变革之年，房地产还有几道门要推开？

地产财富会

新的行业问题不断涌现

越来越考验房企“推门闯关”的能力

2022-11-11

01

2013年，王石在一次公开演讲中表示：

万科下一步要用3D打印机打印房子。三年之后万科的建研中心就会用3D打印机打印出一个房子，万科要集中资源，集中全球最优秀的资源，在中国广阔的城镇化进程中，做很多以前想不到的事情。

王石的话语中，透露出万科学习传统制造业，向技术转型已是必然趋势。

2016年，万科启动了一项特殊的战略计划。

万科将该计划命名为“沃土计划”。

关于沃土计划，万科内部当时有一张自己的时间进度表，这张进度表将整个计划按三年一个阶段把2016年-2024年九年时间拆分为三个阶段：打基础的信息化阶段、挖价值的数字化阶段、建平台的智能化阶段。

万科认为，随着市场的发展和变革，公司需要以互联网的思维打破业务边界。

随后，万科投入重金和人力全面启动“沃土计划”，孙嘉成为该计划的第一任负责人，并开始率先探索。

后来，由朱保全接管万科“沃土计划”，并对人工智能、大数据、监控、门禁等进行深入开发，将其应用于物业管理领域，实现社区智慧生活。

朱保全曾多次提到万科在科技上的投入：

“不做肯定是等死，做了也可能是找死，但找死总比等死强。”

02

万科“沃土计划”启动的同年，碧桂园也正式发布了一份产城融合战略。

这份产城融合战略的核心构想是——

建造以产业为核心，以项目为载体，通过以产带城、以城促产、产城互动的发展路径打造生产、生活、生态“三生融合”的宜业宜居之城，助力实体经济发展。

通过产城融合战略，碧桂园还与思科、富士康、清华大学等机构基于高新技术产业的合作逐渐落地，包括潼湖科技小镇、广州国际科技创新城，以及携手富士康在增城落地的科技小镇等。

不放弃任何向互联网和制造业学习与合作的机会，碧桂园的高科技雏形，从那时便埋下了种子。

其实，那一年，也正值地产行业迎来调控后的大回暖。

规模房企扩张迅速，销售门槛提升明显。

从金额门槛来看，TOP100房企入榜金额门槛从2015年的104亿元提高至157亿元，同比升51%；其中，TOP20提升最快，由15年的358亿跨越至647亿，同比大幅提升了81%。

万科、碧桂园2016年销售业绩更是均破3000亿大关。

市场形势一片大好。

原本盖楼卖房就能一马平川，但有想法、有危机意识的房企开始未雨绸缪，迈开步子做一些新的尝试。

03

随着5G时代的到来，房地产领域的数字化和万物互联加速发展。

房地产科技（PropTech）的应用，特别在建筑机器人、智能家居、智慧物业、智慧城市、物联网等领域，各项新技术新产品如雨后春笋般涌现，不断满足着购房者以及社会发展的品质化、多元化需求。

此番背景下，不少房企注重新型产品、方法和技术的发明，但主要发力在材料使用和应用技术方面。

例如，朗诗研究的顶棚辐射和地源热泵技术；金茂“科技基因链”中的毛细网技术；葛洲坝地产的“5G科技”则是以德国DGNB标准做工业集成、互联等方面的技术升级。

另一面，行业还在不断迎来新的瓶颈。

近年来，我国房地产建筑行业大而不优，面临传统生产方式粗放、资源浪费巨大、劳动人口老龄化严重等现实问题。行业亟需依靠科技创新提升核心竞争力，找到新的突破口，提高人效、降低成本，实现行业可持续发展。

2018年碧桂园注册成立广东博智林机器人有限公司（下称“博智林”），博智林聚焦建筑机器人、BIM数字化、新型建筑工业化等产品的研发、生产与应用，力图通过科技赋能，提高行业效率与品质。

