法研会召开“龙泉驿区大面街道炜岸城小区应急物业案”学术研讨会

来源：法治与社会治理研究会

2022年11月8日，四川省法治与社会治理研究会在成都市召开学术研讨会。

四川省依法治省示范建设对口指导专家组组长、西南财经大学法学院副教授、硕士研究生导师余睿，四川省社会科学院法学所李君临等参加了研讨会。

与会人员听取了原物业公司、小区业主及相关当事人对本案的介绍。根据上述案件基本情况介绍与在案证据，与会人员形成以下倾向性意见：

与会人员倾向认为：龙泉驿区人民政府大面街道办事处、青台山社区组织召开炜岸城小区业主大会临时会议系主体不适格；适格主体——居民委员会应当在召开业主大会前对20%以上的业主提议资料履行审核义务，街道办事处应对上述资料履行指导和监督职责，同时小区业主有权查阅上述材料及居民委员会、街道办事处的审核结果、监督结果；在原物业服务人被解聘时，街道办应当明确启动应急物业的前提，并且就后续的招标工程应当事先公开，征求业主意见。主要理由与案件争议点如下：

一、龙泉驿区人民政府大面街道办事处、青台山社区组织召开炜岸城小区业主大会临时会议系主体不适格

龙泉驿区人民政府大面街道办事处、青台山社区以有20%业主提议召开临时业主大会表决是否解聘原物业服务人为由，于2021年召开了炜岸城小区临时业主大会，形成了业主大会决议解聘原物业服务人。

与会人员指出，根据《物业管理条例》第十三条规定，经20%以上的业主提议，应当组织召开业主大会临时会议的主体是业主委员会；根据《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定，在未产生业主委员会时，由物业所在地的居民委员会代行业主委员会的职责。

与会人员认为：炜岸城小区暂未产生业主委员会，应由居民委员会组织召开业主大会临时会议，龙泉驿区人民政府大面街道办事处、青台山社区组织召开炜岸城小区业主大会临时会议系主体不适格，其行为涉及程序违法。

二、居民委员会在召开业主大会前对20%以上的业主提议资料履行审核义务

大面街道办、青台山社区不仅主体不适格，在实践中也并未全面核实提议业主人数、是否达到占比20％以上以及业主提议资料的真实性、领票业主身份真实性等。

与会人员认为：居民委员会作为基层组织，为辖区居民、企业服务；在办理相关事务时，首要职责是核实参与提议或表决人员的身份。既然是20%以上的业主提议，不仅要核实送交资料人的业主身份，还应书面核实20%以上的提议签名业主的身份及签名的真实性。只有这样，居民委员会才能依法依规、有理有据、公平公正召开业主大会。面对业主不断的质疑和有证据证明存在假签名的情况下，更有必要核实提议签名业主的身份及签名真实性；与会人员强调，对提议业主身份真实性和签名真实性的全面核实是启动临时业主大会表决具有合法性的基础和前提，是业主表决结果有效性的保障，大面街道办、青台山社区在实践中也并未履行上述居民委员会义务，同样涉及程序违法。

三、街道办事处应对20%以上的业主提议资料履行指导和监督职责

与会人员指出：根据《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定，在未产生业主委员会时，由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下代行业主委员会的职责。因此，街道办事处应对20%以上的业主提议资料履行指导和监督职责，要求居民委员会核实提议签名业主的身份及真实性，在确认达到法定比例后再召开业主大会。

四、小区业主有权查阅上述20%以上的业主提议资料及居民委员会、街道办事处的审核结果、监督结果

与会人员认为：根据相关法律规定，业主大会是业主自治的一种法定组织形式，20%以上业主提议召开临时业主大会资料属于全体业主，该物业区域的业主有权查阅，居民委员会是代行业主委员会的职责，其身份特殊，在召开业主大会前应将提议资料及核实情况公开，以显示居民委员会是公平公正、依法依规召开业主大会。

五、街道办事处启动应急物业服务的相关法律问题

2022年5月实施的《四川省物业管理条例》第七十三条规定，县（市、区）人民政府应当建立应急物业服务保障机制。物业服务区域突发失管状态或者因物业服务合同终止引发重大矛盾纠纷，街道办事处应当确定应急物业服务人，提供维持业主基本生活服务事项的应急服务。

街道办事处应当将应急物业服务的服务内容、期限、费用等内容在物业服务区域显著位置公示，应急物业服务期间的物业费按照原标准执行。

与会人员认为，根据上述法律规定，在具体实践中：

1、街道办事处应明确启动应急物业的前提

启动应急物业的前提是需要提供维持业主基本生活服务事项的应急服务，因此，街道办事处对于是否维持业主基本生活服务事项应进行专业综合判断，而不是招标后称之备用；是否是辖区所有物业小区都要有备用应急物业，此举易遭到选择性执法的质疑。

2、因涉及业主共同利益，街道办事处在招标工程中，涉及服务内容、期限、费用等内容应事先公开，征求业主意见

最后，与会人员强调：青台山社区居委会应按照上述要求组织召开临时业主大会会议，依法履行代行业主委员会的职责，街道办事处应依法履行指导和监督职责，确保广大业主充分自主选择自己小区的物业服务人。