为啥烂尾楼都是在快要建好的时候才烂尾？背后有何猫腻？

有人说烂尾楼只有到快建成的时候才能赚钱，这纯粹是胡扯。

在大家的印象当中，很多人会认为烂尾楼往往盖到一半或者都盖完了，都封顶了这个时候才烂尾，很可惜，为什么几乎所有的烂尾楼都是这样子呢？

因为只有这样的房子才不好处理，如果这个房子只是建了一半或者刚拿到地基还没有触及到各种资金链的时候烂尾就烂尾了，你这边烂尾了，一大堆人等着跟上呢，人家不差钱，甚至还能够把这个东西卖出更高价格来，不差后手。

所以在这种情况之下，自然而然的也就不存在什么所谓的烂尾楼，存在烂尾楼，那就是因为双方之间或者多方之间存在着交易扯皮。

第1点，现阶段的预售证越来越难拿到了。

为什么大家感觉现在烂尾楼越来越少了，最主要的或者占据一部分原因的就是预售证越来越少了。

在早些年的时候，如果再早个几年甚至早个十几年，不太夸张地说，打个地基就可以直接预售了。

当然这句话可能有点夸张了，最起码得建个大的框架，然后开始预售，但是现在预售证不是想拿就能拿到了，预售证这一块卡得很死。

我能够拿出来这个数据，但是我不知道这个数据是真是假，是之前一个亲戚曾经偶尔告诉过我的，那就是一个房子至少要盖了一半或者盖了1/3左右，才可以拿到预售证，而且就算拿出了预售证，就算真正准备开始售卖期房，也有各种各样的条件。

就比如这栋楼房必须得封顶，如果不封顶的话，你准备卖期房那也行啊，别人全款买，银行那边压根就不放贷。

但是这一点也是道听途说，唯一能知道的就是预售证现在越来越难拿到了，而且也越来越规范化合理化了。

更重要的是有一个叫资金监管比例，有一些地方的资金监管比例甚至能够超过100%。

这意味着什么？这意味着如果你想要盖这栋楼没问题，你账户上的资金必须有足够的把这栋楼盖起来的资金。

如果没有不好意思，你连盖房的资格都没有。

也就是说你想接这个盘，你就得把这个盘做好，资金一旦超过100%了，那基本就不太可能存在烂尾楼的风险了，但是即便说不太可能存在，仍然会存在有存在的概率。

而刚才我们讲的这些全都是与预售证相关的，也就是说当下阶段的方式管理越来越规范，越来越合理，也越来越让百姓们有安全感。

那为什么还会有烂尾楼的存在呢？那你得看一下烂尾楼是在什么情况下或者什么时间段存在的。

现阶段你说盖房子存在烂尾楼的概率特别的低，但如果再往前倒个10来年，或者再往前倒个更长的时间，的确是存在烂尾楼情况。

第2点，烂尾楼存在的几种可能。

其一，销售低于预期或远低于预期。

之前的时候我就听一个朋友说过，具体位置是哪里忘了，当地有一套楼盘差点就成为了烂尾楼，因为这套楼盘被认定为了是不吉利的楼盘。

为什么会有这样的认定呢？是因为这套楼在盖楼的时候突然发生了好几起意外事故，甚至还有人在这个地方直接就驾鹤西去了，我说的应该已经非常隐晦了，大家能够理解对不对，其实就是一起安全事故。

但是传的人越来越多，大家想一下我只是买个房子，你说如果买这套房子的时候再发生点什么不吉利的事，那图什么呀，好多人一辈子只能买一套房子或者两套房子，那在哪里买不是买，而且现在房价普遍稳定，我为什么不挑一个更好的房子，我非要买这套房子呢？

所以那一片地区的房子房价普遍偏低，甚至要低于当地的平均房价的500~1000元每平左右。

万幸的是什么呢？万幸的是这件事是在前几年出的，那个时候房市都比较紧张，大家也都愿意买房子。

虽然房子降价了，而且房子也的确是因为某些特殊事情降得，可是还有一些居民咬着牙就认下来了，不管如何能占个便宜啊，一平米便宜1000块钱，那100平呢？100平就便宜个10万块钱，相当于在别的地方花100万能买套房子，在这个地方我花90万就行。

