上海
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本次研究成果由亿翰智库与国际金融报联合出品
01
加权平均存货周转率转向下行
小型房企周转率提升较快
2022年上半年，行业TOP50算术平均存货周转率为0.2992次，较2021年上半年提升0.0088次，其中朗诗绿色管理存货周转率为0.7618次，虽较2021年上半年的0.8379次下降了0.0761次，仍然位列行业第一，朗诗绿色管理历年来的战略便是向轻资产模式转型，自2014年向“产品差异化、资产轻型化、收益多样化”战略转型以来，房地产开发项目的平均持有比率呈逐年下降趋势，至2022年8月正式由朗诗地产更名为朗诗绿色管理，正式宣布着企业的轻资产模式的转型基本完成，朗诗绿色管理的业务模式使得公司周转率远高于行业平均水平。
仅将存货周转率加总平均得出来的值显示地产行业的周转率依然在持续提升的进程，但若是按照“TOP50房企总营业成本*2/TOP50房企总平均存货规模”加权计算，可以得出2022年上半年TOP50平均存货周转率为0.2949次，较2021年上半年的0.3069次下降了0.0121次，这是由于TOP50中存货周转率提升速度较快的大部分为小型房企，如上实城市开发、苏州高新、宋都股份，存货周转率分别提升了0.3141次、0.2076次、0.1717次，增幅TOP10中仅龙湖集团及绿城中国是规模型房企，而存货周转率降幅TOP10中则多是规模房企。
其中最为明显的是绿地控股，2022年存货周转率为0.4853次，较2021年同期下降0.2232次，绿地控股周转率大幅度下降主要是由于上半年疫情等因素对企业的开工交付进度有一定影响，叠加公司或为了快速降低负债率，缩减了部分开工资金，致使2022年上半年绿地控股房地产项目结转规模同比下降26.1%至694.85万平米。
02
总资产规模加速缩减
朗诗总资产周转率提升最快
同存货周转率变化趋势相同，总资产周转率也呈现出算术平均值上升而加权平均值下降的情况，2022年上半年，算术平均得出的TOP50总资产周转率为0.1842次，较2021年同期的0.1824次仍有小幅增长，而加权平均得出的TOP50总资产周转率为0.1854次，较2021年同期的0.2005次下降了0.0151次。其中提升幅度较大的有朗诗绿色管理、宋都股份、苏州高新，分别实现总资产周转率0.4251次，0.2431次及0.1689次，较2021年同期提升0.1366次、0.1121次及0.1041次；降幅较大的有新城控股及绿地控股，分别实现总资产周转率0.1632次及0.2895次，较2021年同期下降0.1221次及0.1151次。
从总资产规模变化情况来看，总资产周转率TOP50房企中有33家房企的总资产规模较2021年有所下降，而在2021年同期，总资产规模下降的仅5家。我们认为，行业内的规模房企多是经历了杠杆红利时代的，这些房企在行业环境转向降杠杆时必然需要加快缩表进程，改善企业负债率情况，甚至多数房企入局轻资产如代建类业务以降低经营风险。
总体而言，在行业持续调整的背景下，小型房企由于规模小，结转收入波动较大，因此相对比较容易在行情不好的环境中加快项目结转，回收现金流，因此周转率提升幅度较大；但规模房企所涉及的项目体量不同，提升周转率的难度也就不同，尤其购房者信心仍未得到明显的修复，债务结构优秀的规模房企还可以保持周转率的提升，但一些负债率较高的房企或许就要面临来自供应商、购房者、债权人等多方面的监督，难以保证往常的结转规模，因此周转率降幅较大。展望未来，短期内若竣工结转速度难以恢复，那么周转率也会随之进入波谷，但随着房企经营战略逐渐调整，周转率将逐步恢复，甚至在多数房企重视轻资产业务后，周转率将得到显著提升。
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