市场交易难，武汉房企“跳水价”抢客

唐军/发自武汉

武汉BFC复星外滩中心降价促销引发了全城轰动。

10月5日，该楼盘推售了总层数高达56层的2号楼“御江廷”，户型面积段为163/178/179/194平方米精装修准现房，15层以下低区房源价格可优惠至2.68万元/平方米。该项目于9月9日取证，备案价均价47945元/平方米，身为武汉内环滨江高端项目如此大的优惠力度，令业界震惊。

武汉复星BFC外滩中心位于武汉市硚口区友谊南路与汉正街交会处，是武汉内环核心位置，其高层区域可以俯瞰长江、汉江两江交汇。大力度的价格优惠吸引了武汉三镇诸多客户。

在武汉复星BFC外滩营销中心，负责销售的李经理告诉记者：“开盘后这里人气很高，每天有100多组前来看房。”

记者了解到，前往武汉复星BFC外滩中心看房的不仅较多，甚至还有外地客，但均出手谨慎。

武汉市汉正街商户王女士告诉记者：“我们确有买房想法，但是经济下行叠加疫情影响，目前生意难做，收入也有较大的不确定性，暂时不敢轻易出手买房。”

据武汉克而瑞监测，武汉BFC复星外滩中心本次销售整体均价30000元/平方米（含5000元精装），合计推售208套，开盘当日去化20套，去化率10%。

目前，让武汉房企纠结的是，市场观望情绪下不降价基本卖不动，不少楼盘再降价就要面临亏本卖房境地。

“跳水盘”抢夺市场

“国庆”前夕，武汉市出台楼市政策，降低限购区二套房首付比例，以降低改善置业门槛，刺激改善需求释放。借此政策利好，武汉多个项目纷纷以节假日为噱头，加速抢跑入市，并加大促销力度。除了武汉BFC复星外滩中心、城投融创国博城等大盘加推，还有纯新盘保利城七期、电建地产泷悦长安、能建长江华府等入市。

据武汉克而瑞监测，“十一假期”，武汉合计新房供应4729套，首日成交515套，首日去化率仅11%。

一位头部房企武汉营销负责人告诉记者：“很多客户看房十几次都拿不定主意是否出手买房。”

在此情况下，不少楼盘开始率先打出“跳水价”争抢市场，打折促销优惠力度超预期。一场价格战弥漫武汉三镇，由武汉3环、2环向主城内环板块市场传导。

李经理告诉记者：“10月初开盘以来，武汉BFC复星外滩中心销售了近60套，尽管成效不及预期，但降价促销还是很有收获。”

记者经多渠道了解，在价格跳水面对多方质疑压力下，10月份武汉BFC复星外滩中心销售以成交60套、成交总金额30960万元，成为武汉内环汉口滨江高端项目的销冠楼盘。

“价格跳水盘”同样也在武汉市汉阳区、武昌区上演。

10月21日，位于武汉市汉阳区的城投融创国博城加推C4地块10#高层，当天推出127套房源，享92折优惠，折后价格约1.5万元/平方米，该项目因入手门槛低、综合性价比高，首日认购95套，整体去化率75%，创下武汉今年开盘去化率新高，成为武汉市汉阳区10月的销冠楼盘。

位于武昌区徐东板块铁机东路的保利城7期云廷于“国庆节”开盘，单价仅约1.9万元/平方米，此前其6期售价是2.4万元/平方米，因价格下浮力度大，相比于同区域新房具备明显价格优势，吸引了不少客户买房。10月22日，保利城再次推售344套，开盘当日去化107套，去化率31%，成为武汉楼市10月销冠。

低价竞争也给区域价值带来一定影响，首先使市场价格体系出现调整；其次，引发后续交付品质问题，影响行业信心修复，最终导致区域项目折价与滞销。

位于武汉市汉阳滨江的中国电建地产洺悦江湾较早就开始了降价促销，其备案价是1.85万元/平方米,目前销售价格下浮至1.4万元/平方米（含3000元/平方米的精装修）。

从北京回武汉购买婚房的小张告诉记者：“当初看房第一感觉认为洺悦江湾与同区域的招商江山和樾、绿城金地凤起听澜等项目相比价格有优势，就下定金，办理了认筹。之后发现，前期高价购房的业主们在维权，该项目精装修施工中也过于克扣成本。”

一位市场人士向记者透露：“中国电建地产洺悦江湾于2018年11月拿地，楼面价为9792元/平方米，目前14000元/平方米售价，按照楼面价加上建造与精装修成本是在亏本卖”

