老牌地王天津星耀五洲命运多舛：交楼延迟 信托展期

在9月的「撬锁事件」后，中融信托与融创中国又一次出现了履约纠纷。

近日，36氪从多位信托投资人处获悉，中融-承安75号集合资金信托计划（以下简称75号信托）发布了最新情况说明——投资人被告知，原定于2022年11月18日到期的产品无法按期退出，预计延期至少两年。

信托产品资料显示，中融-承安75号成立于2020年11月18日，属于权益类产品，总规模共40亿元。其中A类信托单位业绩比较基准为7.6%，共25亿元。B类信托单位业绩比较基准位7.8%，共15亿元。产品期限分别为12个月、24个月，此次面临违约的是B类信托。

最新情况说明里，中融表示中融-承安75号信托计划预计将自2022年11月18日（含该日）起自动进入延长期，力争于2024年11月18日前完成信托计划的退出工作。

令投资人大跌眼镜的是后续收益分配方案。最新公告显示，信托预计将于2022年11月18日前向投资人分配不低于445万元信托收益。此前据该信托2022年三季度报告显示，已向受益人累计分配信托收益3.03亿元。

「简直怀疑这445万少了个0。」一名投资人表示，相当于100万的本金投入项目两年后只拿回了20万左右。

投资人提供的信托计划推介资料

承安75号信托资金投向融创天津星耀五洲——一个烂尾多年的昔日地王项目。2007年10月，云南房企星耀集团以62.9亿元的总价拿下天津津南区八里台镇天嘉湖地块，成为当年全国成交总价地王。

该项目有着宏大的计划，包含4100亩土地和7000亩水面，原本设想按世界版图等比例微缩，复原「五大洲风情」。但星耀集团后续因资金不足停工多年，造成了这座天津最大烂尾楼。

2017年，融创集团收购天津星耀80%的股权和债权，交易总代价为102.54亿元。此后融创进行了重新规划、修缮再建，不过仍有部分地块项目未完工。

星耀五洲17号地块琥珀银滩的准业主对36氪表示，所购新房的原交付日期为2021年11月15日，现在已延期一年尚未交房。

据中融信托最新报告显示，目前该项目申请了纾困资金约1.3亿元，专项用于项目复工复产建设。截至2022年10月31日，项目的在建设地块，主要是政府纾困资金投放对应的17号地块及20号地块，其中17号地主体结构均已封顶，配套工程施工中，20号地主体结构建设中。

另外，2022年前10月，星耀五洲的合同销售金额约3.77亿元，回款约1.91亿元（项目工程款支出约1.93亿元），截至2022年10月31日账目金额合计3683万元，主要为监管户受限资金。

目前项目在开发地块剩余可售建筑面积约35.4万平方米，其中已取预售许可证面积约18.5万平方米，中融信托预计2022年新增获取预售许可的可能性较小。

除了交房延期、销售情况不及预期外，星耀五洲因还存在欠付工程款及商票逾期兑付情况，引发了多起诉讼。近期市场消息称，融创集团正准备对其境内的债券进行整体重组，目前正在对重组条款进行磋商。截至目前，融创房地产存续境内债券及关联ABS规模合计约154亿元。

中融信托方面称，融创集团及融创华北等相关方，未对该信托计划到期股权收购价款的支付方案做出明确反馈。

实际上，该项目早在昆明星耀手中就曾陷入信托连环旋涡。据早前的公开报道，2008年至2011年底，星耀五洲项目历经4个信托产品资金的注资。

在投资人提供的信托推介资料里，75号信托的抵押物是融创星耀五洲项目63宗土地及在建工程，是第一顺位抵押并取得不动产登记证明。然而，星耀五洲的49宗地块土地使用权也是中融另一份信托中融-丰腾83号的抵押物之一。

中融信托称目前已对信托计划主要抵押资产进行查封，对项目公司主要银行账户进行司法冻结，表示项目现场驻场人员保持对项目章证照及资料的严格监管，并开启摄像头进行监控。

此前的9月，中融信托公告称，与融创共同保管的项目公司保险柜被撬，一些证、章文件丢失，此后预售资金11.4亿元被划走。

在综合考虑项目底层资产情况及融创主体情况后，中融信托判断，在市场整体回暖之前，靠项目自身销售回款及融创集团资金统筹资金偿还信托的可能性较为有限，其他机构债务置换、并购重组可能是后续主要推进的化解方式。

11月11日，央行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（金融 16 条），支持国内金融市场各类固定收益金融产品，满足房地产市场合理融资需求，如开发贷、按揭贷、建筑类贷款等，更为醒目的是信托产品也在其列。

惠誉博华评级撰述的报告指出，尽管 2021 年四季度以来，央行与银保监会陆续颁布实施了诸多旨在稳定房地产行业发展、避免局部风险蔓延扩大的扶持政策与办法，但几乎未曾涉及信托公司与信托产品。

而当前房地产行业正处于下行周期，不少房企尤其是民营房企纷纷出险，信托产品逾期率显著走高，房地产信托产品一举成为违约主力。金融16条特别提出，支持存量融资合理展期，未来半年内到期的可展期一年。

因而，鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求对信托行业与地产行业均有一定的转向意义与重要影响。

作者|王露