业主将屋租赁过来，进行装修改造，再出租给需要人士，实际上是以空间换利润的形式。

而保租房，是政府为困难家庭提供的限标准、限价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房、定向安置房等构成，这种类型的住房有别于完全由市场形成价格的商品房。

数据显示，今年上半年专项债用于保障性安居工程投资达到5296亿元。

其中，住房租赁专项债方面，2022年4月，首创集团成功发行5亿元住房租赁专项债券，募集资金全部用于该公司两个集租房项目的建设和运营，其中，70%的资金用于顺义的保租房项目。

此外，上半年，西安市渭阳九路、秦汉里、浐灞雁鸣、灞河左岸保障性租赁住房项目及昆明路公租房共5个保障性住房项目地方政府专项债正式发行，发行总金额18.9亿元。

近期，西安市住建局又与国开行、建行、中行等7家银行签订协议，7家银行承诺，“十四五”期间对西安市保障性租赁住房提供贷款、债券等各类金融支持将不少于2100亿元。

其次，河北、天津、安徽在保租房融资方面亦频频加码……

与此同时，自从基础设施公募REITs底层资产扩围至保租房后，保障性租赁住房公募REITs进一步加速。

8月31日，华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT和红土深圳安居REIT同步上市，在网下询价阶段，三只保租房REITs的行情已经非常火爆，分别实现113.37倍、108.96倍和133.03倍的认购规模。

此外，开盘当日，三只保租房REITs全部封住涨停板直至收盘。

近期，房企首例保租房REITs项目，华夏基金华润有巢REIT揭晓发售结果，网下投资者有效认购申请确认比例为0.47%，刷新公募REITs网下发售配售比例纪录，此次发行累计吸金1200.45亿元。

就连此次落地的300亿元建信住房租赁基金，同样提及要增加市场化长租房和保障性租赁住房供给。

当资金重新流入住房租赁行业，企业们似乎又燥了起来，与此同时，市场掀起了一轮“纳保”潮流。据了解，今年以来，长租公寓企业对“纳保”热情颇高。据ICCRA统计数据显示，包括万科泊寓、华润有巢、招商伊数、旭辉瓴寓在内的13家住房租赁企业的“纳保”占比超过10%。

其中，万科位于北京、深圳、厦门、天津、佛山、长沙等8个城市的50个项目成功纳保，涉及房源4.1万间；华润在天津、上海、北京的多个项目也获认证为保租房项目；此外，今年4月，首创集团高丽营、白各庄集租房项目，同样获认真为保租房项目。

截至今年二季度，全国已经开业的长租公寓中有6.9%完成纳保，13家住房租赁企业纳保项目占比超过10%。

纳保是显然成为房企进入公募REITs市场的一张“入场券”。

不过，纳保热的背后，显然是资本倾斜带来企业变革，毕竟资本在哪里，企业便在哪里。