北京买房：理清思路，购房建议655

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我跟我老公是北漂，目前孩子1岁跟我落户东城集体户，现在首套房资格还没使用，很纠结要什么时候买房。主要我俩家里也没什么钱，目前还在攒首付中，能力所及再借点大概首付170左右。

我们想买个大点的两居，但是这个首付可能只能买个老破小，我觉得反正北京房价不大会大涨特涨了，不如再攒两三年买个更好的，但我老公觉得我们的收入跑不过房价上涨，现在特着急要买房，以您的看法觉得怎么样好点呢。如果要买，您觉得这个首付在哪买比较保值呢？

A：

1、170首付，包含税费吧？那一般能买到400万之内的就到头儿了。大点儿的两居，商品房不是太容易，基本都是老公房了，或者只能是比较远的板块才行。

2、我也觉得北京不会大涨特涨了，顶多就是个对抗通胀而已。当然我也不信能跌什么，毕竟现在又是全国救市，北京什么单独政策都没有也没跌，支撑性算是全国最强了。

3、买不买的算个账吧。估计你们是体制内或央企国企，带着孩子，那每年攒20多万应该也就差不多了吧？按30万算，三年后资金能达到260万。假定政策不变，那能贷满300万，减去税费买540万的。

而如果现在买，顶多400万。也就是三年后能多买140万的总价。

那我觉得有点儿不是太划算，除非三年后多贷，比如用260万减税费买接近600万的，这杠杆从投资讲还算合理。可这样做的话月供又是比较大的开支了，要每月2万，合适吗？

可如果不多贷，那就是三年多了90万的本金，但只多撬动了50万的总价，意义不是太大。万一房价上涨，那就说不好是多少钱的事儿了。假定房价不大涨，每年3%三年9%行吗？以400万来说，涨到436，好像不是很多吧？但已经吃掉了36万的额度。

所以买不买的自己再算算吧，多算几个方案，看风险和收益是否对等。也加入损失首贷资格的考量，也就是如果现在买，贷款最多200万多点儿，而如果3年后买，能贷满300万。再一个就是税费，按10万预计吧。

4、如果买，东城集体户，那就在朝阳或通州呗，通州的话可以多贷点儿公积金。通州看物资学院就行，只是比朝阳多一站，天赐良园，老小区挺稳妥，这么多年也是没占便宜不吃亏。朝阳的话提前一站，草房，看那几个保障房小区，也都保值挺好，规模弥补了性质上的不足。学区是陈经纶保利，成绩在系统内靠前。

仅供参考。

二

Q:

计划全款400万（税费另算）买一套能保值的房子，因为今年退休不想贷款，不想有压力，也贷不了多少。没有通勤和学区的要求，只要求保值，能跟随大盘。不知道这么少的资金能否做到？近期关注了朝阳常营，房山长阳半岛，昌平回龙观，越看思路越乱。想请您给指点或推荐一下。

A：

1、只要求跟随大盘，那租金还有要求吗？流动性考虑吗？也就是过几年是否会套现和置换？

2、这仨地方都不错，如果房子没硬伤的话都能跟上大盘。所不同是长阳的租金应该低点儿，郊区新区多数都这种情况，低10%是正常，再低也不会太多。常营的应该相对最高，朝阳的租金普遍偏高。回龙观的中等，平均值。

流动性来说常营房价较新的商品房最好；回龙观中等，基本都是老经适房；长阳的说不太好，新区看热度，近几年不太强，传导排序也在北部东部之后。

3、保值最稳妥的就是回龙观呗，这么多年一直是跟随大盘，没占便宜也肯定不吃亏。将来大概率也这样儿，都是老房了，走不出独立行情。其次是常营的，多数都不落后，超出的话也不容易，看配套了。长阳的我也说不好，也能说大概率不落后，但新区热起来快降下来也快。

