低价买房，先遭中介出阴阳合同赚差价，后遇卖房人反悔，起诉后才发现房已被查封

就像是五雷轰顶一样

房子好像也不属于我们了

随时可能被法院拍卖

我们就无家可归

没想到一辈子买一个房子

就遇到这样的事情

“阴阳合同”价格相差悬殊

江苏南京，朱先生名下有一套拆迁安置房。2016年，由于朱先生急需用钱，希望通过中介快速将此房售出变现。

但此房屋是拆迁安置房，未满5年上市交易条件，暂时无法办理过户。因此，中介告知朱先生，这套房产的定价得低于市场价，最高只能给出33万元的价格。朱先生欣然答应，并与中介签订了卖房委托协议。

双方签订协议后不久，中介公司就为朱先生找到了一位意向购房人孙女士，并对孙女士开出45万元的价格。对于低于市场价的价格，孙女士心中也有疑虑，但了解原因后，孙女士表示接受，自己可以等房屋期满后再办理过户。

但当双方准备签合同时，却发现中介准备的合同上，交易价格写的是65万元。对此，中介表示合同上的价格只是一个形式，实际还是按照45万元的价格成交，价格这么签是用来约束卖家朱先生的。

孙女士听后认为，这么签合同也是在保障自己的权益，如果朱先生不把房子过户给她，那么65万元和45万元中间的差价，则是卖房人朱先生需要赔给她的钱。双方协商好细节后，最终签订合同。

而孙女士与朱先生不知道的是，他们都被中介套路了，签订的是“阴阳合同”。33万元与45万元中间12万元的差价，被中介公司据为己有。

无法过户的房子

2019年，房屋终于期满可以办理过户，孙女士再次找到中介，让他们通知朱先生协助办理过户手续，但得到的答复却是朱先生要求加价20万元。

孙女士十分气愤，她认为根据当初合同中的相关要求，朱先生无权要求加价。孙女士再次找到中介要求帮忙协调解决，但中介表示，在整个房屋买卖过程中，他们的义务已经履行完毕，对于卖房人变卦，他们也无能为力。

无奈之下，孙女士将朱先生与中介一并起诉至江苏省南京市栖霞区人民法院，要求朱先生履行协议，中介承担连带责任。

法院立案后，孙女士在律师的帮助下对购买的房屋申请财产保全，并对房屋情况进行查询。

查询结果显示，这套房子不仅无法保全，甚至涉及多个案件，在网上处于查封状态。朱先生由于没能及时支付交通肇事以及其它案件的相应款项，房子被法院多次查封，孙女士过户的想法破灭了。

孙女士十分无助，既然房子已无办理过户的可能，她和家人商量过后决定撤销此前要求朱先生履行合同的诉讼。而后，另行提起新的诉讼，要求朱某解除房屋买卖合同，返还已支付的全部购房款，并且赔偿损失。

同时，孙女士通过与朱先生微信聊天，得知了中介从中赚取12万元差价的事实。因此，主张中介公司应当退还差价和中介费，并且朱先生和中介还要一同赔偿她三年间因房价上涨带来的损失40万元。

法官经过与原被告的初步沟通，发现双方分歧很大，问题集中在以下三点：第一，房屋已经交付给原告孙女士居住，是否应当解除合同？第二，如果解除合同，房款应该由谁来返还？第三，额外损失的金额是多少？怎么来确定？

因这套房子还牵涉其它两起案件，而另案当事人此前也都向法院提出执行申请，要求拍卖房屋拿回钱款。鉴于此种情况，案件审理需综合考虑。

一套房子，牵涉三起案件

除孙女士的案件外，这套房子还牵涉一起交通肇事案和一起追偿权纠纷案。

2014年11月2日，朱先生驾驶小客车将张女士撞倒在地，朱先生酒驾且肇事逃逸。2015年，张女士将朱先生起诉至法院，2016年经法院调解，双方达成和解，法院出具的民事调解书中记载，被告朱先生赔偿原告张女士因本起交通事故造成的各项损失共计15万元，分三次支付。被告如有一笔款项未按期履行，原告可就剩余全部赔偿款项申请强制执行。同时，被告向原告支付违约金10万元。

朱先生按期支付了前两笔款项，但第三笔赔偿款到期未还。因此，张女士向法院申请强制执行，要求朱先生偿还她剩余赔偿款和10万元违约金。朱先生因拿不出钱，名下房子被查封，查封的正是他之后卖给孙女士的那套房。

这套房子涉及的另外一起案件也与2014年的交通肇事案有关。案件原告是某保险公司，要求朱先生支付理赔款和逾期保费合计一万余元，这是保险公司在朱先生发生车祸时替他赔给被撞人的款项及产生的利息。

