开盘去化观察·长沙 10月开盘去化率超5成，长沙新房库存刷新近5年峰值

每经记者：甄素静 每经编辑：魏文艺

近期，周田（化名）从长沙一家本地房企跳槽，进入某知名央企从事地产销售工作。相比多数城市长期低位的成交，周田是幸运的，这份幸运既有其自身选择的原因，也有其所在城市长沙的新房市场比较稳定的表现。

据长沙乐居统计，10月份长沙共有42个楼盘开盘43次，整体开盘去化率52%，远高于全国31城约38%的平均去化率。实际上，长沙新房销售在下半年一直持续维持相对高位，其中7~9月的新盘开盘平均去化率分别为61%、45%、63%。

“当前长沙部分限购限贷政策仍较为严格，具备一定优化空间，从降低购房门槛、降低购房成本等方面持续推进，如针对特定人群、特定区域优化限购政策，调整认房认贷政策等，从而带动住房需求释放。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静在11月16日接受《每日经济新闻》记者微信采访时表示。

开盘去化稳定，库存刷新近5年峰值

今年的“银十”，叠加房企年底冲刺抢收大促，长沙内五区商品房市场成交量涨价稳，成交量环比涨幅超过3成。

据长沙乐居买房不完全统计，10月长沙共42个项目开盘，房源超5299套房源，包括高层、小高层、洋房、叠墅等产品，选择空间较广。新房整体开盘去化率达到52%，维持在相对高位。

具体来看，长沙10月份集中开盘项目主要分布于岳麓区，其中谷山板块新房成交量位居首位，整体成交均价在15000元/平方米以上，量价均高；其次为鹅秀板块，10月份板块内长沙北中心保利时代、广润福园项目性价比较好，成交热度高涨，拉动区域月度成交量上涨。

来源：长沙乐居

值得注意的是，长沙新房销售在今年下半年一直持续维持相对高位。据克而瑞统计，7-9月长沙的新盘开盘平均去化率分别为61%、45%、63%。而10月的新盘去化较9月下降了11个百分点。

易居研究院智库中心研究总监严跃进11月16日接受《每日经济新闻》记者微信采访时表示，对于长沙市场来说，购房政策持续放松，且此类城市过去购房政策比较严，一些潜在的购房需求其实是滞后的。所以类似积压的需求势必会有反弹或释放情况，这会使得项目去库存的效果略好，在一些去库存的指标方面也有类似的表现。

克而瑞湖南区域认为，10月传统销售旺季，房企采取“花样特惠房”和提前开启“双11”优惠活动刺激市场客户，积极抢收市场需求客户。十一黄金周房企加强营销力度带动一波走量，新房热度出现明显上升；房企表现同样向好，年度累计业绩虽仍不及去年同期，但单月成交额环比增幅良好，仅略弱于去年同期。

高去化背后，是近两月新房供应量持续维持较高水平，长沙新房库存量刷新近5年峰值。据长沙乐居数据，截至10月底，长沙市内五区商品住宅库存量环比升至701万平方米，不过由于去化流速加快，去化周期则微降至11.62个月。

来源：长沙乐居

进入11月，也到了房企的年终冲刺期。据长沙乐居买房不完全统计，11月长沙预计有50盘集中供应，以老盘加推为主，其中也包括招商蛇口滨江境、中国铁建·梦想·龙隐台、中交·凤鸣东方、中海·寰宇天下、万科松湖天地等11个纯新盘项目。

中指研究院企业事业部研究负责人刘水11月17日在接受记者采访时表示，今年上半年整体市场环境偏弱，但由于2021年下半年至今改善需求集中释放，导致长沙市场数据明显高于预期。但市场竞争两极分化严重，目前长沙越贵的的楼盘卖得越好，少量兼具品牌、性价比刚需楼盘表现活跃，其他普通刚需沉寂，多数项目采用分销。

刘水建议，“在当下购房者观望情绪浓厚的当下，房企可采取以点带面的方式，在试点城市或试点地块加大对现房营销、明星项目的铺排，通过现房营销有利于规避市场恐慌情绪，加快购房者预期的改善，赢得购房者信心，通过积极营销加速去化。”

土地市场平淡，政策具备优化空间

相比新房市场的成交相对高位和库存量高企，长沙新房的前端土地市场表现可谓平淡。

11月16日，长沙今年第四批集中供地推出的22宗地块中，21宗地块在正式开拍后火速底价成交，无一溢价，历时不到1分钟；只有雨花区071号地块于开拍前一日提前终止出让。拿地房企依旧以地方城投平台和国企为主。

陈文静表示，近期多部委释放政策利好，如央行、银保监会等发布“金融16条”支持房地产市场平稳健康发展、商业银行出具保函置换预售监管资金的通知，短期趋势来看，从需求端、供给端、金融端持续改善政策环境，居民信贷或进一步宽松，部分房企融资环境有望得到进一步改善。

具体到长沙，10月共出台了三条房地产相关政策，主要针对住房公积金政策进行优化，如首套个人住房公积金贷款利率下调，长株潭公积金一体化和开放湘赣边区域公积金异地贷款；同时还有保障性租赁租房政策，官方出手筹集5000套公租房，以购买为主。

“当前长沙部分限购限贷政策仍较为严格，具备一定优化空间，从降低购房门槛、降低购房成本等方面持续推进，如针对特定人群、特定区域优化限购政策，调整认房认贷政策等，从而带动住房需求释放。”陈文静认为。

克而瑞湖南区域分析师曾婷婷也表达了同样观点，其认为，目前长沙楼市四限政策仍旧严苛，四季度松动力度有望加码，叠加四季度房企积极的营销政策，预计能吸引部分观望客群积极入市。