所以如果追求稳定就回龙观，省的老惦记，尤其如果是长期持有的，那就跟退休金似的，拿个平均值得了，犯不上冒险。具体房源我推荐不了，找中介吧。

仅供参考。

三

Q:

目前方庄自住两居，570左右，贷款不到30。孩子26年上小学，考虑换东城龙体或西城陶白，现在着手时机怎么样？广渠门那想尽量买保利蔷薇或者北京上舍，感觉价格有点儿虚，是咬牙坚持买这种新的商品房吗？

A：

1、价格有点儿虚，这不是有点儿的事儿，是很高。东城现在是溢价最高的，40%了。但这又有什么办法啊，这两年都是入学高峰期，二胎政策的孩子们明后年集中入学，不买也没办法啊，再高也得抢。

2、这种时期谈不上什么时机了，明摆着的人口趋势，就是看用的上用不上。这就跟疫情刚开始的时候抢口罩似的，无所谓时机了，能抢到能入学就是成功。

如果是资金都准备好了，也愿意提前准备就买，2025年后只是理论上的入学人口减少，有可能影响溢价率。现实情况得到时候再看，或许有政策鼓励也不一定。如果是平级置换就甭着急，过了高峰期再说吧，犯不上这会儿去抢房，抢了也用不上，白担风险。

3、怎么叫新的商品房啊？有新房吗，这我不知道。一般都是二手房吧？学区房主要是总价，普通学区房的溢价率都差不多，总价越低，溢价越高，和房龄的关系不是太大。真要有新房估计溢价更高，开发商还得挣一道呢。

仅供参考。

四

Q:

儿子26岁，刚工作两年，京户，单位在西城的白广路工作（7号线的广安门内站），部门下周搬到亦庄（科创十三街国恒大厦）。大部分时间在亦庄，也会到白广路，所以通勤要兼顾考虑。

由于以前经验不足，在天津购买三套住房，还款压力很大，加上天津市场不太景气，目前亏损数目较大，目前均在出售状态。孩子在天津有过贷款记录，北京首套，北京买房总价大概在1000万左右，目前现金600元，自住为主，最好三居，涨幅基本跟得上大盘，学区中等以上。

目前网上主要看的是朝阳的双井和广渠门外，可以乘坐7号线到白广路，也可换乘17号线到亦庄通勤。

A：

1、白广路和亦庄，双井，合适吧，我对地铁不熟，一时半会儿反应不过来，7号线和17号线有换乘站吗？不过无所谓，到十里河都方便。

2、600万买1000万的，怎么买啊？既然已经有过贷款记录了，那在北京就是二贷资格，超过非普线最多贷款20%，1000万能贷200万。要不就别用商贷了，用其他贷款，最高能做到60%。这找个代理机构问问吧，看又出新要求没有。

3、学区中等以上，这要求偏高了。朝阳的好学区不多，双井中等以上的就珠江帝景，1000万买不到三居，两居都买不到，只能一居室，现在900多万了。其他的放到北京都是普通学区，而且珠江帝景有学区溢价，一居室估计能到15%以上了，考虑好。

4、双井一带能买到三居的可能也就首城国际，小三居90平的。保值挺好，至少不落后。学区应该是北工大附，也还不错，在朝阳算中等以上。就先看这儿吧，也没有学区溢价，居住的性价比算高的。其他的凭喜好再看看。

仅供参考。

五

Q:

住大兴黄村的金地仰山、小区环境不错，离着学校很近，虽然学校肯定不如城里。明年孩子小升初、老二幼升小，就想着折腾一下。看重了先农坛的小一居，价钱和我们金地的两居差不多，490左右。我们是卖了买，但是买房也住不了，还要租房住。您觉得我们为了孩子这么折腾是对的吧。还有人建议去广渠门内～～～