如果贷款按30年贷款期限的话，在别的地方你要还200万，在这个地方只需要还180万轻轻松松省下20万，一辈子辛苦个三五年未必能够赚到20万。

我举一个不太恰当的例子，如果这件事情被越闹越大，尤其是现阶段突然之间得知某一个楼盘出过事，大家都不愿意买都抵触了，以至于降价2000块钱还是没有人买，再加上这栋楼在销售的过程当中市场远低于预期资金链给断了，那这种情况之下是否会出现烂尾楼呢？

其实答案是不言自喻的。

其二，资金盘出现了问题。

其实在最开始房屋构造的过程当中或者建造房屋的过程当中，的确需要拿出大笔的资金给工人支付工资，或者以及其他的必要花销，这些花销都是可以理解的，或者都在一个可控制的范围之内。

但如果一栋房子突然之间竣工了，你们的水电各种线路咱们先不说了，各种验收所需要的支付价格不能说是一个天价，但最起码短期之内可能也需要咬咬牙才能够支付出去。

所以如果一个楼盘在封顶的时候，就必须要面临工程结算，而工程结算又占到了总支付比例很大的支出。

那面对这一部分支出的时候，有一些房地产商就会出现犹豫或者资金盘出现问题，那紧随其后就会延缓或者暂停竣工验收。

那有人就说了，人家房地产家大业大，怎么可能会出现资金链短缺的问题呢？

如果你不信我举一个简单案例，最近我出了一本书，因为这本书我需要售卖这个还是真人真事，我真的出了一本书，因为我需要售卖，所以我需要交各种各样的押金、保证金。

按照我所在公司的日常盈利来看，一个月是有10万块钱的周转金额的，但是这个月突然出现了问题，我需要最少拿出15万用在各大平台上支付保证金，同时我还需要再拿出多余的1~2万块钱来用来购买书，然后我还需要等45天才能有回款，也就是我需要拿20万来砸这个项目。

在这种情况之下，我就没有其他的资金往来了，换句话来说开发商也是如此。

开发商可能会有各种各样的项目往来，但是面对这些项目的时候，开发商一旦砸进去钱去，短期之内回不了本，或者短期之内资金不能流动还需要持续输出的话，那么这个资金链早晚会出问题。

第3点，可以买期房吗？

那有人就说了，到底还可以买不买期房呢？

其实这一点我可以给大家给出一个真实的结论来，那就是可以买。

因为我本身买的也是期房，我记得我是在去年年初的时候，我就买了一套期房，当时是去年年初买，人家告诉我是6月份交房，心里面有点忐忑不安。

当时给我看房的那个中介也是我很好的朋友，他就告诉我：“你大可放心这种房子出不了问题的都是有人兜底的，如果期房现在出问题的话，那么一追责下来谁也跑不掉。”

当时我听了之后虽然还是有点犹豫，但还是买了，好在我们那套房子信誉比较好，说好的是6月交房，结果愣是提前了一个月把房子交给了我们。

当然我不是故意引导大家去购买期房，但大家会发现一个比较诡异的事，那就是只要你所在的城市里面比较好的楼盘大多都是需要期房或者预售的，因为不在第一时间买，就买不到这么好的楼层，也买不到这么好的房子，那怎么办呢？

没有办法只能抓紧时间去提前购买，但是提前购买的时候大家也要擦亮眼睛。

我不鼓励大家购买期房，如果条件允许的话，买二手房或者买新房买的是现房，那肯定没有问题，一手交钱一手交钥匙，你好我好大家好都很开心。

但如果你买房子的时候就是找不到了，那你要扫听一下当地这个楼盘的口碑如何。

在往期的交易过程当中有没有出过什么危险，如果没有什么风险的话，购买期房也问题不大，毕竟现在的烂尾楼数量还真的没有大家想象中的那么多。