21家民营房企被召集开会，地产走出至暗时刻？

撰文 / 张文静

编辑 / 孙春芳

21家民营房企，参加了由交易商协会、中国房地产业协会联合中债增进公司召开的座谈会，其中包括在同一天曝出4亿美元债务违约消息的旭辉集团。会议的主题则集中在继续加大对民营房企发债的支持力度上。在保交楼的大背景下，政策层面也已暖风频吹。民营房企们，有望走出“至暗时刻”？

11月1日，碧桂园一位老总匆匆走进会场，此时，会议室里已经落座了好几家房企的相关负责人。

与会人士的面部表情一扫往日的阴霾，因为这场由交易商协会、中国房地产业协会联合中债增进公司召开的会议，主题是明确中债增进公司将继续加大对民营房企发债的支持力度。

这次座谈会共有21家房企参加，其中包括刚刚在同一天发生4亿美元债务违约的旭辉集团。

“蹲下来、活下去、站起来，蹲下意味着我们拒绝躺平，蹲下意味着重心更稳，蹲下意味着来日更好地站起来。”旭辉控股董事局主席林中当天发了一条朋友圈。

林中把此次债务违约的原因归结为融资不畅、销售疲软。旭辉方面称，寻求境外债务全面解决方案，是旭辉在保预售房交付、保企业正常经营的大目标下，应对流动性极度受限做出的安排。

旭辉希望以时间换空间，等待春天来临。

种种迹象表明，在保交楼的大背景下，房企正在走出至暗时刻，政策层面已是暖风频吹。

11月2日，中国人民银行行长易纲在香港金融管理局“国际金融领袖投资峰会”上发声：“近期，房地产销售和贷款投放已有边际改善。随着中国城镇化进程不断推进，我们相信房地产市场能保持平稳健康发展。”

易纲的这番讲话，在资本市场引起了反应。11月3日，房地产板块快速反弹，多只股票上涨，其中财信发展盘中一度直线涨停，珠江股份更是实现三连板。

（图源/视觉中国）

20余城下调房贷利率

近段时间来，为了实现房地产市场平稳健康发展，央行出台了不少措施。

易纲表示，“人民银行积极支持房地产行业健康发展，降低了个人住房贷款利率和首付比例，鼓励银行通过‘保交楼’专项贷款支持已售住房建设交付，支持刚性和改善性住房需求。”

《财经天下》周刊梳理发现，今年以来，央行已3次下调5年期以上LPR，共计下调35个基点，同时降低首套房贷利率下限20个基点。9月底，中国人民银行等部门联合出台相关政策，包括符合条件的城市可取消首套房贷利率下限、下调首套个人住房公积金贷款利率、出售自有住房后1年内重购可退个税等。

近期，大连、武汉、天津、贵阳、石家庄等至少21个城市下调首套住房商贷利率下限至4%以下，此外，超100座城市下调首套公积金贷款利率。有业内人士分析称，预计未来几个月房贷利率调整的城市会继续扩围，已经调整的城市后期还可能会进一步下调。

除金融机构下调利率外，各地政府也在使出各种“大招”。取消限购限贷、发放购房补贴之外，一些地方政府开始回购商品房。国庆后，苏州传出定向回购1万套新房的消息。据报道，当地政府回购部分房源，主要用于人才房。此外，郑州、济南、邯郸等地也表态鼓励国企批量购入新建商品房。

进入传统“金九银十”，多地出台住房团购优惠政策、特价房活动政策。例如，青岛针对医护工作者、教师、现役退役军人、模范先进、公安干警、大型企业人才等群体开展“手拉手”特价房专题活动，开发商拿出“真金白银”补贴购房者。

政策刺激一定程度上提振了楼市信心。据国家统计局10月24日发布的数据，今年1-9月，商品房销售面积101422万平方米，同比下降22.2%；商品房销售额99380亿元，同比下降26.3%。但相比于1-8月，下降幅度均在收窄，分别收窄了0.8个百分点和1.6个百分点。

