【专题报告】2022年城投拿地“比重升，溢价跌”，预计城投公司拿地身影或减少

自2021年“两集中”供地政策出台，供地拍地模式自此发生明显改变，由以往的零散供应变成集中的“放量供地”，房企拿地节奏也面临重新调整，同时，土地市场与 房地产 投资、买卖等多方面领域有着千丝万缕的连续，拿地主角的悄然生变备受市场关注。

本专题针对目前“两集中”试点22城已完成土拍城市的地方城投企业拿地表现进行分析，数据显示，今年以来，行业预期下行，销售端承压，民营企业在资金面上自顾不暇，拿地身影渐少，国央平成拿地主力，地方城投类企业拿地频次逐渐走高，但资金压力也随之而来，虽然城投企业拿地步伐并未减慢，但“豪气”度逐渐减弱。

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整体：城投拿地比重居高位，溢价率呈下滑态势

（一）年内城投拿地金额占比逐批次上升，至四批次创新高

从2021年以来各批次的集中土拍中城投类企业的表现来看，占比上升多出现在行业资金压力加剧或拍地竞争力度加大的阶段，在这期间，民营企业承压退位，地方城投类企业崭露头角，且凭借地方国资背景的资金优势，在土拍市场上站稳脚步。

在2021年第二批次土拍规则收紧下，多数民营企业未经受住考验，加之市场调控收紧，房企在融资端、销售端等面临多重压力，拿地热情减退，城投企业逐渐进入拿地主角行列，至2021年第三批次，城投企业拿地占比超4成，且创年内三批次占比新高。进入2022年，起初在楼市信贷端持续释放改善信号的带动下，品牌国央资企业热情居高，城投拿地金额占比短暂回落，随后在房企销售端持续承压，资金面未见好转下，国央企频繁拿地的底气也逐渐下降，为维持一定的土拍温度，避免过度流拍，城投企业再次加速入场，且逐渐开启托底模式，直至今年第四批次，城投企业拿地占比近半，且创去年以来7个批次的占比新高。根据诸葛找房数据研究中心监测国土局数据显示，2022年第四批次集中土拍城投类企业拿地金额占比49.14%，较去年第三轮41.1%的次高峰占比上升8.04个百分点。

与此同时，今年第三批次集中土拍之前，城投企业拿地宗数、面积与拿地金额占比走势保持一致，不过，进入2022年第四批次，受第四批次整体供应体量偏低的影响，城投拿地规模的占比有所下降，但仍处于7批次集中土拍的高位，且占比超4成。

备注：2021全年及2022年前两批次数据统计包含22城；2022年第三批次数据仅统计济南、成都、南京、天津、广州、宁波、福州、苏州、深圳、武汉、上海、北京、合肥、青岛、杭州、厦门、无锡17个城市；2022年第四批次数据仅统计苏州、无锡2个城市，下同。

（二）城投拿地溢价率持续走低

城投平台连续多轮进入地方市场拿地，资金消耗较大，致使城投公司的资金压力随之上升，拿地溢价空间也逐步开启压缩局面。自去年第二批次以来，集中供地规则收紧，对房企资金考验加大，多数民营企业不堪重压，拿地身影明显减少，地方城投企业逐渐分担了部分土地布局，随之而来的便是，由于拿地频次上升，不少城投平台举债拿地，自身资金承压问题逐渐暴露，溢价空间自动收窄，至今年第四批实现全盘托底。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，城投企业拿地溢价率自去年第二批次明显回落后，进入平稳下滑阶段，至今年第四批次，溢价率实现“二连降”，由第二批次的2.1%、第三批次的1.3%，连续降至第四批次零溢价。进一步展现出了房企资金压力并未好转，地方城投托底现象持续蔓延，行业资金承压下，拿地溢价率逐步走低。

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城市：沈阳城投“托底”意愿深，深圳城投出手更“阔气”

（一）19城城投拿地金额占比超2021年，沈阳涨幅显著

从22城集中土拍城投企业拿地表现来看，沈阳、福州、济南、武汉以及苏州5城2022年至今城投拿地占比超半，尤其是沈阳，城投占比超8成，大幅领先其他城市，相反，同为东北地区的长春今年并无城投企业拿地，但土拍的成交动力也稍显不足，前2轮集中土拍共计仅成交4宗地块。与此同时，北京、重庆、杭州及长沙4城今年集中土拍中也有城投参与拿地，但占比相比偏低，均不足2成。整体来看，一线及部分新一线城市的土地市场热度较高，参与布局的拿地主体较为多样化，大型品牌房企对其市场持长期看好态度，占据主要份额，因此这类城市对于地方城投平台托底的需求并不强烈。

从22城今年集中土拍城投房企拿地金额占比与2021年变化来看，19城2022年城投拿地金额占比超2021年，其中，沈阳涨幅最为显著，今年城投拿地金额占比较去年上升80.84%，其次为天津，涨幅为43.95%。另外，长春、深圳、重庆3城2022年城投拿地金额占比低于2021年。多数城市城投拿地金额占比上升进一步展现出房企资金承压，地方城投担任起了稳市场、稳预期的重要角色，在一定程度上减少了土地流拍现象，维持了土拍的温度。

（二）21城城投拿地溢价率低于2021年，深圳城投拿地底气足

从22城集中土拍城投企业拿地溢价情况来看，深圳今年集中土拍热度处于较高位，同时，城投企业拿地实力也不容小觑，以10.02%的溢价水平领先，合肥位居溢价率第二，今年至今集中土拍中城投拿地溢价率为8.39%。另外，无城投企业拿地的长春除外，有郑州、武汉、无锡、天津及沈阳5城今年城投拿地溢价率低于1%，其中，沈阳城投“托底”现象更为深入，城投房企掷资占比超8成，却“0”溢价收场。

从22城今年集中土拍城投房企拿地溢价率与2021年变化来看，仅有青岛1城今年城投企业拿地溢价水平高于去年，涨幅仅有0.57个百分点，其余21城均呈不同幅度的下滑态势。其中，重庆、厦门、杭州3城下滑幅度靠前，城投拿地溢价率较去年均下降超10个百分点。

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地方城投平台拿地将迎规范化，发展或面临转型

今年以来，土拍市场拿地仍然是以国央平为主，大部分民企资金链仍承压，此时国央企以及地方城投平台托底拿地就成为重要趋势。但随着地方城投企业拿地愈加频繁，资金压力也正在加剧，因此优化当前城投举债拿地局面是迫切且必要的。财政部近期文件指出，严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。从短期来看，由于政策对市场的传导作用是循序渐进的，效果并不是一蹴而就，同时，大部分民企在资金上仍然吃紧，国央企以及地方城投平台托底现象的扭转局势较为缓慢。从长期来看，房地产金融支持力度逐渐加大，民营企业融资端有所放宽，叠加财政部监管政策逐渐发酵，预计后续土拍中城投平台的身影将会逐渐减少，在除去城投平台的影响后，真实的土地成交情况也将会浮出水面。此外，城投公司也面临转型发展。

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