俯瞰楼市和股市的宏观大势——楼市篇

俯瞰楼市和股市的宏观大势

——楼市篇

文/金立成

（注：本文2300字左右，阅读大概需要3分钟，这是“立成说投资”第478篇原创文章）

如果看不懂楼市和股市的宏观大势，就一定看不懂中国经济。

作为一名投资者，不仅要学会从微观层面研究企业，更要懂得从宏观层面研究时代大势。那些永远固执地认为研究宏观是毫无价值的投资者，在投资的过程中，犹如盲人摸象，即使在短期赚到钱了，也很难持续赚到钱。

只有时代的马云，没有马云的时代；只有时代的企业，没有企业的时代。何谓时代？时代乃宏观大势，每个个体或企业的成功都是时代大环境的产物，脱离时代的大势，而去妄谈个体或企业的成就，岂不是有点过分“贪天功为己功”了？是不是有点太狂妄放肆了？是不是有点骄傲自大了？一个人最大的无知，就是从来不知道自己是无知的。

为什么有不少人或企业的成功都是昙花一现的？就是因为他们没有做到客观公正地去评价曾经获得的成就，容易陷入“路径依赖”和“历史功劳簿”里无法自拔，失去了与时俱进、保持空杯心态的进取心，更无法诚实地面对自己的内心，自欺欺人。

“人道”好强、好投机，而“天道”好中和、好平衡。总体来看，短期、无法持续的成功都是“人道”的成功，而长期、持续的成功都是“天道”的成功。无论是一个个体还是一家企业，只有坚持“替天行道”，才能永葆生机，持续焕发出光彩夺目的生命力。

回头来看，很明显，当下我国楼市的“投机”行情已经走完了。当一个发展中国家的城市化浪潮完成的比例与发达国家不相上下时，这意味着楼市中最容易赚钱的大行情已经结束了。不少投资者过去通过投资楼市发财了，这难道只是个体的成功吗？显然不是，只不过是时代的高速电梯抬高了大家的地位，仅此而已。

管理层提出的“房住不炒”政策是一贯的，最近两年来，受到各类楼市调控政策和疫情的不利影响，不少中小民营房企都纷纷倒下了，沦为了楼市周期逆转的牺牲品。时代掉落的一粒沙，砸在任何人或企业的头上，都犹如泰山压顶，有灭顶之患。人生无常，名利与财富如过眼云烟，正如谚语中所说：“眼看他起高楼，眼看他宴宾客，眼看他楼塌了”。

在香港上市的“某大”地产与“某创”地产，曾经各自都是行业的霸主，经历过数年“春风得意马蹄疾”后的辉煌后，现如今早已战战兢兢、瑟瑟发抖，仍然处于停牌状态。众所周知，房企大都是高财务杠杆型企业，类似于大半个金融企业，目前都在面临着不同程度的债务危机和现金流危机。财务杠杆从来都是一把双刃剑，若在顺周期帮助房企攻城略地的能力越强，则在逆周期对房企的反噬能力就越强。

“楼市”是过去时代的经济支柱行业，涉及上下游的产业链上百个细分行业，对宏观经济拉动有举足轻重的作用，对GDP增长的直接与间接贡献都很高。一个国家的经济如果被房地产绑架了，短期内是很难抽身的，这也是为什么坊间有言房地产属于“夜壶”经济的原因。

由于地产行业天然的高杠杆属性，与银行等金融系统关系十分密切，如果楼市问题无法处理妥当，就很容易引发系统性金融危机。从世界经济的发展史来看，历史上多次金融危机的爆发都与房地产有关。

房地产行业的体量较大，有十几万亿的规模，从某种程度上讲，房地产还绑架了“土地财政”和“人民币对内的货币信用体系”，因此，房地产当前的问题需要妥善处理，不能轻易让房地产行业产生“硬着陆”的风险。鉴于此，近期管理层出台了“金融16条”政策来支持房地产行业的发展，主要的目的不是为了让这个行业重新焕发荣光，而是为了不让这个行业在短期内掉得太快，对宏观经济和金融系统产生致命的危害。

国内的经济正处于新旧动能转换的途中，目前新经济的增速虽然较快，但是体量还不够大，还无法做到完全替代房地产行业，无法支撑起整个社会的就业体系与经济的全面稳定增长。只要未来新经济的体量起来了，足以替代房地产行业后，楼市的“夜壶”功能就可以逐渐放弃了。

房贷利率一降再降，目前首套房的商业房贷利率已经跌破了4%，公积金贷款利率仅仅有3%出头，降低房贷利率不是因为这个行业的春天会再次来临，其主要目的就在于收割最后一波楼市刚需和一些不明真相群众的韭菜，为房企和地方财政债务的腾挪当好接盘侠。在不久的将来，如果媒体在报道商业房贷利率甚至跌破了3%的现象，读者也千万不要惊讶，这是大势所趋。

随着我国人口老龄化、生育率不断下降，未来我国绝大多数城市（90%）的房产将毫无投资价值，很难找到接盘侠、流动性极差，持有不少房产却不懂得及时套现的投资者往往只享有曾经“纸面富贵”带来的快乐。“房住不炒”，对房产的金融属性有着毁灭性的打击，失去了金融属性的商品，其投资价值必然会大幅度降低。

为什么过去很多人买房投资不看租售比、总以为“买到就是赚到”呢？根源就在于他们压根儿就没看得上那么微弱的租金回报率，而是为了投机找到下一个接盘侠而已。套用股票的逻辑来看，过去的房产投资者不看重股息率，他们看重的是股价上涨的弹性，看重的是房产背后的成长股属性。

可惜的是，今非昔比，楼市的“解放军”不再那么容易找到了，在失去了“股价”的成长性，却没有了“高股息率”作为支撑的房产，还会有多少人愿意持有呢？别忘了，房产税还在路上呢。一旦疫情解封，房产税大概率就会很快出台，弥补财政上的缺口。从“土地财政”过渡到“税收财政”，这是必经之路。

因此，综合以上分析来看，房地产行业很难好起来，在未来即使有繁荣，也只是昙花一现的繁荣，那些希望通过抄底房地产行业来赚取暴利的想法可以休矣！

当前不少地产公司的股价出现了较大面积的反弹，千万不要理解为这是行业的反转。只要是反弹，迟早还会跌回原形。在行业下行周期里，值得投资者投资的地产股是凤毛麟角的。时代的趋势滚滚向前，大多数普通房产企业无论如何努力，都改变不了其最后走上破产、重组的命运。

非极度专业的投资者，请谨慎投资房地产！