全面进军机器人行业，意味着碧桂园在高科技方向更进一步。

房地产企业研发机器人？这成本吃得消吗？未来应用前景如何？能顺利落地吗？

彼时，在人们的争论和好奇中，一切充满未知数。

04

在高度的投入与重视中，在顶尖智囊团队的推动下，博智林机器人从研发到落地应用的速度超出了人们的想象。

2021年12月博智林首次完成「BIM FMS WMS 建筑机器人」多机施工系统验收，国内乃至全世界建筑行业内均属首创。

如今，在碧桂园的工地上，各种机器人作业有条不紊，“机器人盖房”变为了现实，并解决了传统建筑业“危繁脏重”等难题。

截至2022年9月底，集团旗下博智林已有32款建筑机器人投入商业化应用，服务覆盖30个省份超600个项目，累计交付超1600台，累计应用施工面积超1000万平方米，多机协作施工也在部分项目环节得到验证。此外，博智林已递交专利有效申请3700多项，获授权超2100项。

据碧桂园2021可持续发展报告显示，截至2021年末，碧桂园已申请知识产权专利5140项，获得专利授权数量2600项。

其中博智林申请专利数达3700项（已获授权超2000项）、千玺公司申请专利数1178项（已获授权767项）、碧桂园农控申请专利数325项（已获授权172项），以上不包括商标类和著作权类知识产权成果。

同时，在房地产领域的企业中，碧桂园对研发的重视程度，在行业中首屈一指。

05

身处变革之年，各种因素交错复杂，行业筑底徘徊，房地产仿佛有无数道重门要推开。

新的问题还在不断涌现。

2022年4月，国家统计局发布了《2021年农民工监测调查报告》。

统计显示：2021年农民工平均年龄41.7岁，比上年提高0.3岁。从年龄结构看，40岁及以下农民工所占比重为48.2%，比上年下降1.2个百分点；50岁以上农民工所占比重为27.3%，比上年提高0.9个百分点。

农民工平均年龄继续提高，越来越多的老一代农民工逐渐离开工地。

伴随超龄农民工到站下车同时出现的是——

加薪留不住农民工。

新一代年轻人越来越不愿意进入建筑工地，即使近年来建筑工人工资连年上涨，但年轻人们更愿意选择快递、外卖等行业。

传统农民工群体出现了青黄难接的现象，新的劳动力供给将越来越难以弥补差额。

但我们的城市化进程却还有一段路要走，目前中国人口的城镇化率为64.72%，处于城镇化的中期，增长斜率还很高，联合国预计中国要到2033年才进入城镇化的后期。

那么，谁来填补缺口？

如果从农民工年龄结构特征的维度来看，这是个无解的问题。

但是，倘若把建筑机器人推广开来，让更多的机器人进入到传统建筑行业中，甚至参与到多行多业的工作中来，就能进一步解放生产力，整个问题迎刃而解。

可是，像万科、碧桂园这类敢于创新的企业少之又少。

而且，不容忽视的是，当前行业特殊期，房企做研发，做科技投入的精力、资金、意愿都严重不足。

毕竟，在行业的上行期做事情很容易，但在行业的筑底期，做事的难度会成倍增加，谁也不敢做带头吃螃蟹的那批人。

06

今年初，住建部发布通知，提出“十四五”时期是加快建筑业转型发展的关键期。其中的重要目标是推动智能建造与新型建筑工业化协同发展，促进建筑业转型升级。

如在一些城市开展试点，建设一批示范项目，培育一批产业基地；大力发展装配式建筑，新建装配式建筑占比达到30%以上；打造建筑产业互联网平台等关键基础设施；研发关键技术，编制相关标准，形成一批标志性建筑机器人产品，辅助和替代“危、繁、脏、重”的人工作业，提高工程建设机械化、智能化水平。

显然，高层已经意识到这个问题，就差谁来执行落位了。

所以，接下来的行业以及后来的房企们，又要迎来新的一扇门了。

好在，先行者们已经悄悄铺好了推门闯关的前路。

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