在保交楼方面，金融机构也是使出了不少“解数”。

8月5日，郑州推出100亿元规模的房地产纾困基金。设立该基金旨在“尽力解决房地产企业资金链断裂的急迫困难，缓解当前房地产项目停工、停按揭月供造成的突出社会问题和可能引发的系统性金融风险，提振市场信心”。

9月22日，国家开发银行已向辽宁省沈阳市支付全国首笔“保交楼”专项借款，支持辽宁“保交楼”项目。

与此同时，各方资金对民营房企越来越“友好”。10月27日，央行副行长潘功胜在中债增进公司调研时称，近期以来，中债增进公司及时开展增信，支持民营房企发债融资工作，对维护民营房企债券融资稳定发挥了重要作用，产生了良好效果。

5日后，交易商协会、房地产业协会联合中债增进公司召开的民营房企座谈会，在业界更是产生了积极的反响。参加座谈会的民营房企不再是个别企业，达到了21家，包括金辉集团、新希望地产、德信中国、雅居乐等。在行业人士看来，这传递了一个信号，即获得发债支持的民营房企范围或许会扩大。

数据显示，8月以来，中债增进共推进十余单房企增信项目，支持新城控股、美的置业、龙湖拓展、碧桂园、旭辉集团、卓越集团等多家民营房企发债融资规模83.68亿元。

而据广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉观察，近期房企专项借款、纾困基金以及债券融资等都开始好转，特别是基于企业整体信用的债券融资，将给保交楼、债务偿还带来源头活水。

国家统计局数据显示，9月份，房地产开发企业到位资金同比下降21.3%，相比8月份同比21.7%的降幅同样在收窄。

（图源/视觉中国）

房企拒绝“躺平”

从房企来看，今年前10月，百强房企销售业绩同比降幅在收窄。

据中指研究院统计，今年1-10月，TOP 100房企销售总额为60954.6亿元，同比下降43.4%，降幅较9月收窄了1.7个百分点。其中10月单月销售额虽然同比下降26.5%，但环比增长1.6%。

TOP 50房企的回升表现更加明显。克而瑞数据显示，在TOP 50房企中，有32家企业单月业绩环比增长，占比超6成；仅18家企业单月业绩环比降低，且环比降幅多在30%以内。

而一些头部房企，也开始慢慢走出低谷。

龙湖集团发布的三季报显示，前9个月，龙湖集团累计实现销售额1455.6亿元，实现销售面积890.6万平方米。第三季度实现全口径销售金额598亿元，同比实现回正。

10月31日周一中午，龙湖宣布提前偿还2023年到期的部分银团贷款51亿港元。同时，控股股东增持了300万股公司股份，合计投入资金近3000万港元。之后两天，龙湖又连发公告称，控股股东分别增持300万股公司股份和100万股公司股份。

商业地产方面，头部房企也迎来融资回暖。

据华润置地官微消息显示，10月25日，华润置地成功发行“石家庄万象城资产支持专项计划（CMBS）”，成为市场第一单10年期CMBS。

据媒体不完全统计，华润置地已累计获批8单商业地产资产证券化产品，总发行规模约251.82亿元。

目前，保利发展、华金地集团以及龙湖、碧桂园、万科房企也开始纷纷推动CMBS、类REITS等产品的融资计划。

此前高喊“活下去”的万科，近期也对市场回暖表示了信心。

今年前三季度，万科实现营业收入3376.7亿元，同比增长24.4%；实现归属于上市公司股东的净利润170.5亿元，同比增长2.2%。

10月份，万科实现合同销售面积198.8万平方米，合同销售金额321亿元，环比微跌7.6%。

今年以来，万科董事会主席郁亮在不断重申“筑底论”：短期内，市场已经筑底，但恢复是一个缓慢和温和的过程。他认为市场收缩过了头，反而会积蓄自发修复的动能。住房的刚性需求仍然很强，依然是个十万亿量级的巨大市场。