原因是，当年事故发生后，保险公司先行替投保人朱先生垫付了伤者的医药费，但事故鉴定出来后，朱先生的行为被认定为酒驾，这种行为引发的交通事故不在理赔范围之内，故保险公司认为朱先生理应把钱退回来。

2018年，法院开庭审理这起案子，法院支持了原告保险公司的诉讼请求，判令朱先生还钱。而后，因朱先生未履行判决，没有还钱给保险公司，他名下的这套房产再次被查封。

协调各方利益，法院解决纠纷

2021年，法院在了解清楚事情的全部原委后，对此案作出判决。

首先，对于孙女士要求解除合同的诉求，法院表示，原告孙女士无法办理相应的过户手续，导致其不能实现合同目的，可以依法解除合同。那么，孙女士付的房款就应当返还。法院认为，在买房过程中，朱先生和中介都各自收取过部分房款，因此谁收了相应的款项就由谁来进行返还。中介公司实际上隐瞒了其收取12万元房款的事实，应当对其进行返还。

其次，对于孙女士要求朱先生和中介一同赔偿其损失40万元，法院依据情况确定了赔偿人与赔偿金额。

法官调查后，经过组织三方磋商，认可房屋现价值为70万元，与当时孙女士购入的差价为25万元。法院衡量后，关于赔偿金额给出的建议是25万，孙女士表示同意。而导致孙女士损失的过错在于朱先生，法院将损失的赔偿责任判给了朱先生。

对此判决结果，朱先生和中介均表示认同，没有提起上诉。朱先生也将涉案房产委托法院进行拍卖。

2021年11月，房子以553991元的价格拍卖成交。扣除拍卖费和执行费后，要分给三位债权人。经过多轮探讨，法院最终决定，本着兼顾各方略有倾斜的原则进行分配，并优先保留朱先生的安置费用，目的是为了朱先生房子被卖后，生活能够得到基本保障。

最终，根据分配方案，交通肇事案中的张女士拿到87500元，保险公司拿到14581元，买房的孙女士分得345000元。另外，中介也依据判决将当初收取的12万元差价退还给了孙女士，案件得到解决。

普法时间

Q1：

买房过程中，购房者应该如何避免风险？

A1：

我国法律规定了不动产的登记制度。我们交易之前，第一，要去查不动产的登记簿。有可能出卖人的房屋所有权上面设有抵押权，担保了别人的债权等等这样的现象，实际上都会体现在不动产登记簿上。根据《民法典》的规定，不动产登记簿和产权证书如果记载得不一致，则以不动产登记簿为准。所以，我们不能仅仅地去看一下产权证书，就相信对方能够给我们办过户登记。第二，如果觉得这个房屋确实是合适的，是可以进行交易的，签订合同的时候，过户之前可以只付一部分，甚至可以找银行进行监管。在完成过户以后，银行再把这个款项解冻划给卖房人。如果不能获得房屋的所有权，那么就可以把全款退回，不会出现损失。第三个，《民法典》规定了预告登记制度，也就是如果签订房屋买卖合同，但现在由于各种原因没有办法正式过户登记，这个时候可以先进行预告登记，然后根据《民法典》第二百二十一条的规定，如果完成预告登记以后，原主就不能把房子再卖给别人，权利就能得到保障。第四，其实《民法典》还规定了多种担保制度，在跟中介公司签订相应的担保保证的时候，由中介公司来承担相应的责任。如此，个人权益就能得到保障。

Q2：

孙女士一人出钱买的房，拍卖后的钱却被分给了三位债权人，这是为什么？

A2：

这种情况理论上叫区分原则，根据《民法典》第二百零八条的规定，对于动产要进行交付，比如买一个首饰，仅签订了买卖合同还不能取得这个动产的所有权，必须对方把物品交付给你的时候，你才能取得所有权。同样，如果买卖的是不动产，如果要移转所有权，仅仅有合同还不能移转所有权，必须要办理相应的过户登记，只有完成过户登记以后，才发生所有权的变动。

本案中孙女士因为没有过户登记，她实际上没有取得房屋的所有权，她取得的是合同所产生的债权。根据民法的精神，所有的债权是平等的，不存在哪个债权优先于哪个债权。所谓的平等就是不论时间产生的先后，也不论产生的原因，只要是债权，大家都是平等的。

但如果债务人的财产不足以清偿全部债务，人民法院就会按照债权的比例，将拍卖完的财产在债权人之间按比例进行分配。这就是为何在本案中，孙女士最后在执行的时候没有获得全部的执行款，因为朱先生没有足够的财产清偿三个债权人，而拍卖房屋所获得的价款，只能在这三个债权人之间按照债权的比例来进行分配。

（CCTV今日说法）