“受跳水盘影响，市场客户心态有变化，不少客户以7折、8折与同区域楼盘砍价，使市场发生定价混乱情况，营销很难推进。”某房企营销总监也抱怨说。

“价格跳水盘”的购房“陷阱”也在随即出现。

就在保利城热销之后，有购房者向记者透露，保利城7期云廷的3号楼、7号楼280多套房源近日突然被查封。记者通过天眼查股权透视获悉，保利城项目开发商是湖北保利普提金置业有限公司，该公司有两大股东，湖北保利投资有限公司（保利置业旗下子公司）占股68%、武汉铁机中润置业有限公司占股32%。但目前武汉铁机中润置业处于已吊销但未注销状态，且具有高债务风险状态，因涉及金融借款合同纠纷案也导致法人被限制高消费。

小张告诉记者：“目前有分销渠道透露，洺悦江湾有些房源13000元/平方米也可以买到，只是楼层朝向不太好；我担心电建地产洺悦江湾后期难以保障质量与品质，决定不签约了。”

“金九银十”失色，能否借政策筑底？

一位头部房企高层告诉记者：“有些项目‘跳水’抛售也很无奈，一是因集团资金面流动性出现问题，销售可以挽救集团公司现金流；二是面临市场压力要抢市场。但过去追求短期业绩，降价风潮蔓延，会影响市场信心。”

10月25日，国家统计局发布9月全国70个大中城市房地产市场数据，武汉新建住房价格同比下降6.1%，环比下降0.9%，武汉新房价格已连跌8个月，几乎跌回2020年价格。尽管价格不断下跌，但武汉楼市成交量却仍在萎缩。

11月1日，记者通过武汉市住房保障和房屋管理局官网梳理网签数据，“十一假期”7天，武汉市新建商品住宅网签量仅546套，其中10月5日新建住房网签34套，创下近年来单日成交历史最低。10月，武汉新建住房网签7504套，在9月网签7802套基础上，市场成交量继续萎缩；武汉9月、10月新建住房网签总量为15306套，创下历史新低，较去年同期的26192套下滑41.6%。武汉楼市“金九银十”失色。

让武汉很多地产营销人纠结的是“金九银十”本属于抢业绩旺季，但因市场诸多负面情绪蔓延，满怀着期望达不到销售预期。

多种迹象表明，武汉市场正在下行，并进一步寻底中。

2016年1月~2022年9月开盘去化率走势。注：红色为开盘形式，蓝色为开盘+平推形式。数据来源：武汉克而瑞）

为托住下滑的市场，武汉市于“十一假期”持续推出了多重政策。

9月28日起，武汉二套房(家庭有1套或有1套未结清贷款)首付降低至4成(限购区)，取消144平方米豪宅相关政策限制。

自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

10月8日起，武汉首套个人住房公积金贷款利率3.1%；第二套个人住房公积金贷款利率不低于3.575%。武汉部分银行首套商贷利率调整为3.9%，二套利率不变。同日，武汉市把公积金贷款最高额度，首套(含组合贷款公积金部分)由70万元调升至90万元;二套(含组合贷款公积金部分)由50万元调升至70万元。

在疫情散发影响下，武汉疫情管控措施未放松，在一定程度上影响人员流动和购房预期，政策刺激边际效益减弱。

（2019年1月~2022年9月认购量走势。数据来源：武汉克而瑞）

武汉克而瑞数据显示，武汉今年二季度案场平均认购量较一季度显著回升，单盘月均认购21套。但因受到烂尾楼盘、停贷潮和疫情影响，三季度单盘月均认购仅17套，环比二季度减少4套。9月月均单盘认购与8月持平（均为16套），结合9月来访量环比增加，反映出9月来访转认购率降低，客户情绪依然偏观望，传统金九银十成色未现。

中指研究院华中市场研究中心主任李国政接受记者采访时表示：“武汉是一个面向全国的开放性市场，在这一轮调控中发生了明显外部输入性风险，深受暴雷出险房企冲击影响，引发了行业信任危机，挫伤了购房者信心，这在短期内无法消解。叠加宏观经济疲弱和疫情防控扰动，当前诸多维稳政策的提振效果无法达到预期，政策支撑效应持续时间有限。”

实际上，随着国家新一轮提振措施陆续出炉，武汉及时打出了组合拳，加上房企实施以价换量策略需求正逐步释放。“国庆”后，武汉市场有小幅反弹迹象，10月中下旬日均成交可达300套，政策效应得到一定体现，但被10月下旬突然暴发的疫情打乱了。

李国政建议，武汉要根据市场走势尽快用好“政策工具箱”，随时做好精准施策准备，例如房贷利率进一步降低，加大保交楼力度，吸引人才留汉创业就业，二手房交易税费减免等。

近日，某头部民营房企暴雷信息再次传出，负面市场情绪又在武汉楼市蔓延。

“我们武汉公司力争做好保交付、保品质等工作，但不排除事件后期会引发对区域营销的负面影响。”该公司武汉相关负责人颇为担忧地告诉记者。

显然，目前房地产市场正处于最难时刻，那么武汉地产市场何时能借助政策筑底回暖？