A：

1、先农坛，大椿天学区。广渠门内哪个学区啊？东崇前或龙体，龙体更强一点儿，差不多，都比大椿天强。

2、这我不好建议，涉及孩子跨区幼升小，只能家长定。东西城从整体来讲肯定是比大兴强的太多了，普高优高率都高，一本率那就更高。只是转学的话都是派位，又是大椿天学区，那就肯定进不去太好的学校。不过如果孩子学习好的话可是试试点招，德胜中学的，但前提得是天牛娃，鸡娃的证书也得都齐全。

3、另外一般如果不是期望值很高，不是非清北985不上的，常规建议是东城。虽然东城的清北率不如西城，但实际上对于中等孩子来说哪儿的资源都一样，东城并不弱。优势是在房价同等的情况下，东城的派入还不错学校的概率更大些。也就是西城肯定没有好学校，东城龙体东崇前则有些可能。或者说只要不跨区那就中学都不错。

4、这为了孩子谈不上对不对，成绩有帮助就是对，没起到作用就是白折腾。这看各家的具体情况，没标准。

仅供参考。

六

Q:

我在央企工作，男友大概率也会在同单位入职，但就是收入很低，两人预计在几年内都只有到手8000左右。所以干脆不想贷款，由家人资助全款买房。目前双方可以各出300万，合计600万，税费我们自己出，大概需要多少？

现在纠结的是是否买学区房，看了一些广外和月坛的，能买的都不大，还都是老房。东城的据说永外能买面积大的，但还没去看，因为都说质量一般。请问您什么建议？

A：

1、税费常规是按4%算，满五唯一的。但你们既然是全款那就可以做低，契税不到1%，然后中介费看找哪家了。大中介2%以上，最高2.7%，小中介没谱儿，最低1%的都有。按2-3%准备吧，10万以上，20万之内。

2、学区房，我一般建议是没必要准备太早。还没结婚，等用上学位至少8年之后了，指不定到时候什么政策和行情呢。反正现在是入学高峰期，溢价高，而人口出生率是下降的，这就看自己的判断了。

如果买学区房就尽量买好学区的吧，优质资源到什么时候都受追捧。现在是需求大，所以什么学区的溢价都不低。而落潮之后就该知道谁在裸泳了，质量弱的大概率支撑力也更弱。永外有好学校，一师附小，就是学区房也挺贵。景泰小学也不错，看看吧。

3、我建议就是考虑好呗，学位只有用得上才叫划算。否则这么高的溢价，一放就是八年以上，面对不确定性和较低的居住性价比，未必划算。

仅供参考。

七

Q:

请问集租房能买吗？朋友说瞳里的可以搞到，之后的还有马驹桥和台湖的，可以签订合同，50-70年，无产权，但可以私下转让。单价两万左右，50多平的，只需要100万多点。不需要资格也不占用指标，请问这种房可以投资吗？或者就是买来自住，有风险吗？

A：

1、不是瞳里，是“疃里”，tuan。

2、这朋友能量够大的，手眼通天啊。集租房，集体土地上该的租赁性质的住房，不是无产权，是不能有私人产权，产权归土地方和投资方。

3、如果是大单位投资的集资房相对好的多，比如大兴就有，央企投资之后卖给自己员工的，内部转让。这就相当于公房了，几乎没有风险，只是不能公开上市，回报率或许低点儿。

但疃里这种我不知道怎么回事儿，只听说盖了，不清楚是谁投资的。而且也不可能说哪儿的项目都能买啊，什么央企国企的有这么大投资力度啊？

4、我不懂，如果不是单位内部的，那就相当于公租房，是不能买卖的，否则这么多公租房早就卖干净了。集租房和公租房的区别就是土地手续不同，其他的性质都一样，等同于公租房。

不靠谱儿，很不靠谱儿，牛皮吹的越大就越悬。而且2万我也没觉得有多便宜，四海公寓的大产权也不过是2万多 3万左右。小产权的太玉园还不到2万呢，比这个风险小，考虑好吧。

仅供参考。

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